Onderhoudscontracten helder? Niet echt

Onderhoudscontracten helder? Niet echt

De onderhoudsmarkt is sterk aan het veranderen en herpositioneert zich. Dat werd tijd! Alleen al de woningcorporaties geven € 3 miljard uit aan onderhoud, elk jaar weer. Het gekke is alleen, daar waar soms jarenlang wordt nagedacht over de aankoop van nieuwe woningen, een beslissing over onderhoud vaak zo is genomen.

Vage afspraken op basis van conditiescores leiden vervolgens tot vervelende discussies, onnodige onderhoudskosten en inefficiënte processen. Waarom spreken we niet beter met elkaar af wat we precies bedoelen? Wat is ons doel, wat willen we bereiken? Zo ingewikkeld is het namelijk niet.

Door de afgelopen 7 economisch magere jaren heeft er een bezinning plaatsgevonden in de vastgoedsector. Het is niet meer normaal dat er (zo leek het wel) onbeperkt geïnvesteerd wordt in de (her)ontwikkeling en het beheer van vastgoed. Het afkicken van de drugs van grondexploitaties voor gemeenten of de uitponddrugs voor woningcorporaties heeft pijn gedaan.

‘Nu we toch bezig zijn...’

In de dagelijkse praktijk zien we echter nog steeds dat het aankopen van 10 nieuwe woningen voor de portefeuille gerust een paar jaar kan duren. Terwijl de discussie over het al dan niet renoveren van een woningcomplex, met als overkoepelend thema ‘nu we toch bezig zijn’, vaak als hamerstuk voorbij komt. Dat is toch gek? We staan nauwelijks stil bij de vraag: waarom doen we de dingen die we doen? Waarom onderhouden we überhaupt: wat is het doel en wie heeft dat bepaald?

Ineffectieve afspraken

Natuurlijk, opdrachtgevers en opdrachtnemers willen hier graag duidelijke afspraken over maken. Ook intern spelen deze discussies bij gemeenten, woningcorporaties en de rijksoverheid: wat is het effect van een bezuiniging voor de portefeuille? Welk effect heeft een bezuiniging nu voor de lange termijn? Het ingewikkelde van onderhoud is dat het een wereld is waarin profetisch wordt gesproken (overigens voor elk belang zijn eigen profeet). Een advies wordt vaak inclusief belang gepresenteerd. Of, met andere woorden, de spijker wordt geadviseerd door de hamerleverancier.

  • Je moet het gebouw goed onderhouden dus elke zoveel jaar schilderen.
  • Preventief onderhoud bespaart op lange termijn kosten.
  • Je moet sturen op waardebehoud van het vastgoed.

Partijen grijpen naar conditiescores op basis van de NEN 2767 (of afgeleide) om kwaliteit objectief vast te leggen. We komen alle smaken tegen: conditie 3 op portefeuille-, of complex-, tot woning- of elementniveau. Maar met conditiescores wordt een scheur bij een vlek opgeteld, of een kapot toilet bij een scheur in de fundering. Daar komt bij dat alle scores weer worden gewogen met geld. Maar helaas: een paprika plus een konijn gewogen met de kleur levert niet persé zinnige informatie op.

Vernietiging van kapitaal en grondstoffen

Het is inmiddels gebleken dat afspraken op basis van conditiescores niet werken. Om een voorbeeld te geven: in veel contracten is opgenomen dat gebouwinstallaties op basis van de conditiescore moeten worden vervangen, terwijl elke gebruiker het alleen uitmaakt of iets het doet of niet. Het maakt mij niet eens uit of de aannemer deze vervanging wel of niet had ingeprijsd, of dat de opdrachtgever hier een voordeeltje behaalt. Het is vernietiging van kapitaal en grondstoffen!

Soms is er wel een pleister toegepast: geen ernstige gebreken, geen veiligheidsissues, geen waardeverlies van kapitaal. Maar dit zijn allemaal vage termen die leiden tot onnodige discussies.

Geen feestje maar advocaten

Door de vaagheid in huidige contracten op basis van conditiescores start een gewonnen onderhoudsproject niet met een feestje maar met advocaten. De partij die de meeste gaten in het contract kan vinden wint de aanbesteding. De echte afspraken maak je vaak pas nadat het contract is getekend. Mijn voorstel zou zijn om af te spreken wat je wilt en dat vast te leggen. Dán kunnen opdrachtgever en opdrachtnemer gaan samenwerken op basis van een helder vertrekpunt, om tegen een betere prijs, een hogere kwaliteit te behalen!

Let wel: met onderhoud hebben we het over de technische instandhouding: de Bruynzeelkeuken uit 1964 van mijn oma met groen gebloemde tegels heeft een uitstekende staat van onderhoud, maar niemand anders die hem wil hebben.

Presentatie Building Holland 2015

Joost van der Werf geeft op dinsdag 31 maart om 15.20 tijdens Building Holland een presentatie, op het hoofdpodium. Hij legt deelnemers een systematiek voor en toont dat het wél mogelijk is om resultaatgerichte afspraken te maken en zo een stuur op het budget te zetten.

