Kan all-in huur de energietransitie versnellen?

Kan all-in huur de energietransitie versnellen?

De zogenaamde 'split incentive' tussen eigenaar en gebruiker staat verduurzaming van gebouwen vaak in de weg. Immers: de eigenaar moet investeren en de gebruiker geniet van de voordelen: een beter gebouw en lagere energielasten. Dit dilemma kan mogelijk worden opgelost met een all-in huur. Gaat dit model de energietransitie op de kantorenmarkt versnellen?

Tekst: Wessel Simons, i.o.v. RVO.nl

Tijdens het Cobouw Café 11 mei, georganiseerd op initiatief van Platform Duurzame Huisvesting, en de Ronde Tafel discussie op de Provada 31 mei, georganiseerd door de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO.nl), was verduurzaming van vastgoed en het werken met all-in huur onderwerp van discussie.

Uit onderzoek van de Universiteit van Maastricht en ING Real Estate Finance blijkt dat energiezuinige kantoorpanden circa 9% meer waard zijn en zo’n 10% hogere huuropbrengsten leveren. Door vastgoed te verduurzamen stijgen de marktwaarde en de huuropbrengsten, terwijl investeringen gemiddeld na vier jaar zijn terugverdiend.

Full-service Rijkswerkplek

De grootste vastgoedeigenaar van Nederland, het Rijksvastgoedbedrijf (RVB), beheert in totaal 13,2 miljoen vierkante meter aan vastgoedruimte. Het gaat om kantoren, rechtbanken, legerbases, etc. Sinds 2016 brengt het RVB all-in huur in de praktijk bij circa 150 kantoren. De nieuwe beprijzingsmethodiek gaat uit van regiotarieven all-in (o.a. casco, inbouwpakket, beheer, beveiliging, parkeren en energielasten). Water en ICT vallen erbuiten.
Rutger de Gier, adviseur huisvesting bij de Rijksoverheid, legt uit hoe dit in de praktijk werkt. De Gier: “We hebben het ‘single-tenant’-principe verlaten, omdat we in onze gebouwen steeds vaker meerdere huurders huisvesten. Tegelijkertijd slankt ons kantorenbezit sterk af, van 2,9 miljoen vierkante meter BVO in 2012 tot 1,6 miljoen in 2021.”

Kan all-in huur de energietransitie versnellen?

Lange termijn visie

Vanuit de levensduurgedachte rekent het RVB het energieverbruik niet individueel per gebruiker af. De Gier: “Tekorten of overschotten op de energielast nemen wij als eigenaar voor onze rekening. Elke gebruiker betaalt het uniforme regiotarief inclusief een per jaar vaststaand energiedeel. Niet iedereen was daar blij mee, omdat men bijvoorbeeld net een renovatie had doorgevoerd en ineens toch hogere energielasten kreeg. Maar uiteindelijk is iedereen ervan overtuigd dat de toekomstige regiotarieven gaan dalen door afstoot van voornamelijk energie-intensieve gebouwen en de besparingen die iedere gebruiker ten goede komt. We gaan steeds meer naar een marktmodel waarbij we een full-service werkplek bieden tegen voorspelbare kosten.”

De Gier: “Ook mogelijke herinrichtingskosten of investeringen in energiebesparende maatregelen zijn voor onze rekening. Het is eigenlijk gek dat een gebruiker nu voor een inbouwpakket betaalt dat hij maar enkele jaren gebruikt.” Alle afspraken staan en vallen bij energiemonitoring, weet De Gier. “Optimale monitoring en aanwezigheidsdetectie is nodig voor goed beheer. Bij elk duurzaamheidsproject wordt bij ons een monitoringssysteem geïnstalleerd.”

Huurders willen een modern en duurzaam gebouw

Diverse vastgoedexperts zien ook de voordelen van all-in huur. Volgens Jaap Dijkgraaf, directeur van DWA, leidt all-in huur in combinatie met verduurzaming naar een hogere huuropbrengst, een hogere vastgoedwaarde en betere financierings­voorwaarden. Dijkgraaf: “Het duurzaamheidsvraagstuk dwingt eigenaren zich te verdiepen in hun bezit. Meer inzicht leidt tot meer financieel voordeel. Anderzijds zijn huurders gebaat bij voorspelbare huisvestingslasten. Zij willen gewoon een goed, modern en duurzaam gebouw met optimaal ingerichte werkplekken.” Philip Blaauw, directeur van ‘gebouwverduurzamer' Innax, sluit zich bij Dijkgraaf aan. “All-in huur is een goed middel om te verduurzamen. Probleem is dat partijen energie niet als hun core business zien en energiebesparingsprojecten voor zich uitschuiven. Ik ken een zorginstelling die waarbij er bijna 1 miljoen euro op energie bespaard kan worden, maar ze lopen op tegen de grote hoeveelheid werk en de investeringen die niet hun kernactiviteiten betreffen.”

