Wat kunnen we leren van koplopergemeenten? - deel 3

Wat kunnen we leren van koplopergemeenten? - deel 3

Het financieel mogelijk maken van verduurzaming van gemeentelijk vastgoed zie ik als de grootste uitdaging binnen het verduurzamingsproces waar de meeste gemeenten zich middenin bevinden. Het bepalen en uitwerken van de financieringsvorm vraagt samenwerking ‘over de muurtjes’ binnen een gemeente.

Vaak ligt er financieel-technisch geen concrete oplossing klaar en ook op operationeel niveau is er de benodigde afstemming nodig om bijvoorbeeld de split incentive tussen eigenaar en huurder op te lossen. Een van de eerste topics die opkomt bij het financieringsvraagstuk: het intern of extern organiseren van middelen, oftewel kan er binnen de eigen organisatie geld vrijgemaakt worden of wordt er gezocht naar een oplossing buiten de deur?

We zien externe financiering in de vorm van een ESCo in de gemeente Rotterdam, via provinciale energiefondsen in bijvoorbeeld Overijssel en Noord-Brabant en intern georganiseerde financiering bij o.a. gemeente Den Bosch en gemeente Nijmegen in de vorm van (revolverende) duurzaamheidsfondsen. Over het algemeen vraagt het extern laten financieren een verder gevorderde voorbereiding en zeer heldere uitgangspunten. Denk hierbij bijvoorbeeld aan het omschrijven van de te behalen (besparings)doelen, gedestilleerd uit een routekaart of bovenliggende ambitie. In het geval van bredere uitbesteding van taken, denk aan het onderhoud in het geval van een ESCo, is professioneel opdrachtgeverschap essentieel om vanuit een regierol grip te houden op hetgeen buiten de deur wordt gezet. Elke onduidelijkheid of onzekerheid die aanwezig is, zorgt voor uitbestede onduidelijkheid resulterend in een afgeprijsd risico door de opdrachtnemer en een groter prijskaartje voor de gemeente. Intern financieren vraagt op een andere manier een flexibiliteit van een gemeentelijke organisatie, omdat hier een nieuwe vorm of financieringsinstrument ingepast moet worden binnen de bestaande processen.

Alloceren separaat verduurzamingsbudget essentieel?

De praktijk laat zien dat duurzaamheid als thema in strategie en operatie veelal nog gescheiden wordt van de meer traditionele processen en taken binnen een gemeente. Idealiter groeit het thema in de organisatie en wordt zowel voor nieuwbouw als bestaand vastgoed altijd gekozen voor de meest optimale oplossing vanuit een levenscyclusperspectief. Komt het aan op de financiële kant van verduurzaming, dan lijkt in de gemiddelde huidige gemeentelijke organisatie het inrichten van een separaat verduurzamingsbudget – voor zowel fte’s als voor de uitvoering van maatregelen - essentieel. Allereerst omdat de aandacht voor verduurzaming namelijk in de dagelijkse praktijk veelal sneuvelt doordat bestaande budgetten niet toereikend zijn voor verduurzamingsingrepen. Nico Koelman, bureauhoofd vastgoed bij de gemeente Hoorn: “Als ik vanuit mijn onderhoudsbudget moet kiezen tussen 9 gebouwen onderhouden en 1 verduurzamen, of ik kan 12 gebouwen onderhouden, dan kies ik het laatste”.  Hiernaast zijn boekhoudkundig gezien verduurzamingsmaatregelen vaak levensduur verlengende ingrepen, waardoor de kosten geactiveerd mogen worden – dit in tegenstelling tot onderhoudswerkzaamheden. Tenslotte zien we dat het adresseren van het vraagstuk door op alle lagen in de organisatie verantwoordelijkheden te beleggen soms vergeten of overgeslagen wordt. Ook hier gaat het alloceren van budget aan vooraf. 

Revolverend duurzaamheidsfonds gemeente Nijmegen

In Nijmegen is drie jaar geleden gekozen voor een intern rendabel krediet. Annet Scholten, business controller vastgoed bij de gemeente Nijmegen, vertelt: “Dat we wilden verduurzamen was duidelijk, maar geld was er niet. We werkten vaker met rendabele kredieten en bedachten samen met DHV (red. voor de fusie met Royal Haskoning) hoe we met de opgehaalde energiebesparingen de kapitaallasten van een investeringskrediet zouden kunnen dekken.” Bij sommige maatregelen is de jaarlijkse besparing groter dan de kapitaallasten die de investering en afschrijving met zich meebrengt; daar ontstaat de revolverende werking van het fonds. Het ‘surplus’ kan ingezet worden voor nieuwe maatregelen. Scholten vertelt: “Op dit gebied verschilt het fonds van de kredieten die we al kenden. Technisch hebben we het fonds zo ingeregeld dat alle behaalde besparingen, ook als die groter zijn dan de kapitaallasten, via een speciaal ingestelde Reserve Duurzaamheid, beschikbaar blijven voor verduurzamingsmaatregelen in plaats van dat het terugstroomt naar de algemene middelen.”

