Wat kunnen we leren van koplopergemeenten? - deel 3

Wat kunnen we leren van koplopergemeenten? - deel 3

Het financieel mogelijk maken van verduurzaming van gemeentelijk vastgoed zie ik als de grootste uitdaging binnen het verduurzamingsproces waar de meeste gemeenten zich middenin bevinden. Het bepalen en uitwerken van de financieringsvorm vraagt samenwerking ‘over de muurtjes’ binnen een gemeente.

Vaak ligt er financieel-technisch geen concrete oplossing klaar en ook op operationeel niveau is er de benodigde afstemming nodig om bijvoorbeeld de split incentive tussen eigenaar en huurder op te lossen. Een van de eerste topics die opkomt bij het financieringsvraagstuk: het intern of extern organiseren van middelen, oftewel kan er binnen de eigen organisatie geld vrijgemaakt worden of wordt er gezocht naar een oplossing buiten de deur?

We zien externe financiering in de vorm van een ESCo in de gemeente Rotterdam, via provinciale energiefondsen in bijvoorbeeld Overijssel en Noord-Brabant en intern georganiseerde financiering bij o.a. gemeente Den Bosch en gemeente Nijmegen in de vorm van (revolverende) duurzaamheidsfondsen. Over het algemeen vraagt het extern laten financieren een verder gevorderde voorbereiding en zeer heldere uitgangspunten. Denk hierbij bijvoorbeeld aan het omschrijven van de te behalen (besparings)doelen, gedestilleerd uit een routekaart of bovenliggende ambitie. In het geval van bredere uitbesteding van taken, denk aan het onderhoud in het geval van een ESCo, is professioneel opdrachtgeverschap essentieel om vanuit een regierol grip te houden op hetgeen buiten de deur wordt gezet. Elke onduidelijkheid of onzekerheid die aanwezig is, zorgt voor uitbestede onduidelijkheid resulterend in een afgeprijsd risico door de opdrachtnemer en een groter prijskaartje voor de gemeente. Intern financieren vraagt op een andere manier een flexibiliteit van een gemeentelijke organisatie, omdat hier een nieuwe vorm of financieringsinstrument ingepast moet worden binnen de bestaande processen.

Alloceren separaat verduurzamingsbudget essentieel?

De praktijk laat zien dat duurzaamheid als thema in strategie en operatie veelal nog gescheiden wordt van de meer traditionele processen en taken binnen een gemeente. Idealiter groeit het thema in de organisatie en wordt zowel voor nieuwbouw als bestaand vastgoed altijd gekozen voor de meest optimale oplossing vanuit een levenscyclusperspectief. Komt het aan op de financiële kant van verduurzaming, dan lijkt in de gemiddelde huidige gemeentelijke organisatie het inrichten van een separaat verduurzamingsbudget – voor zowel fte’s als voor de uitvoering van maatregelen - essentieel. Allereerst omdat de aandacht voor verduurzaming namelijk in de dagelijkse praktijk veelal sneuvelt doordat bestaande budgetten niet toereikend zijn voor verduurzamingsingrepen. Nico Koelman, bureauhoofd vastgoed bij de gemeente Hoorn: “Als ik vanuit mijn onderhoudsbudget moet kiezen tussen 9 gebouwen onderhouden en 1 verduurzamen, of ik kan 12 gebouwen onderhouden, dan kies ik het laatste”.  Hiernaast zijn boekhoudkundig gezien verduurzamingsmaatregelen vaak levensduur verlengende ingrepen, waardoor de kosten geactiveerd mogen worden – dit in tegenstelling tot onderhoudswerkzaamheden. Tenslotte zien we dat het adresseren van het vraagstuk door op alle lagen in de organisatie verantwoordelijkheden te beleggen soms vergeten of overgeslagen wordt. Ook hier gaat het alloceren van budget aan vooraf. 

Revolverend duurzaamheidsfonds gemeente Nijmegen

In Nijmegen is drie jaar geleden gekozen voor een intern rendabel krediet. Annet Scholten, business controller vastgoed bij de gemeente Nijmegen, vertelt: “Dat we wilden verduurzamen was duidelijk, maar geld was er niet. We werkten vaker met rendabele kredieten en bedachten samen met DHV (red. voor de fusie met Royal Haskoning) hoe we met de opgehaalde energiebesparingen de kapitaallasten van een investeringskrediet zouden kunnen dekken.” Bij sommige maatregelen is de jaarlijkse besparing groter dan de kapitaallasten die de investering en afschrijving met zich meebrengt; daar ontstaat de revolverende werking van het fonds. Het ‘surplus’ kan ingezet worden voor nieuwe maatregelen. Scholten vertelt: “Op dit gebied verschilt het fonds van de kredieten die we al kenden. Technisch hebben we het fonds zo ingeregeld dat alle behaalde besparingen, ook als die groter zijn dan de kapitaallasten, via een speciaal ingestelde Reserve Duurzaamheid, beschikbaar blijven voor verduurzamingsmaatregelen in plaats van dat het terugstroomt naar de algemene middelen.”