Volledige programma en registreren

Bekijk Rebuildingthefuture.nl voor het volledige programma en bezoek Buildingholland.nl om uw bezoek te registreren. Naast het Nexus-theater bevindt zich de stand van Nieman, waar elke dag adviseurs aanwezig zijn. Tijdens Building Holland 2015 vinden er meer dan 125 kennissessies plaats over 3 dagen.

Gerelateerde artikelen, events & downloads

c21 c139 c225
Actieplannen gesmeed tijdens ABN AMRO Duurzame 50 Summit

Actieplannen gesmeed tijdens ABN AMRO Duurzame ...

In Circl te Amsterdam was het op 8 mei tijd voor de allereerste ABN AMRO Duurzame 50 Summit. Deelnemers gingen met veel enthousiasme aan de slag met een persoonlijk ...

Lees verder

c21 c139 c225
Building Holland 2023 op 8 en 9 november in Koninklijke Jaarbeurs Utrecht

Building Holland 2023 op 8 en 9 november in ...

Building Holland 2023 vindt plaats op 8 en 9 november in Koninklijke Jaarbeurs in Utrecht. Het tweedaagse event richt zich met missies, kennissessies en innovatieshowcases ...

Lees verder

c21 c139 c225 c243 c244 c295
Building Holland overgenomen door Acquire en Duurzaam Gebouwd

Building Holland overgenomen door Acquire en ...

Media- en eventbedrijf Acquire, onder meer eigenaar van de merken Duurzaam Gebouwd en Stedebouw & Architectuur, heeft met onmiddellijke ingang Building Holland ...

Lees verder

c21 c54 c139 c259 c283
Vechten voor het leven. Ons leven

Vechten voor het leven. Ons leven

Onno Dwars: Onno Dwars won in 2019 de ABN AMRO Duurzame Top 50. Nu, achttien maanden later, blikt hij tijdens Building Holland 2020 terug op een bewogen tijd en roept hij op ...

Lees verder

c21 c139 c225
150 sprekers en 36 side events op Building Holland 2020

150 sprekers en 36 side events op Building Holland ...

Het programma van Building Holland 2020 is definitief. Verspreid over drie podia komen in totaal 150 sprekers aan het woord. Vragen die uitgebreid aan bod komen ...

Lees verder

c21 c139 c185 c225 c283
Veel vernieuwing Duurzaam Gebouwd bij viering 10-jarig jubileum

Veel vernieuwing Duurzaam Gebouwd bij viering ...

Na tien jaar van kennis verspreiden en verbinden, zet Duurzaam Gebouwd er voor het komende decennium een tandje bij.

Lees verder

c21 c139 c168 c189 c225
Building Holland: met Gooee worden smart buildings nog veel slimmer

Building Holland: met Gooee worden smart buildings ...

Tijdens Building Holland kun je niet heen om het Internet of Things. Daarbij zal er veel aandacht zijn voor Gooee, een vernieuwend platform voor het beheer en de ...

Lees verder

c21 c139 c225
Gevarieerd programma trekt veel bezoekers naar eerste dag Building Holland

Gevarieerd programma trekt veel bezoekers naar ...

Een gevarieerd programma met toonaangevende sprekers uit de branche én de vele bezoekers op de beursvloer zorgden voor een goede sfeer gisteren op de eerste ...

Lees verder

c139 c225
Duurzaam Gebouwd verkoopt Building Holland aan Easyfairs

Duurzaam Gebouwd verkoopt Building Holland aan ...

Duurzaam Gebouwd verkoopt Building Holland aan Easyfairs, een grote Europese speler op het gebied van beursorganisatie en -uitvoering. Building Holland is uitgegroeid ...

Lees verder

c139 c225
Uitreiking Happy Building Index Award

Uitreiking Happy Building Index Award

Tientallen topsprekers betreden op Duurzaam Gebouwd LIVE tijdens Building Holland 2018 het podium. Maar dat is niet het enige dat we in petto hebben: ook de uitreiking ...

Lees verder

c139 c225
Diederik Samsom keynote bij Duurzaam Gebouwd LIVE

Diederik Samsom keynote bij Duurzaam Gebouwd ...

Voormalig PvdA-leider Diederik Samsom verzorgt een keynote op Duurzaam Gebouwd LIVE. Zijn keynote start om 16.30 uur en duurt tot 17.00 uur. Foto door: Tessa Posthuma ...

Lees verder

c20 c54 c139 c238
Wij gaan Biophilic!

Wij gaan Biophilic!

Daan Bruggink: Ook bij de komende Building Holland weer een belangrijk thema: gezonde gebouwen. Of beter gezegd: een gezonde gebouwde omgeving voor de gebruikers (een gebouw is ...

Lees verder

Reactie plaatsen

keyboard_arrow_up