Kan all-in huur de energietransitie versnellen?

Vastgoed Belang

Vastgoed Belang, belangenvereniging voor de particuliere verhuurder, hanteert voor haar kantoor een tussenmodel. Cees Jonker, projectleider energiebesparing bij Vastgoed Belang, legt uit: “Er wordt een huur betaald inclusief een vast bedrag voor het inbouwpakket. Bij het afsluiten van het huurcontract is het plafond inclusief armaturen en verlichting aan Vastgoed Belang overgedragen, waardoor een omgekeerde split incentive dreigt." Jonker vindt dat all-in huur de juiste oplossing is voor met name multi-tenant bedrijfsgebouwen. “Dat voorkomt de nodige administratieve rompslomp voor de verhuurder. Bij een single-tenant zou je met een Greenlease kunnen werken om de split incentive te voorkomen. Of door een opslag op de servicekosten te rekenen.”
In een overleg met een aantal grote kantoorverhuurders, leden van Vastgoed Belang, komt naar voren dat de vereniging niet negatief tegenover een all-in huurconstructie staat. Jonker: “All-in huur kan de verduurzaming van kantoren versnellen, omdat de split incentive hierdoor is opgelost. Wel moet een bonus-malus afspraak in het huurcontract ervoor zorgen dat er niet teveel energie wordt verbruikt.”

Strengere eisen voor achterblijvers

Maar met alleen het toepassen van all-in huur ben je er niet. Zowel Dijkgraaf als Blaauw pleiten voor aanvullende wettelijke verplichtingen om een grote groep achterblijvers te bewegen hun vastgoed te verduurzamen. Blaauw: “De eisen vanuit de overheid, banken en de markt nemen toe. Toch is er een groep die afwachtend langs de kant blijft staan vaak ook omdat verduurzamen geen kernactiviteit is. Voor die groep werkt enkel handhaving.”

Aan welke knoppen moet er gedraaid worden om de groep achterblijvers in beweging te krijgen? Blaauw pleit voor strengere eisen aan het energielabel of de Energie-Index. “Het energielabel is vrij eenvoudig te handhaven vanuit het bureau. Hou het wel eenvoudig en maak specifieke Energie Index eisen per doelgroep. Een “one size fits all”-aanpak gaat niet werken, want zo zit de markt niet in elkaar. Een zorginstelling vraagt om een andere norm dan een commerciële kantoorverhuurder. Stel er dan ook andere eisen aan.”

Maar ook huurders kunnen soms vernieuwing tegengaan, merkt Blaauw op. “Vooral bij multi-tenant gebouwen hebben eigenaren soms de grootste moeite om íedere huurder in een gebouw mee te krijgen. Bij een all-in huur is men bang teveel voor hun energie te gaan betalen.” Volgens Blaauw kunnen garanties op de (gebouwgebonden) energielasten die vrees wegnemen.

Kan all-in huur de energietransitie versnellen?

Energiemanagementsystemen

Dijkgraaf ziet meer in de verplichting per 1 januari 2018 van energiemanagementsystemen, specifiek voor bedrijfstakken waar het energiegebruik voornamelijk is toe te schrijven aan klimaatinstallaties. “Dat vind ik een wezenlijker maatregel dan het energielabel dat weinig zegt over het wérkelijke energieverbruik. Op basis van metingen kunnen er strakkere afspraken gemaakt tussen de betrokken partijen over het energieverbruik. Voorspelbaarheid speelt de eigenaar in de kaart bij de inkoop van energie bijvoorbeeld.”

Concluderend, all-in huur is broodnodig om duurzaamheid ter tafel te krijgen, maar een combinatie met strengere wetgeving op het gebied van energielabeling en energiemonitoring kan de kantooreigenaar waarschijnlijk pas echt in beweging krijgen.Tenslotte voorziet ook Jonker dat de Energie Prestatie Keur, een APK voor kantoren, en de (verwachte) verplichting vanuit het Activiteitenbesluit om een energiemanagementsysteem(EMS) in te voeren, all-in huur kan stimuleren. Jonker: “Voor de verhuurder ook interessant, want uit onderzoek blijkt dat het beter inregelen van de installaties leidt tot gemiddeld meer dan 20% energiebesparing in het eerste jaar.”

Europese Triple-win modellen

All-in huur is een van de zogenaamde Triple-win modellen die in het Europese project guarantEE als kansrijk worden gezien om de split incentive op te lossen en energiebesparing in gebouwen te versnellen. GuarantEE is een Europees samenwerkingsproject met 14 partners, met cofinanciering vanuit het Europese programma Horizon 2020. De Rijksdienst voor Ondernemend Nederland RVO.nl is de Nederlandse partner.

