Levensduurkosten: denk vooruit, reken vooruit

timer1 min
Levensduurkosten: denk vooruit, reken vooruit

Ondanks het doordacht ontwerpen van toekomstbestendige gebouwen zijn er toch gebouwen die binnen tien jaar aan een grondige renovatie toe zijn. Of waar het binnenklimaat jaren na de oplevering nog steeds te wensen overlaat. Hoe zorgen we ervoor dat we een verantwoorde en duurzame investeringsbeslissing nemen? Dat begint met inzicht in de levenscyclus en levensduurkosten van het gebouw.

Het zal je vast bekend voorkomen: een ontwerpteam werkt een bouwproject uit. Architecten en adviseurs maken een ontwerp en de kostendeskundige berekent de bijbehorende investeringskosten. De keuzes worden gemaakt binnen het beschikbare investeringskostenbudget. Als blijkt dat de investeringskosten boven het budget uitkomen, gaan we optimaliseren of bezuinigen. Waar kan het een tandje minder zodat we binnen het budget blijven? Het ontwerpteam heeft haar werk gedaan. Het project wordt gerealiseerd en het gebouw wordt in gebruik genomen. Maar is het resultaat wel optimaal, zijn de budgetgestuurde keuzes ook de beste keuzes op de lange termijn? Het antwoord is: waarschijnlijk niet.

Het had beter gekund als niet alleen de initiële kosten bepalend waren geweest, maar ook was gedacht aan het langetermijnbelang van de eigenaar, belegger en gebruiker. Er volgen nog tientallen jaren waarin dagelijks sprake is van kosten en opbrengsten, zoals zonne-energie en ook arbeidsproductiviteit. Hierbij gaat het in totaal om veel hogere bedragen dan alleen de initiële kosten. Het is dus wijs om daar tijdens de planvorming bij stil te staan, of beter: ermee rekening te houden bij het budgetteren in de initiatieffase.

Bestaande gebouwen

Tot zover de nieuwbouwprojecten. Ook de bestaande voorraad moet echter worden onderhouden, verduurzaamd of aangepast aan de actuele wensen en eisen. Misschien sluit de indeling niet meer aan op de eisen van deze tijd of moet de klimaatinstallatie worden vervangen. Hier is het advies hetzelfde: denk vooruit, reken vooruit. Zet alternatieven naast elkaar en breng focus aan op thema’s als energie, circulariteit en toekomstwaarde. Hoelang gaat het gebouw nog mee, wat is optimaal gegeven de investerings- en de exploitatiekosten? Het is echt niet nodig alle mogelijke varianten tot in detail door te rekenen. Met logisch beredeneren kom je al snel tot drie of vier kansrijke opties.

Weet je alles na het maken van een levensduurkostenberekening? Nee. Bij een variantenafweging spelen naast financiën meer aspecten een belangrijke rol. Denk aan kwalitatieve aspecten als duurzaamheid, comfort, gezondheid en toekomstwaarde. Een levensduurkostenberekening is geschikt om de financiële component van deze afweging objectief en kwantitatief in beeld te brengen. De combinatie van kwantitatieve en kwalitatieve aspecten stelt je in staat de juiste beslissing te nemen.

De kwantitatieve benadering kent verschillen in detailniveau. Dat maakt de methode geschikt voor toepassing in de vroege planfase, waarbij een abstracte benadering gewenst is. Maar ook bij een vergevorderd ontwerp biedt het kansen op een hoger detailniveau. De ISO 15686 hanteert hiervoor de volgende begrippen:

  • Strategisch niveau
  • Systeemniveau
  • Detailniveau

In onderstaande figuur staat een schematische weergave hiervan:

Levensduurkosten: denk vooruit, reken vooruitFiguur 1: vereenvoudigde weergave detailniveaus ISO 15686

In Nederland wordt de ISO 15686 niet door iedereen gebruikt, terwijl bijna iedereen daarentegen de NEN 2699 kent. Deze norm kan dienen als checklist, biedt een herkenbaar format en geeft handvatten voor het kiezen van het juiste detailniveau. De ene norm sluit de andere niet uit. We zien dat de detailniveaus uit de NEN 2699 passen binnen de gedachtegang van de ISO. In onderstaand figuur zijn de zes detailniveaus aan de grafiek uit figuur 1 toegevoegd.

