John Mak van W/E Adviseurs neemt stelling in de discussie met Bouwfonds REIM over meetmethoden en de reactie van de DGBC waarin er flinke kanttekeningen bij GPR Gebouw zijn geplaatst. Mak meent dat de DGBC GPR als bedreiging ziet en samenwerking blokkeert.

Wat vindt W/E van Bouwfonds REIM en DGBC?

Bouwfonds REIM introduceerde in 'Market Update' van 22 maart een eigen meetmethode voor Duurzaam vastgoed. In de media is dit neergezet als weer een nieuwe methode, met de conclusie dat Bouwfonds REIM de bestaande methodes daarmee kraakt. DGBC reageert hier vervolgens op met het verhaal "Kritische kanttekeningen van DGBC bij duurzaamheidsrapport Bouwfonds REIM" waarin GPR Gebouw wordt afgebrand. Dat is eigenaardig en zet aan tot nadenken. Hier volgt onze reactie op zowel de inhoud van het Bouwfonds REIM document als op de reactie van DGBC.

GPR Gebouw bedreigend?
W/E werkt sinds de oprichting in 1979 als Stichting voor en met ambitieuze klanten aan het verduurzamen van de gebouwde omgeving. DGBC doet dat sinds een paar jaar ook. W/E is participant van DGBC en verkeerde in de veronderstelling dat we constructief samenwerken aan harmonisatie van het meten van duurzaamheid van gebouwen.

De kritische kanttekeningen van DGBC aan het adres van GPR Gebouw mogen niet onbeantwoord blijven. Wat is er aan de hand? Om daar een antwoord op te vinden kijken we eerst kritisch naar het Bouwfonds REIM stuk en daarna nemen we de reactie van DGBC onder de loep. De conclusie is dat het er sterk op lijkt dat DGBC GPR Gebouw als bedreigend ziet en de marketingmachine nu op volle kracht BREEAM als de enige echte oplossing voor al uw problemen neerzet.

Bouwfonds REIM
Bouwfonds REIM stelt dat geen van de bestaande meetmethodes geschikt is om de gehele portefeuille te meten op haar definitie van duurzaamheid. Bouwfonds REIM stelt ook dat van de bestaande meetmethode GPR Gebouw het dichtst bij die definitie in de buurt komt.

De kern ligt daar: wat verstaan we onder duurzaamheid? Bouwfonds REIM is van mening dat factoren als bereikbaarheid, voorzieningenniveau in de omgeving en uitstraling en kwaliteit van de omgeving medebepalend zijn voor de duurzaamheid van een gebouw. Dat vindt W/E ook.

Belevingswaarde
Uitstraling en kwaliteit van de gebouwomgeving is in GPR Gebouw onderdeel van Belevingswaarde. Belevingswaarde van het interieur, het exterieur en de directe omgeving! Met Bouwfonds REIM voeren wij discussie over welke parameters daar nu staan, of die aangepast en aangevuld moeten worden. Een onderwerp als bereikbaarheid is tot nu toe onderbelicht gebleven in GPR Gebouw omdat een gebouwontwikkelaar of beheerder daar bij het ontwikkelen van een nieuwbouw- of renovatieplan weinig of geen invloed op heeft.

Het instrument beoogt de knoppen waarmee op duurzaamheid kan worden gestuurd in beeld te brengen. In GPR Stedenbouw is bereikbaarheid/mobiliteit daarom wel een apart item. Vanuit het perspectief van de belegger is bereikbaarheid van een gebouw echter een essentiële waardefactor.

Op initiatief van Bouwfonds REIM gaan we deze en andere waardefactoren met hen en andere geïnteresseerden in kaart brengen en een volgende versie van GPR Gebouw daarop aanpassen. Toekomstwaarde wordt verder uitgewerkt en Profit is daar nadrukkelijk onderdeel van.

DGBC
Volgens DGBC bestuursvoorzitter Jaap Gillis en algemeen directeur Stefan van Uffelen betreft de kritiek van Bouwfonds REIM niet BREEAM. Zij stellen: "Scores met GPR hebben geen relatie met de vastgoedwaarde. Dit komt omdat GPR een beperkte scope heeft." 

