Het samenbrengen van het overschot op de winkelmarkt met het tekort op de woningmarkt, maakt het mogelijk om tot 14.000 woningen te realiseren in bestaand stedelijk gebied. Daarnaast betekent het mogelijk  een halvering van de structurele winkelleegstand. Dat schrijven economen van Rabobank in de Transformatieatlas Retail.

Steeds meer winkels staan structureel leeg. “Dat is zorgwekkend,” zegt Christian Lennartz, senior econoom bij Rabobank. “Te veel leegstand ondermijnt de aantrekkelijkheid van een winkelgebied en brengt financiële en maatschappelijke risico’s met zich mee. Leegstand vereist dus een snelle aanpak.” 

Overschot en tekort

Nederland kampt met 3,16 miljoen m² leegstaand winkelvloeroppervlak (wvo), waarvan circa 30 procent structureel (langer dan drie jaar) en 40 procent langdurig (één tot drie jaar) leeg staat. Een deel van de langdurige leegstand wordt nauwelijks meer in gebruik genomen. Zonder ingrijpen neemt de structurele leegstand de komende jaren verder toe. De woningmarkt kampt daarentegen met een fors tekort. Tijdens de crisis zijn er te weinig nieuwe woningen gebouwd, terwijl de bevolking bleef groeien. “Door het samenbrengen van overschot en tekort kan er een win-winsituatie ontstaan voor zowel de winkel- als de woningmarkt”, aldus Lennartz.

Match

De match tussen leegstaande winkels, die mogelijk om te bouwen zijn tot woningen, en de feitelijke kansrijkheid van de lokale woningmarkten, resulteert in een reële transformatieopgave van ongeveer 500.000 m² wvo. Dit zou een halvering van de structurele winkelleegstand betekenen. Uitgaande van een gemiddeld woonoppervlak van 50 tot 100 m² bvo, biedt dat de mogelijkheid om 7.000 tot 14.000 woningen te realiseren in bestaand stedelijk gebied.

Transformatiekansen per gemeente

De Transformatieatlas Retail geeft de kansrijkheid van winkeltransformatie per gemeente weer. Net als de winkelleegstand liggen de meest kansrijke gemeenten verspreid over het land. Stedelijke gebieden binnen en buiten de Randstad hebben door de grotere winkelvoorraad over het algemeen een grotere transformatieopgave dan kleinere gemeenten. Grote steden als Den Haag, Eindhoven, Breda, Assen, Roermond, Ede en Veenendaal hebben veel transformatiemogelijkheden. Rotterdam heeft bij uitstek de grootste transformatiepotentie. Enerzijds staan er relatief veel winkels leeg en tegelijkertijd is het woningmarktperspectief erg gunstig.

Nieuwe bestemming

Rabobank gaat de komende jaren meer transformatie en herontwikkeling financieren. Tot 2023 wil de bank de financiering van 20.000 woningen mogelijk maken. Dit kan door minimaal 1,5 miljoen m² vastgoed via transformatie of herbestemming een nieuwe invulling te geven. Hierdoor reduceren we leegstand, afval en onnodige aantasting van bestaande natuurlijke gebieden. Rabobank heeft in de periode 2010-2017 via financiering al 2 miljoen m² vastgoed een nieuwe bestemming gegeven.

Op de foto: een van de winkels in het Rotterdamse project Wonen in winkels