Wat kunnen we leren van koplopergemeenten? - deel 3

Wat kunnen we leren van koplopergemeenten? - deel 3

Het financieel mogelijk maken van verduurzaming van gemeentelijk vastgoed zie ik als de grootste uitdaging binnen het verduurzamingsproces waar de meeste gemeenten zich middenin bevinden. Het bepalen en uitwerken van de financieringsvorm vraagt samenwerking ‘over de muurtjes’ binnen een gemeente.

Vaak ligt er financieel-technisch geen concrete oplossing klaar en ook op operationeel niveau is er de benodigde afstemming nodig om bijvoorbeeld de split incentive tussen eigenaar en huurder op te lossen. Een van de eerste topics die opkomt bij het financieringsvraagstuk: het intern of extern organiseren van middelen, oftewel kan er binnen de eigen organisatie geld vrijgemaakt worden of wordt er gezocht naar een oplossing buiten de deur?

We zien externe financiering in de vorm van een ESCo in de gemeente Rotterdam, via provinciale energiefondsen in bijvoorbeeld Overijssel en Noord-Brabant en intern georganiseerde financiering bij o.a. gemeente Den Bosch en gemeente Nijmegen in de vorm van (revolverende) duurzaamheidsfondsen. Over het algemeen vraagt het extern laten financieren een verder gevorderde voorbereiding en zeer heldere uitgangspunten. Denk hierbij bijvoorbeeld aan het omschrijven van de te behalen (besparings)doelen, gedestilleerd uit een routekaart of bovenliggende ambitie. In het geval van bredere uitbesteding van taken, denk aan het onderhoud in het geval van een ESCo, is professioneel opdrachtgeverschap essentieel om vanuit een regierol grip te houden op hetgeen buiten de deur wordt gezet. Elke onduidelijkheid of onzekerheid die aanwezig is, zorgt voor uitbestede onduidelijkheid resulterend in een afgeprijsd risico door de opdrachtnemer en een groter prijskaartje voor de gemeente. Intern financieren vraagt op een andere manier een flexibiliteit van een gemeentelijke organisatie, omdat hier een nieuwe vorm of financieringsinstrument ingepast moet worden binnen de bestaande processen.

Alloceren separaat verduurzamingsbudget essentieel?

De praktijk laat zien dat duurzaamheid als thema in strategie en operatie veelal nog gescheiden wordt van de meer traditionele processen en taken binnen een gemeente. Idealiter groeit het thema in de organisatie en wordt zowel voor nieuwbouw als bestaand vastgoed altijd gekozen voor de meest optimale oplossing vanuit een levenscyclusperspectief. Komt het aan op de financiële kant van verduurzaming, dan lijkt in de gemiddelde huidige gemeentelijke organisatie het inrichten van een separaat verduurzamingsbudget – voor zowel fte’s als voor de uitvoering van maatregelen - essentieel. Allereerst omdat de aandacht voor verduurzaming namelijk in de dagelijkse praktijk veelal sneuvelt doordat bestaande budgetten niet toereikend zijn voor verduurzamingsingrepen. Nico Koelman, bureauhoofd vastgoed bij de gemeente Hoorn: “Als ik vanuit mijn onderhoudsbudget moet kiezen tussen 9 gebouwen onderhouden en 1 verduurzamen, of ik kan 12 gebouwen onderhouden, dan kies ik het laatste”.  Hiernaast zijn boekhoudkundig gezien verduurzamingsmaatregelen vaak levensduur verlengende ingrepen, waardoor de kosten geactiveerd mogen worden – dit in tegenstelling tot onderhoudswerkzaamheden. Tenslotte zien we dat het adresseren van het vraagstuk door op alle lagen in de organisatie verantwoordelijkheden te beleggen soms vergeten of overgeslagen wordt. Ook hier gaat het alloceren van budget aan vooraf. 

Revolverend duurzaamheidsfonds gemeente Nijmegen

In Nijmegen is drie jaar geleden gekozen voor een intern rendabel krediet. Annet Scholten, business controller vastgoed bij de gemeente Nijmegen, vertelt: “Dat we wilden verduurzamen was duidelijk, maar geld was er niet. We werkten vaker met rendabele kredieten en bedachten samen met DHV (red. voor de fusie met Royal Haskoning) hoe we met de opgehaalde energiebesparingen de kapitaallasten van een investeringskrediet zouden kunnen dekken.” Bij sommige maatregelen is de jaarlijkse besparing groter dan de kapitaallasten die de investering en afschrijving met zich meebrengt; daar ontstaat de revolverende werking van het fonds. Het ‘surplus’ kan ingezet worden voor nieuwe maatregelen. Scholten vertelt: “Op dit gebied verschilt het fonds van de kredieten die we al kenden. Technisch hebben we het fonds zo ingeregeld dat alle behaalde besparingen, ook als die groter zijn dan de kapitaallasten, via een speciaal ingestelde Reserve Duurzaamheid, beschikbaar blijven voor verduurzamingsmaatregelen in plaats van dat het terugstroomt naar de algemene middelen.”

Praktisch oplossen van split incentive

In vrijwel alle financieringsvormen is het essentieel om de behaalde besparingen ergens weg kunnen strepen tegen de gedane investeringen. Het overbruggen van de schotten binnen een gemeentelijke organisatie kan al uitdagend zijn, de uitdaging is des te groter in het geval dat de gemeente niet zelf het te verduurzamen gebouw gebruikt maar het verhuurt aan een derde. In Nijmegen is men begonnen met de verduurzaming van gebouwen waar de gemeente zelf de energierekening betaalt. Toch moeten er ook intern strakke afspraken gemaakt worden over de terug te halen energiebesparing. Hierbij wordt gerekend met de theoretische besparing die de maatregel tot gevolg heeft, om de invloed van gebruik- en gedragsveranderingen buiten beschouwing te kunnen laten. Erik Cobussen: “Dit blijft een case-afhankelijke uitdaging waar we soms na een jaar opnieuw in gesprek gaan om te evalueren hoe de werkelijke en berekende besparingen zich tot elkaar verhouden”. Al is er wel een win-win situatie: de gemeente berekent de besparingen en terugverdientijden aan de hand van het eigen energietarief, die voordeliger is dan de tarieven van een particuliere huurder. De besparing die de maatregel een huurder oplevert, is dus vaak groter dan de vergoeding die de gemeente aan de huurder vraagt.