Levensduurkosten: denk vooruit, reken vooruit

Figuur 2: vereenvoudigde weergave detailniveaus ISO 15686, met toegevoegd de niveaus uit de NEN 2699

De keuze voor een detailniveau in een bepaalde fase is natuurlijk niet in beton gegoten. Je maakt per project of variant de afweging. Abstract of gedetailleerd.

Een voorbeeld: de keuze voor een klimaatinstallatie. Wat zijn in zo’n geval de doorslaggevende aspecten? Niet de vloerafwerking waarop de installatie staat, ook niet het onderhoud van de dakbedekking. Wel de investeringskosten, het energieverbruik en het onderhoud van de installatie zelf.

Het onderzoek kan uitgevoerd worden op Systeemniveau. Je kiest daarbij voor een detailniveau dat past bij de fase waarin het vraagstuk speelt. In dit geval in het begin van het ontwerptraject. Maak daarbij gebruik van kosteninformatie op het niveau van Elementclusters of Elementen. Kosteninformatie die recht doet aan het verschil tussen de varianten, maar niet disproportioneel gedetailleerd is. In dit geval dus bijvoorbeeld niveau drie of vier uit de NEN 2699.

Een aantal vraagstukken speelt al eerder in de vastgoedcyclus en we denken daar nog niet aan systemen of oplossingen. Bij een vraagstuk in de initiatieffase waarbij je de afweging wilt maken tussen eigendom en huur of verbouw en nieuwbouw, volstaan kostenkengetallen.
Waar je bij het eerdere voorbeeld vooral inzoomt op een enkel gebouwonderdeel, is het belangrijk hier naar het grotere plaatje te kijken. Naast energie en onderhoud zijn ook de gemeentelijke heffingen, de schoonmaakkosten en het beheer van invloed, en soms zelf doorslaggevend. De combinatie van de vroege planfase en het abstracte kostenniveau maakt dat we hier spreken over Strategisch niveau. De kosteninformatie die gebruikt wordt bevindt zich op het niveau van Rubrieken of Clusters. In dit geval dus bijvoorbeeld niveau een of twee uit de NEN 2699.

Om dit principe nog wat meer te duiden, hebben we de grafiek voorzien van drie voorbeelden. In figuur 3 hebben de volgende voorbeelden een plaatsje gekregen:

  • Huisvestingsopgave (eigendom of huur?). De keuze voor een benadering op Strategisch niveau met abstracte kosteninformatie (niveau 1 of 2) lijkt het meest toepasbaar.
  • Constructieprincipe (droge of natte bouw?). De keuze voor een benadering op Systeemniveau met niet disproportioneel gedetailleerde kosteninformatie (niveau 3 of 4) lijkt het meest toepasbaar.
  • Binnendeurafwerking (geschilderd of kunststof?). De keuze voor een benadering op Detailniveau met detailkosteninformatie (niveau 5 of 6) lijkt het meest toepasbaar.

Vanzelfsprekend kan het ook zo zijn dat je de berekening van de huisvestingsopgave op een later moment in je ontwikkeltraject (opnieuw) beschouwt. Bijvoorbeeld als op basis van een definitief ontwerp een (definitieve) berekening van de kostprijsdekkende huur wordt opgesteld. Je zult dan zien dat de berekeningsmethodiek langs de x en y-as gaat bewegen. De oranje pijlen in figuur 3 illustreren dit.

Levensduurkosten: denk vooruit, reken vooruit

Figuur 3: voorbeelden detailniveau

De levensduurkostenberekening is op vele manieren inzetbaar. Een paar voorbeelden: de belegger die een complex al dan niet aankoopt voor de verhuur, een schoolbestuur dat moet beslissen over het vervangen van de luchtbehandelingsinstallatie, een woningbouwcorporatie die een grootschalige renovatie wil afzetten tegen een beperkte upgrade, maar ook een particuliere woningbezitter die overweegt zonnepanelen te plaatsen. Dus zijn de levensduurkosten eigenlijk geschikt voor iedereen die een goed onderbouwd investeringsbesluit wil nemen voor de lange termijn.