Praktisch oplossen van split incentive

In vrijwel alle financieringsvormen is het essentieel om de behaalde besparingen ergens weg kunnen strepen tegen de gedane investeringen. Het overbruggen van de schotten binnen een gemeentelijke organisatie kan al uitdagend zijn, de uitdaging is des te groter in het geval dat de gemeente niet zelf het te verduurzamen gebouw gebruikt maar het verhuurt aan een derde. In Nijmegen is men begonnen met de verduurzaming van gebouwen waar de gemeente zelf de energierekening betaalt. Toch moeten er ook intern strakke afspraken gemaakt worden over de terug te halen energiebesparing. Hierbij wordt gerekend met de theoretische besparing die de maatregel tot gevolg heeft, om de invloed van gebruik- en gedragsveranderingen buiten beschouwing te kunnen laten. Erik Cobussen: “Dit blijft een case-afhankelijke uitdaging waar we soms na een jaar opnieuw in gesprek gaan om te evalueren hoe de werkelijke en berekende besparingen zich tot elkaar verhouden”. Al is er wel een win-win situatie: de gemeente berekent de besparingen en terugverdientijden aan de hand van het eigen energietarief, die voordeliger is dan de tarieven van een particuliere huurder. De besparing die de maatregel een huurder oplevert, is dus vaak groter dan de vergoeding die de gemeente aan de huurder vraagt.

Samenwerking ‘over de muren’

Eén specifiek ideaal financieringsmodel voor de verduurzaming van gemeentelijk vastgoed bestaat niet. Vele kleuren zijn mogelijk en de best passende is sterk afhankelijk van de volwassenheid van de vastgoedorganisatie, de (mogelijke) samenwerking binnen een gemeente en de hoeveelheid en potentie van het vastgoed zelf. Cruciaal in het vinden en uitwerken van de juiste financieringsmethode? Communicatie en samenwerking over de grenzen van de betrokken disciplines en door de verschillende lagen van de organisatie, van strategie tot operatie.

Zoek verder binnen deze onderwerpen

Gerelateerde artikelen, events & downloads

c21 c225 c265
Round Table: zo ontwikkel je draagvlak voor duurzaamheid

Round Table: zo ontwikkel je draagvlak voor ...

Hoe zorg je voor draagvlak voor duurzaamheid en ontwikkel je strategisch beleid voor een werkomgeving die inspeelt op milieu en je voetafdruk? Expertvisies bij ...

Lees verder

c21 c40 c185 c225
Krachtenbundeling voor circulaire bouwketen Oost-Nederland

Krachtenbundeling voor circulaire bouwketen ...

“Alleen ga je sneller, samen kom je verder”. Met die gedachte bundelde Mart Mensink van de onafhankelijke matchingstool DuSpot koplopers in circulaire ...

Lees verder

c21 c41 c225
<span>“</span>Onze ambitie was niet om houten woningen te maken<span>“</span>

“Onze ambitie was niet om houten woningen ...

In de Eindhovense wijk ’t Ven wilde Woonstichting ’thuis onder meer 88 grondgebonden nieuwe betonnen sociale huurwoningen bouwen. Toen bouwbedrijf Heijmans ...

Lees verder

c21 c225 c243 c293
Zo renoveer je zonder spijt

Zo renoveer je zonder spijt

Het webinar 'Toekomstbestendige renovatie' kun je vanaf nu terugkijken. Experts delen inzichten met je over isolatie, ventilatie, bewonersgedrag en comfort. Ontdek ...

Lees verder

c21 c40 c225
Carbon Control: zo bereik je CO2-reductie in alle bouwfases

Carbon Control: zo bereik je CO2-reductie in ...

Om klimaatneutraliteit te bereiken wordt de GWP-waarde, uitgedrukt in CO2-equivalent, van een gebouw belangrijker bij investeringen en aanbestedingen. Dat bleek ...

Lees verder

c21 c41 c160 c225
Gezonde Gebouwen centraal in Van Nelle Fabriek

Gezonde Gebouwen centraal in Van Nelle Fabriek

Op woensdag 17 april vindt de Duurzaam Gebouwd op Locatie met het thema 'Gezonde Gebouwen' plaats in de historische Van Nelle Fabriek in Rotterdam. Deze fabriek ...

Lees verder

c21 c168 c225
Regie voeren over onderhoud is geen utopie

Regie voeren over onderhoud is geen utopie

De informatiebehoefte over onder andere beheer en onderhoud van installaties bereikt een nieuw hoogtepunt. Of het nu gaat om de status van een storing, inzicht ...

Lees verder

c21 c40 c185 c190 c225 c244
De impact van losmaakbaar detailleren op hergebruik

De impact van losmaakbaar detailleren op hergebruik

Losmaakbaar detailleren is een voorwaarde voor een circulaire economie. Platform CB’23 illustreerde het belang met een leidraad, om de circulariteitstransitie ...

Lees verder

c21 c40 c225 c243
Nieuwe gebouwen moeten vanaf 2030 emissievrij zijn

Nieuwe gebouwen moeten vanaf 2030 emissievrij ...

Het Europees Parlement heeft afgelopen dinsdag ingestemd met plannen om het energieverbruik en de CO2-uitstoot in gebouwen te verminderen. Uiterlijk in 2050 moeten ...

Lees verder

c21 c190 c225
Ecologisch bouwen: “Meer end-use brandtesten nodig!”

Ecologisch bouwen: “Meer end-use brandtesten ...

Leveranciers en producenten besteden op dit moment nog te weinig aandacht aan de brandveiligheid van toepassingen van ecologische isolatiematerialen. En dat terwijl ...

Lees verder

c21 c40 c185 c225
Position Paper: Samen Circulair voor een Duurzame Toekomst

Position Paper: Samen Circulair voor een Duurzame ...

De Branchevereniging Nederlandse Architectenbureaus (BNA) lanceert de position paper ‘Samen Circulair’. Het is een handreiking met als doel de overgang ...

Lees verder

c21 c225
Duurzame banden versterken met zeilrace
sep06

Duurzame banden versterken met zeilrace

Ieder jaar organiseert CFP Green Buildings de Green Buildings Regatta. Deze zeilrace is een mooie kans om de banden met klanten of collega’s te versterken. ...

Lees verder

Reactie plaatsen

keyboard_arrow_up