Praktisch oplossen van split incentive

In vrijwel alle financieringsvormen is het essentieel om de behaalde besparingen ergens weg kunnen strepen tegen de gedane investeringen. Het overbruggen van de schotten binnen een gemeentelijke organisatie kan al uitdagend zijn, de uitdaging is des te groter in het geval dat de gemeente niet zelf het te verduurzamen gebouw gebruikt maar het verhuurt aan een derde. In Nijmegen is men begonnen met de verduurzaming van gebouwen waar de gemeente zelf de energierekening betaalt. Toch moeten er ook intern strakke afspraken gemaakt worden over de terug te halen energiebesparing. Hierbij wordt gerekend met de theoretische besparing die de maatregel tot gevolg heeft, om de invloed van gebruik- en gedragsveranderingen buiten beschouwing te kunnen laten. Erik Cobussen: “Dit blijft een case-afhankelijke uitdaging waar we soms na een jaar opnieuw in gesprek gaan om te evalueren hoe de werkelijke en berekende besparingen zich tot elkaar verhouden”. Al is er wel een win-win situatie: de gemeente berekent de besparingen en terugverdientijden aan de hand van het eigen energietarief, die voordeliger is dan de tarieven van een particuliere huurder. De besparing die de maatregel een huurder oplevert, is dus vaak groter dan de vergoeding die de gemeente aan de huurder vraagt.

Samenwerking ‘over de muren’

Eén specifiek ideaal financieringsmodel voor de verduurzaming van gemeentelijk vastgoed bestaat niet. Vele kleuren zijn mogelijk en de best passende is sterk afhankelijk van de volwassenheid van de vastgoedorganisatie, de (mogelijke) samenwerking binnen een gemeente en de hoeveelheid en potentie van het vastgoed zelf. Cruciaal in het vinden en uitwerken van de juiste financieringsmethode? Communicatie en samenwerking over de grenzen van de betrokken disciplines en door de verschillende lagen van de organisatie, van strategie tot operatie.

Zoek verder binnen deze onderwerpen

Gerelateerde artikelen, events & downloads

c21 c225 c243 c244
Gedeputeerde Tjisse Stelpstra roept jou op

Gedeputeerde Tjisse Stelpstra roept jou op

Vandaag om 08:00 uur

Gedeputeerde Tjisse Stelpstra van provincie Drenthe roept jou op om naar het Duurzaam Gebouwd Congres 2020 te ...

Lees verder »

c21 c127 c225 c243
Verduurzaam je woning alsof je een nieuwe auto koopt

Verduurzaam je woning alsof je een nieuwe auto ...

Vandaag om 07:30 uur
timer 4 min

Het denken in concepten is een belangrijke ontwikkeling als het gaat om het verduurzamen van een woning. Dat stelt ...

Lees verder »

c21 c225
Terugblikvideo Gamechangers in de Bouw & Infra

Terugblikvideo Gamechangers in de Bouw & ...

Vandaag om 06:30 uur

Het tweede congres ‘Gamechangers in de Bouw & Infra’ in Circl te Amsterdam zit erop. Eerder brachten ...

Lees verder »

c21 c225 c243 c244
Gedragsveranderaars en innovators op het podium van Duurzaam Gebouwd Congres 2020

Gedragsveranderaars en innovators op het podium ...

Gisteren om 16:15 uur

Het Duurzaam Gebouwd Congres 2020 zet op 6 februari 2020 actuele en urgente thema’s centraal: Gedragsverandering ...

Lees verder »

c21 c225
‘Terughoudendheid circulair bouwen komt door onbekendheid’

‘Terughoudendheid circulair bouwen komt ...

Gisteren om 14:00 uur
timer 8 min

De bewijslast van circulair bouwen, hebben we die als bouw- en vastgoedsector? Wij vragen het aan Duurzaam Gebouwd-expert ...

Lees verder »

c21 c225
'Duurzaamheid een nieuwe impuls geven'

'Duurzaamheid een nieuwe impuls geven'

11 dec om 13:00 uur
timer 2 min

De inschrijving voor de Nederlandse Duurzaam Bouwen Awards is begonnen. We spreken met Sjoerd Groen van abcnova ...

Lees verder »

c21 c225 c243 c268
Impuls voor industrialisatie met slimme renovatiefabriek

Impuls voor industrialisatie met slimme renovatiefabriek

11 dec om 11:00 uur
timer 5 min

Wordt industrialisatie de oplossing voor de forse vraagstukken waar bouwend Nederland voor staat? Die vraag stond ...

Lees verder »

c21 c225 c243
Koning opent Unilever-gebouw op Wageningen Campus

Koning opent Unilever-gebouw op Wageningen Campus

11 dec om 10:00 uur

Koning Willem-Alexander heeft het Unilever Foods Innovation Centre, Hive, op Wageningen Campus geopend. Ruim 500 ...

Lees verder »

c21 c225 c243 c244
Heb jij de oplossing om transities in Drenthe te versnellen? 

Heb jij de oplossing om transities in Drenthe ...

11 dec om 10:00 uur
timer 1 min

In dit filmpje laten we enkele sponsoren van het Duurzaam Gebouwd Congres aan het woord en horen we wat het hen ...

Lees verder »

c21 c225
‘Je laatste kans om het verschil te maken, schrijf in voor Duurzaam Bouwen Awards’

‘Je laatste kans om het verschil te maken, ...

11 dec om 09:00 uur

Stichting W/E adviseurs is initiatiefnemer van de Duurzaam Bouwen Awards. Vanaf de samenwerking met abcnova en ...

Lees verder »

c21 c225
Expeditie Energieneutraal Wonen ligt op koers

Expeditie Energieneutraal Wonen ligt op koers

11 dec om 08:00 uur
timer 5 min

De Expeditie Energieneutraal Wonen ligt op koers. Dat bleek tijdens de vierde jaarlijkse expeditiedag, waarin ...

Lees verder »

c21 c225
Deelnemers: ‘deze opleiding maakt aardgasvrije omgeving concreet’

Deelnemers: ‘deze opleiding maakt aardgasvrije ...

10 dec om 15:30 uur
timer 3 min

Na het uitreiken van de eerste certificaten voor de eerste twee edities van de opleiding Basiscertificaat Aardgasvrije ...

Lees verder »

Reactie plaatsen

keyboard_arrow_up