Wat kunnen we leren van koplopergemeenten? - deel 3

Wat kunnen we leren van koplopergemeenten? - deel 3

Het financieel mogelijk maken van verduurzaming van gemeentelijk vastgoed zie ik als de grootste uitdaging binnen het verduurzamingsproces waar de meeste gemeenten zich middenin bevinden. Het bepalen en uitwerken van de financieringsvorm vraagt samenwerking ‘over de muurtjes’ binnen een gemeente.

Vaak ligt er financieel-technisch geen concrete oplossing klaar en ook op operationeel niveau is er de benodigde afstemming nodig om bijvoorbeeld de split incentive tussen eigenaar en huurder op te lossen. Een van de eerste topics die opkomt bij het financieringsvraagstuk: het intern of extern organiseren van middelen, oftewel kan er binnen de eigen organisatie geld vrijgemaakt worden of wordt er gezocht naar een oplossing buiten de deur?

We zien externe financiering in de vorm van een ESCo in de gemeente Rotterdam, via provinciale energiefondsen in bijvoorbeeld Overijssel en Noord-Brabant en intern georganiseerde financiering bij o.a. gemeente Den Bosch en gemeente Nijmegen in de vorm van (revolverende) duurzaamheidsfondsen. Over het algemeen vraagt het extern laten financieren een verder gevorderde voorbereiding en zeer heldere uitgangspunten. Denk hierbij bijvoorbeeld aan het omschrijven van de te behalen (besparings)doelen, gedestilleerd uit een routekaart of bovenliggende ambitie. In het geval van bredere uitbesteding van taken, denk aan het onderhoud in het geval van een ESCo, is professioneel opdrachtgeverschap essentieel om vanuit een regierol grip te houden op hetgeen buiten de deur wordt gezet. Elke onduidelijkheid of onzekerheid die aanwezig is, zorgt voor uitbestede onduidelijkheid resulterend in een afgeprijsd risico door de opdrachtnemer en een groter prijskaartje voor de gemeente. Intern financieren vraagt op een andere manier een flexibiliteit van een gemeentelijke organisatie, omdat hier een nieuwe vorm of financieringsinstrument ingepast moet worden binnen de bestaande processen.

Alloceren separaat verduurzamingsbudget essentieel?

De praktijk laat zien dat duurzaamheid als thema in strategie en operatie veelal nog gescheiden wordt van de meer traditionele processen en taken binnen een gemeente. Idealiter groeit het thema in de organisatie en wordt zowel voor nieuwbouw als bestaand vastgoed altijd gekozen voor de meest optimale oplossing vanuit een levenscyclusperspectief. Komt het aan op de financiële kant van verduurzaming, dan lijkt in de gemiddelde huidige gemeentelijke organisatie het inrichten van een separaat verduurzamingsbudget – voor zowel fte’s als voor de uitvoering van maatregelen - essentieel. Allereerst omdat de aandacht voor verduurzaming namelijk in de dagelijkse praktijk veelal sneuvelt doordat bestaande budgetten niet toereikend zijn voor verduurzamingsingrepen. Nico Koelman, bureauhoofd vastgoed bij de gemeente Hoorn: “Als ik vanuit mijn onderhoudsbudget moet kiezen tussen 9 gebouwen onderhouden en 1 verduurzamen, of ik kan 12 gebouwen onderhouden, dan kies ik het laatste”.  Hiernaast zijn boekhoudkundig gezien verduurzamingsmaatregelen vaak levensduur verlengende ingrepen, waardoor de kosten geactiveerd mogen worden – dit in tegenstelling tot onderhoudswerkzaamheden. Tenslotte zien we dat het adresseren van het vraagstuk door op alle lagen in de organisatie verantwoordelijkheden te beleggen soms vergeten of overgeslagen wordt. Ook hier gaat het alloceren van budget aan vooraf. 

Revolverend duurzaamheidsfonds gemeente Nijmegen

In Nijmegen is drie jaar geleden gekozen voor een intern rendabel krediet. Annet Scholten, business controller vastgoed bij de gemeente Nijmegen, vertelt: “Dat we wilden verduurzamen was duidelijk, maar geld was er niet. We werkten vaker met rendabele kredieten en bedachten samen met DHV (red. voor de fusie met Royal Haskoning) hoe we met de opgehaalde energiebesparingen de kapitaallasten van een investeringskrediet zouden kunnen dekken.” Bij sommige maatregelen is de jaarlijkse besparing groter dan de kapitaallasten die de investering en afschrijving met zich meebrengt; daar ontstaat de revolverende werking van het fonds. Het ‘surplus’ kan ingezet worden voor nieuwe maatregelen. Scholten vertelt: “Op dit gebied verschilt het fonds van de kredieten die we al kenden. Technisch hebben we het fonds zo ingeregeld dat alle behaalde besparingen, ook als die groter zijn dan de kapitaallasten, via een speciaal ingestelde Reserve Duurzaamheid, beschikbaar blijven voor verduurzamingsmaatregelen in plaats van dat het terugstroomt naar de algemene middelen.”

Praktisch oplossen van split incentive

In vrijwel alle financieringsvormen is het essentieel om de behaalde besparingen ergens weg kunnen strepen tegen de gedane investeringen. Het overbruggen van de schotten binnen een gemeentelijke organisatie kan al uitdagend zijn, de uitdaging is des te groter in het geval dat de gemeente niet zelf het te verduurzamen gebouw gebruikt maar het verhuurt aan een derde. In Nijmegen is men begonnen met de verduurzaming van gebouwen waar de gemeente zelf de energierekening betaalt. Toch moeten er ook intern strakke afspraken gemaakt worden over de terug te halen energiebesparing. Hierbij wordt gerekend met de theoretische besparing die de maatregel tot gevolg heeft, om de invloed van gebruik- en gedragsveranderingen buiten beschouwing te kunnen laten. Erik Cobussen: “Dit blijft een case-afhankelijke uitdaging waar we soms na een jaar opnieuw in gesprek gaan om te evalueren hoe de werkelijke en berekende besparingen zich tot elkaar verhouden”. Al is er wel een win-win situatie: de gemeente berekent de besparingen en terugverdientijden aan de hand van het eigen energietarief, die voordeliger is dan de tarieven van een particuliere huurder. De besparing die de maatregel een huurder oplevert, is dus vaak groter dan de vergoeding die de gemeente aan de huurder vraagt.