In deze reeks publiceerden wij eerder dit artikel en deze whitepaper. Je vindt de artikelen ook in dezeLinkedIn-groep.

Zoek verder binnen deze onderwerpen

Gerelateerde artikelen, events & downloads

c21 c136 c225 c261 c283
Wie wint de DigiDare Award 2021?

Wie wint de DigiDare Award 2021?

16 apr om 14:01 uur
timer 1 min

Ben jij ook bezig met het versnellen van digitaal werken in de bouw- en technieksector? Doe dan mee met de prijsvraag ...

Lees verder »

c223 c283
Whitepaper: 'Naar een integrale oplossing voor bouweconomische vraagstukken'

Whitepaper: 'Naar een integrale oplossing voor ...

De groeiende inzet op duurzaamheid en circulariteit brengt complexe financiële vraagstukken met zich ...
c21 c225 c283
Speelruimte in bouwprojecten (2)

Speelruimte in bouwprojecten (2)

13 apr om 13:01 uur
timer 6 min

In een contract kun je van alles vastleggen, maar het vergt veel meer zaken om goed met elkaar samen te werken ...

Lees verder »

c21 c225 c283
Nieuw perspectief: samenwerkingspatronen voor de toekomst

Nieuw perspectief: samenwerkingspatronen voor ...

29 mrt om 13:01 uur
timer 6 min

Corona heeft ons een nieuw perspectief op samenwerken gebracht. Wat zijn vanuit de opgebouwde ervaringen van het ...

Lees verder »

c21 c225 c243 c244 c283
Volledig fysieke MBA in Sustainable Leadership

Volledig fysieke MBA in Sustainable Leadership

25 mrt om 15:01 uur
timer 2 min

De Business School Nederland (BSN) start een tweejarige opleiding MBA in Sustainable Leadership. Deze opleiding ...

Lees verder »

c21 c225 c283
Advies: kies voor selectieve toepassing DBFM-contract

Advies: kies voor selectieve toepassing DBFM-contract

15 mrt om 10:01 uur
timer 2 min

Vijftien jaar ervaring met Design en Construct (D&C) of Design-Build-Finance-Maintain (DBFM) contracten is ...

Lees verder »

c21 c135 c225 c283
Borging en monitoring van MVI

Borging en monitoring van MVI

22 feb om 10:01 uur
timer 5 min

Tijdens het grote, recent gehouden MVI-congres was er veel aandacht voor het blijvend borgen van Maatschappelijk ...

Lees verder »

c21 c135 c225 c283
MVI: toekomstbestendig inkopen

MVI: toekomstbestendig inkopen

19 feb om 08:01 uur
timer 1 min

“Een circulaire economie zonder verspilling van grondstoffen is onmisbaar. MVI is echter nog geen 100% gemeengoed ...

Lees verder »

c21 c225 c283
Speelruimte in bouwprojecten (1)

Speelruimte in bouwprojecten (1)

3 feb om 13:01 uur
timer 7 min

Je kunt nog zoveel afspreken en vastleggen in contracten, maar effectief met elkaar samenwerken vergt meer. Samen ...

Lees verder »

c21 c225 c243 c283
Handreiking voor slimme aanpak corporaties in energietransitie

Handreiking voor slimme aanpak corporaties in ...

26 jan om 07:31 uur
timer 2 min

De nieuwe Handreiking Prestatiegericht Inkopen van Stroomversnelling helpt woningcorporaties bij het maken van ...

Lees verder »

c21 c225 c283
Bouwteam wegenonderhoud Utrecht: meer kwaliteit, meer plezier

Bouwteam wegenonderhoud Utrecht: meer kwaliteit, ...

25 jan om 10:01 uur
timer 8 min

Elk jaar opnieuw besteden overheden hetzelfde soort wegenonderhoud aan. Kan dat ook in een bouwteam? Ja, adviseurs ...

Lees verder »

c21 c225 c244 c283
Circulair aanbesteden: acht kansen op succes

Circulair aanbesteden: acht kansen op succes

14 jan om 10:01 uur
timer 3 min

Circulair aanbesteden is niet eenvoudig. Er zijn nog weinig regels voor een circulair speelveld, wat het uitvragen ...

Lees verder »

Reactie plaatsen

keyboard_arrow_up