Ook stellen zij: locatie-aspecten zijn al onderdeel van de BREEAM-systematiek, anders dan bij GPR Gebouw. Tenslotte brengen zij naar voren "dat GPR een Nederlands systeem is, en BREEAM juist internationaal".

De reactie van DGBC komt over als afzetten tegen GPR Gebouw. Dat is betreurenswaardig, niet in de laatste plaats omdat wij als participant van DGBC vanaf de oprichting drie jaar geleden betrokken en actief zijn met het samenwerken aan harmonisatie van de meetmethoden.

Geen relatie met vastgoed
De analyse van Bouwfonds REIM van bestaande meetmethoden gaat ook over BREEAM. Bouwfonds REIM heeft weloverwogen gekozen voor GPR Gebouw als basis voor het meten van duurzaamheid. Een groot deel van de kantoorgebouwen en negen wooncomplexen is doorgerekend. Bouwfonds REIM heeft inzicht in de mate van duurzaamheid van dat deel van de portefeuille en minstens zo belangrijk, in de mogelijkheden om daar verbeteringen in aan te brengen de komende jaren.

GPR geen relatie met vastgoedwaarde? Het door Bouwfonds REIM ontwikkelde LOG-model toont dat GPR Gebouw de basis vormt en dat daar criteria aan zijn toegevoegd vanuit het beleggersperspectief. Ook Triodos sluit met het 4P-model voor de waardering van vastgoed voor het Triodos vastgoedfonds aan bij GPR Gebouw. Dat GPR Gebouw niet het ultieme hulpmiddel is om de vastgoedwaarde te bepalen is ook W/E duidelijk. De vraag is of BREEAM NL dat wel doet?

Beperkte scope
Een aansluitend en vergelijkbaar kritiekpunt is de volgens DGBC beperkte scope van GPR Gebouw. Als we de scope van BREEAM NL met GPR Gebouw vergelijken dan zien we een grote overlap en enkele wezenlijke verschillen. BREEAM NL heeft een zwaar thema Management, dat in GPR Gebouw nagenoeg buiten het instrument is gehouden omdat het een beoordeling van het fysieke gebouw is en niet van de weg naar de realisatie ervan.

Verder bevat BREEAM NL thema's Transport, Landgebruik en ecologie en Vervuiling en GPR Gebouw niet. GPR Gebouw bevat een aantal in BREEAM NL ontbrekende thema's die naar onze mening relevant zijn vanuit onze definitie van duurzaamheid: Toegankelijkheid, Functionaliteit, Technische kwaliteit, Sociale Veiligheid, Flexibiliteit en Belevingswaarde.

Dan de stellige uitspraak van DGBC dat locatie al onderdeel is van BREEAM. Alsof het Bouwfonds REIM alleen om de bereikbaarheid van het gebouw en landgebruik en ecologie te doen is. In de Market update van Bouwfonds REIM staat nadrukkelijk dat het ook gaat over voorzieningen in de omgeving en uitstraling en kwaliteit. Dat zijn wezenlijke aspecten van duurzaamheid die in GPR Gebouw onder "Belevingswaarde" terug zijn te vinden.

DGBC stelt dat het voor vastgoedbeheerders snel mogelijk is om de duurzaamheidprestatie van een hele portefeuille de in beeld te brengen met de 9 kpi's van de ISA. De kpi's meten energie (6), water(2) en afval (1), andere thema's van duurzaamheid ontbreken.

Internationaal versus  nationaal
Ook bij de uitspraak "BREEAM is internationaal en GPR is Nederlands" kunnen we kanttekeningen en vraagtekens plaatsen. GPR Gebouw is met gebruikers ontwikkeld en sluit aan op de Nederlandse bouw - en beheerpraktijk.  De systematiek en de unieke kenmerken zijn echter prima voor andere landen en talen te gebruiken.