Samenwerking ‘over de muren’

Eén specifiek ideaal financieringsmodel voor de verduurzaming van gemeentelijk vastgoed bestaat niet. Vele kleuren zijn mogelijk en de best passende is sterk afhankelijk van de volwassenheid van de vastgoedorganisatie, de (mogelijke) samenwerking binnen een gemeente en de hoeveelheid en potentie van het vastgoed zelf. Cruciaal in het vinden en uitwerken van de juiste financieringsmethode? Communicatie en samenwerking over de grenzen van de betrokken disciplines en door de verschillende lagen van de organisatie, van strategie tot operatie.

Zoek verder binnen deze onderwerpen

Gerelateerde artikelen, events & downloads

c21 c40 c185 c190 c225 c244
De impact van losmaakbaar detailleren op hergebruik

De impact van losmaakbaar detailleren op hergebruik

Losmaakbaar detailleren is een voorwaarde voor een circulaire economie. Platform CB’23 illustreerde het belang met een leidraad, om de circulariteitstransitie ...

Lees verder

c21 c40 c225 c243
Nieuwe gebouwen moeten vanaf 2030 emissievrij zijn

Nieuwe gebouwen moeten vanaf 2030 emissievrij ...

Het Europees Parlement heeft afgelopen dinsdag ingestemd met plannen om het energieverbruik en de CO2-uitstoot in gebouwen te verminderen. Uiterlijk in 2050 moeten ...

Lees verder

c21 c190 c225
Ecologisch bouwen: “Meer end-use brandtesten nodig!”

Ecologisch bouwen: “Meer end-use brandtesten ...

Leveranciers en producenten besteden op dit moment nog te weinig aandacht aan de brandveiligheid van toepassingen van ecologische isolatiematerialen. En dat terwijl ...

Lees verder

c21 c40 c185 c225
Position Paper: Samen Circulair voor een Duurzame Toekomst

Position Paper: Samen Circulair voor een Duurzame ...

De Branchevereniging Nederlandse Architectenbureaus (BNA) lanceert de position paper ‘Samen Circulair’. Het is een handreiking met als doel de overgang ...

Lees verder

c21 c225
Duurzame banden versterken met zeilrace
sep06

Duurzame banden versterken met zeilrace

Ieder jaar organiseert CFP Green Buildings de Green Buildings Regatta. Deze zeilrace is een mooie kans om de banden met klanten of collega’s te versterken. ...

Lees verder

c21 c40 c225 c237 c265
Kanaalplaat met 90% CO2-reductie op het bindmiddel

Kanaalplaat met 90% CO2-reductie op het bindmiddel

VBI wil al in 2025 voldoen aan de Paris Proof-normen, die pas in 2030 van kracht zijn. Die ambitie wordt nu al overtroffen, dankzij een recente innovatie: prefab ...

Lees verder

c21 c225
Kracht van parametrisch ontwerpen uitgelicht

Kracht van parametrisch ontwerpen uitgelicht

De mogelijkheden en de kracht van parametrisch ontwerpen worden duidelijk op de nieuwe site. Ontdek het meest duurzame gebouwontwerp voor benutting van daglicht, ...

Lees verder

c21 c40 c140 c225 c237 c276
Klimaatdoelstellingen overtreffen met lef en vernieuwende samenwerkingen

Klimaatdoelstellingen overtreffen met lef en ...

Een duurzaamheidsvisie maakt pas impact als het in de praktijk gestalte krijgt, in de vorm van innovatie, projecten en nieuwe samenwerkingen. Knauf sprak de ambitie ...

Lees verder

c21 c41 c134 c225 c237 c265
Lees nu ‘Bouwen aan de toekomst van wijken’

Lees nu ‘Bouwen aan de toekomst van wijken’

De toekomst van wijken staat centraal in het nieuwste e-zine van Duurzaam Gebouwd. Je leest hem gratis in onze kennisbank en opent hem direct via deze link.

Lees verder

c21 c35 c225
50 sleutels tot succes tijdens het Green Buildings Event
apr11

50 sleutels tot succes tijdens het Green Buildings ...

Extern evenement De 50 sleutels tot succes, de best practices van het Green Buildings Event, zijn bekend. Zij delen kennis, innovaties en praktische tips binnen het thema ‘Duurzaam ...

Lees verder

c21 c40 c225 c265
Milieu-impact verlagen dankzij verduurzaming verpakkingen

Milieu-impact verlagen dankzij verduurzaming ...

Het verduurzamen van verpakkingen speelt een belangrijke rol, onder andere in het kader van minimaliseren van afval. Itho Daalderop meldt dat ze vernieuwde en plasticvrije ...

Lees verder

c21 c35 c225
Kennismiddag over Bouwen onder de Omgevingswet
apr09

Kennismiddag over Bouwen onder de Omgevingswet

Extern evenement Als architect of professional werkzaam bij een architectenbureau zoek je naar verdieping van specifieke wijzigingen in de Omgevingswet. De kennismiddag ‘Bouwen ...

Lees verder

Reactie plaatsen

keyboard_arrow_up