Samenwerking ‘over de muren’

Eén specifiek ideaal financieringsmodel voor de verduurzaming van gemeentelijk vastgoed bestaat niet. Vele kleuren zijn mogelijk en de best passende is sterk afhankelijk van de volwassenheid van de vastgoedorganisatie, de (mogelijke) samenwerking binnen een gemeente en de hoeveelheid en potentie van het vastgoed zelf. Cruciaal in het vinden en uitwerken van de juiste financieringsmethode? Communicatie en samenwerking over de grenzen van de betrokken disciplines en door de verschillende lagen van de organisatie, van strategie tot operatie.

Zoek verder binnen deze onderwerpen

Gerelateerde artikelen, events & downloads

c21 c225 c237 c244
Circulair bouwen troefkaart voor Wildopvang Avolare

Circulair bouwen troefkaart voor Wildopvang ...

27 mrt om 16:00 uur

Je hebt er ongetwijfeld over gehoord: Avolare, een nieuw complex dat eind 2019 ondanks de stikstofcrisis groen ...

Lees verder »

c21 c225 c243 c244
Terugkijken: webinar Verduurzaming Maatschappelijk Vastgoed

Terugkijken: webinar Verduurzaming Maatschappelijk ...

27 mrt om 14:00 uur
timer 1 min

Het oorspronkelijke seminar Verduurzaming Maatschappelijk Vastgoed tijdens Building Holland op 26 maart werd, ...

Lees verder »

c21 c143 c225 c243 c244
Verduurzaming maatschappelijk vastgoed komt op stoom

Verduurzaming maatschappelijk vastgoed komt ...

27 mrt om 11:00 uur
timer 4 min

“Durf te verduurzamen!”, klonk het tijdens het webinar Verduurzaming Maatschappelijk Vastgoed, georganiseerd ...

Lees verder »

c21 c138 c225
De winnende pitch van UBA Bouw: BIM inpassen in bedrijfscultuur

De winnende pitch van UBA Bouw: BIM inpassen ...

27 mrt om 09:00 uur
timer 6 min

Met een mooi filmpje en een inspirerende presentatie won UBA eind vorig jaar de DigiDare Award. Wouter Ackermans ...

Lees verder »

c21 c225 c243 c244 c245 c246
Duurzaam Gebouwd Magazine 46 lees je digitaal en gratis

Duurzaam Gebouwd Magazine 46 lees je digitaal ...

27 mrt om 07:00 uur
timer 1 min

Het gloednieuwe Duurzaam Gebouwd Magazine ligt weer op de mat en is in onze kennisbank gratis digitaal te lezen, ...

Lees verder »

c21 c225 c243 c265
Planet Passionate vormt nieuw hoofdstuk in MVO-boek

Planet Passionate vormt nieuw hoofdstuk in MVO-boek

26 mrt om 15:30 uur
timer 6 min

Passie voor onze planeet. Velen schreeuwen dat ze het hebben, maar wie voegt daad bij woord? Met het toepasselijk ...

Lees verder »

c21 c185 c225 c244
Gemeente Utrecht innoveert voor circulair kleedgebouw

Gemeente Utrecht innoveert voor circulair kleedgebouw

26 mrt om 12:30 uur
timer 4 min

Een circulair kleedgebouw. Dat hoor je niet zo vaak. Toch is de realisatie ervan in volle gang, in Lunetten, in ...

Lees verder »

c21 c225 c244
Papendal kookt op energie van bioafval

Papendal kookt op energie van bioafval

26 mrt om 11:30 uur

Papendal heeft de eerste Circ BioDigester 50 in gebruik genomen, een installatie die bioafval omzet in duurzame ...

Lees verder »

c21 c125 c127 c172 c225 c243
Delen: de sleutel in de energietransitie

Delen: de sleutel in de energietransitie

26 mrt om 09:30 uur

In Voorhout staan 33 Plus op de Meter-woningen in de wijk Hooghkamer. Dit is niet zomaar een voorbeeldproject, ...

Lees verder »

c21 c225 c246
Het vliegwiel van teamassessments in aanbestedingen

Het vliegwiel van teamassessments in aanbestedingen

26 mrt om 07:00 uur
timer 4 min

Een effectieve samenwerking tussen opdrachtgever en opdrachtnemer is een delicate kwestie, die tijd kost en niet ...

Lees verder »

c21 c225 c244 c246
Drentse corporaties willen circulair bouwen als norm

Drentse corporaties willen circulair bouwen ...

25 mrt om 15:30 uur
timer 6 min

In 2015 vonden de Drentse woningcorporaties dat ze iets met circulariteit moesten doen. Dit heeft eind 2019 geleid ...

Lees verder »

c21 c225 c243
Zonnepanelen als dakbedekking in sociale woningbouw: het kan!

Zonnepanelen als dakbedekking in sociale woningbouw: ...

25 mrt om 12:30 uur
timer 3 min

Zonnepanelen die niet óp een dak worden gemonteerd, maar de dakpannen volledig vervangen. Dat zie je nog ...

Lees verder »

Reactie plaatsen

keyboard_arrow_up