Vanuit die constatering is door Bouwfonds REIM het initiatief genomen om samen met ons GPR Gebouw voor de Duitse portefeuille geschikt te maken. Dat betekent niet alleen in het Duits vertalen, maar ook het aanpassen van de inhoud op de normen en eisen van dat land.

Feitelijk hetzelfde als wat gebeurde toen de Engelse BREEAM systematiek door de initiatiefnemers van DGBC naar Nederland werd gehaald. Op dezelfde manier heeft NetworkRail uit Engeland positieve ervaring opgedaan met een Engelse versie van "Stationscan Duurzaamheid", dat door ProRail, NS Poort en W/E is ontwikkeld op basis van GPR Gebouw.

BREEAM NL is vergelijkbaar met BREEAM UK omdat de thema's hetzelfde zijn. De uitkomsten van een beoordeling van hetzelfde gebouw met beide systematieken leidt zeker niet tot dezelfde waardering. Het werken met BREEAM internationaal is als het vertalen van GPR Gebouw in het Spaans en dan voorbijgaand aan klimaatverschillen veronderstellen dat onze energieberekening bruikbaar is in Spanje.

Wat doe je als blijkt dat je klanten op een onderdeel niet de maximale score halen? Recent geeft DGBC aan hoe hier mee om te gaan: "Alleen voor Mat1 wordt de eis verlaagd omdat geen enkel project 4 of 5 punten heeft kunnen halen."  DGBC past de beoordelingsschaal aan. Het zou ook zo kunnen zijn dat er in projecten te weinig aandacht aan de milieubelasting van het materiaalgebruik wordt besteed. Zeker in vergelijking met een onderwerp als energie is dat volgens W/E het geval.

Conclusie
Bouwfonds REIM hanteert een ruim duurzaamheidsbegrip en gebruikt GPR Gebouw omdat deze meetmethode de definitie het best benadert en snel de gewenste resultaten en inzichten biedt. Vanuit het perspectief van de vastgoedbeheerder ontbreekt nog een aantal criteria in GPR Gebouw, waarvoor aanvullend het LOG-model is opgesteld. Met Bouwfonds REIM onderzoekt W/E hoe de ontbrekende criteria in de volgende versie van GPR Gebouw een plek kunnen krijgen.

De reactie van DGBC is gericht op ontkenning dat BREEAM minder geschikt is voor wat Bouwfonds REIM beoogt. Terloops wordt GPR Gebouw gekraakt. DGBC zet met een stevige PR-machine in op grote getallen en 'snelheid' ten koste van inhoudelijke kwaliteit. Ontstaan vanuit een paar grote vastgoedontwikkelaars die ruim drie jaar geleden het schaamrood op de kaken kregen toen de Amsterdamse wethouder Van der Poelgeest hen vroeg wat ze eigenlijk aan duurzaamheid deden op de Zuidas.

De strategie en handelwijze van het bestuur en directie van DGBC lijkt sterk door de belangen van deze machtige partijen te worden gedomineerd. Eerdere intenties voor samenwerking, concreet in de vorm van het geschikt maken van GPR Gebouw als pre-assessment voor BREEAM NL, lijken door het bestuur van DGBC te worden geblokkeerd. GPR Gebouw wordt door hen blijkbaar als bedreiging gezien en niet als kans.

GPR Gebouw is de afgelopen zestien jaren ontwikkeld met en voor partijen die zoeken naar de essentie van duurzaamheid in de gebouwde omgeving. Het is daarmee een doorwrocht model geworden, dat voorziet in de behoefte van veel organisaties om snel en op begrijpelijke wijze inzicht te krijgen in duurzaamheid van gebouwen.

W/E blijft werken aan het verduurzamen van gebouwen en hun omgeving, met en voor ambitieuze klanten als Bouwfonds REIM, ProRail en vele anderen die daar vanuit een maatschappelijke verantwoordelijkheid mee bezig zijn.

John Mak
Directeur W/E adviseurs

Zie ook: Kritische kanttekeningen DGBC bij duurzaamheidsrapport Bouwfonds