Meer lezen?
Ga naar de volgende links:

ING en Universiteit Maastricht: verduurzamen kantoorpanden leidt tot gemiddeld 9 procent waardestijging

Dossier energielabel C eis aan bestaande kantoren, Rijksdienst voor Ondernemend Nederland

DWA-directeur: “Haal energierekening weg bij gebouwhuurders”

Meesterzet verduurzaming kantoren blijft uit

Rijksvastgoedbedrijf over duurzaamheid

Gerelateerde artikelen, events & downloads

c21 c171 c225 c243 c265
Helft kantoorgebouwen heeft nog geen duurzaamheidslabel

Helft kantoorgebouwen heeft nog geen duurzaamheidslabel

11-12-2020 om 13:01 uur
timer 2 min

Over twee jaar moeten alle kantoorgebouwen in Nederland beschikken over minimaal label C. Slechts een derde voldoet ...

Lees verder »

c21 c171 c225 c243
Sturingsmodel toekomstbestendig en aardgasvrij vastgoed

Sturingsmodel toekomstbestendig en aardgasvrij ...

08-10-2020 om 16:01 uur
timer 7 min

De urgentie voor verduurzaming is overal te proeven, maar de diversiteit aan akkoorden, afspraken en regelgeving ...

Lees verder »

c21 c145 c171 c225 c252
CBRE en Bouwinvest werken samen aan duurzaamheidsambities

CBRE en Bouwinvest werken samen aan duurzaamheidsambities

20-08-2020 om 16:01 uur
timer 2 min

Bouwinvest zet al jarenlang in op duurzaamheid en gaat nu nog een stap verder. In samenwerking met CBRE wordt ...

Lees verder »

c21 c160 c168 c171 c225
Thuiswerknorm heeft vooralsnog geen gevolgen voor kantorenmarkt

Thuiswerknorm heeft vooralsnog geen gevolgen ...

15-07-2020 om 10:31 uur

Diverse bedrijven merken sinds het begin van de coronacrisis dat thuiswerken veel voordelen met zich meebrengt. ...

Lees verder »

c21 c171 c225 c243 c245
Geen gezond gebouw zonder antibacterieel schakelmateriaal

Geen gezond gebouw zonder antibacterieel schakelmateriaal

13-07-2020 om 08:00 uur
timer 1 min

Schakelmateriaal is een vaak vergeten bron van de verspreiding van ziekten en bacteriën. Om gebouwen zo gezond ...

Lees verder »

c21 c127 c160 c168 c171 c225 c245
‘Gebouweigenaren, steek je hoofd niet langer in het zand!’

‘Gebouweigenaren, steek je hoofd niet ...

09-07-2020 om 11:01 uur
timer 6 min

Moet er een basisniveau van kennis over een gezond binnenklimaat gelden voor vastgoedbeheerders? Moeten we dat ...

Lees verder »

c21 c160 c171 c225 c245
2020: het jaar dat de mens centraal staat in de vastgoedwereld

2020: het jaar dat de mens centraal staat in ...

17-06-2020 om 17:00 uur
timer 5 min

Begin februari bezocht ik het event ‘Workplace day’, met thema ‘Return on the Workplace’. ...

Lees verder »

c21 c122 c171 c225 c245
Schonere lucht dankzij Amsterdams kantoorpand

Schonere lucht dankzij Amsterdams kantoorpand

09-06-2020 om 08:48 uur
timer 2 min

Vanaf de straat kun je het niet zien, maar het witte dak van het kantoorpand van Reclassering Nederland in Amsterdam ...

Lees verder »

c21 c160 c171 c225 c245
Hoe krijg ik een slim, gezond én coronaproof kantoor?

Hoe krijg ik een slim, gezond én coronaproof ...

19-05-2020 om 13:00 uur
timer 1 min

Hoe krijg je een coronaproof kantoor? Strukton Worksphere ontwikkelde PULSE Comfort Distance, een laagdrempelige ...

Lees verder »

c21 c160 c171 c225 c245
Duurzaam en gezond kantoor begint met heldere visie

Duurzaam en gezond kantoor begint met heldere ...

11-09-2019 om 16:30 uur
timer 7 min

Hoe creëer je een plek waar mensen willen zijn? Bij nieuwbouw of renovatie van een kantoor moet je dan in ...

Lees verder »

c21 c120 c171 c225 c237
Fotofinish bij Solar Decathlon 2019

Fotofinish bij Solar Decathlon 2019

29-07-2019 om 14:30 uur
timer 2 min

Twee weken lang ging het Delftse MOR-team op kop bij de internationale studentencompetitie voor een duurzaam en ...

Lees verder »

c21 c120 c171 c225 c237
Studenten TU Delft halen finish zonder puntverlies

Studenten TU Delft halen finish zonder puntverlies

16-07-2019 om 15:58 uur
timer 2 min

Op de bouwplaats ‘Solar Village’ in Szentendre dingen Delftse studenten mee naar de hoofdprijs van ...

Lees verder »

Reactie plaatsen

keyboard_arrow_up