Duurzaam ontwikkelen anno 2011

Duurzaam ontwikkelen anno 2011

Vergeleken bij een aantal jaar geleden is er een grote verandering in de kantorenmarkt te zien ten aanzien van duurzaamheid.

Waar we in 2007 nog moesten 'zenden' om huurders, investeerders, architecten en leveranciers  ervan te overtuigen dat duurzaam ontwikkelen 'de juiste keuze was', is het nu een voorwaarde geworden; een inherente kwaliteit, een standaard wens van elke huurder en koper/investeerder. De markt vraagt dus om duurzaamheid. Het bewustzijn van de milieu-impact van de gebouwde omgeving is er. Een enorme positieve verandering.

Carbon tax
Door de grotere interesse in duurzaam vastgoed van huurders en investeerders en een steeds strenger wordende regelgeving op energieprestatie van gebouwen, verhoogt de waarde van deze gebouwen. In de UK zien we bijvoorbeeld de introductie van de carbon-tax op gebouwen en in Nederland zien we een stapsgewijze ontwikkeling naar verplichte energieneutrale gebouwontwerpen in 2020.

De 'duurzaamheidsbeweging' in vastgoed is één van de belangrijkste kwaliteitsbewegingen in onze sector die we in jaren hebben gezien. Door de invoering van brede ISO-achtige duurzaamheidscertificeringen  in Europa wordt er niet alleen naar de duurzame locatie van het vastgoed gekeken, maar meer dan ooit naar de gebouwkwaliteit: een lage energierekening, een gezond binnenklimaat, milieuvriendelijke materialen, terugdringen van afval op de bouwplaats en het bewustzijn van de gebruiker.

Dit heeft tot effect dat de er op dit moment nieuwe gebouwen ontwikkeld worden die met gemak 50% minder energie verbruiken dan een aantal jaar geleden, volledig zelfvoorzienend zijn in hun eigen energie en dat zaken als gezondheid voor de bewoner en de menselijke maat meer dan ooit centraal staan.

Kantorenparadox
Dwars door deze trend heen, speelt er de afgelopen jaren een nieuwe ontwikkeling: het ontstaan van overaanbod aan woningen, kantoren, bedrijfsruimten. Gezien het langcyclische karakter van de bouw, is dit op zich zelf staand geen ongebruikelijk verschijnsel. Echter, momenteel blijft voor het eerst in de Nederlandse historie een natuurlijke marktcorrectie uit. Dit is het meest zichtbaar in de kantorenmarkt. Iedereen kent de wirwar van grote te huur borden in bepaalde kantoorlocaties. Iedereen beseft nu, dat deze leegstand zich niet vanzelf - met het huidige marktmechanisme - gaat corrigeren.

In de markt zie je eigenlijk een soort 'kantorenparadox' ontstaan. Er is enerzijds een structureel overaanbod van kantoren, maar anderzijds tevens een structureel tekort aan kwalitatief goede gebouwen. Slechts 2% van de kantorenmarkt voldoet volgens gebruikers aan de kwalitatieve eisen voor hun bedrijf. Grootste klacht is het gebrek aan kantoren op goede OV-locaties die het nieuwe werken faciliteren (grote open, flexibele vloeren) en duurzaam (met name energiezuinig) zijn.

 Dit betekent dat er - mede ingegeven door de sterke kwaliteitsverbetering in nieuwbouw de afgelopen jaren -  een scherpe driedeling is ontstaan op de kantorenmarkt: een topsegment van nieuwe kantoren van hoge kwaliteit op vaak goede OV-locaties (1), een laag segment slechte, zwaar verouderde kantoren op slechte randstedelijke kantorenlocaties (2) en een middensegment van verouderde kantoren met perspectief tot transformatie van gebouw en gebied mits de eigenaren bereid zijn tot financiële afwaardering waardoor er een haalbare business case ontstaat (3). 

Regionaal afstemmen
Waar mogen nu wèl en niet nieuwe kantoren gebouwd worden? Het is wenselijk dat het tempo van nieuwbouw van kantoren tussen gemeenten regionaal wordt afgestemd, zoals dit in de woningbouw al jaren gebeurt. Op dit moment staat het elke gemeente vrij om gronden uit te geven voor nieuwbouw. In het nieuwe regeerakkoord heeft het Rijk duidelijk aangegeven dat zij hier niet centraal op gaat sturen maar dat ze van regio's en provincies zelf verlangd dat deze voor afstemming gaan zorgen. Jammer, want zoals elke overlegvorm in Nederland, kan dat het wel even duren voordat hierover consensus is. 

In de tussentijd ontstaat er vanuit een aantal hoeken de roep om een bouwstop. Dit is onverstandig. Uiteraard moeten we nieuwbouw duidelijk inperken, door de gemeentes een realistische planning te laten maken over het gewenste bouwtempo. Een volledige stop op nieuwbouw, lost helaas het probleem van de herontwikkeling van leegstand niet op. Daarnaast zou het bedrijfsleven geconfronteerd worden met een gebrek aan groei van kwalitatief goede kantoorruimten, hetgeen niet de bedoeling kan zijn.

Hoogwaardig verstigingsplaatsklimaat
Een centraal element in het ruimtelijk-economisch beleid is het kunnen faciliteren van een goed aanbod van hoogwaardige kantoren. Dit waarborgt een kwalitatief hoogwaardig vestigingsplaatsklimaat voor bedrijvigheid en versterkt de (inter)nationale concurrentiepositie. Vanuit economisch perspectief is dit een belangrijke overweging. Weliswaar kan het faciliteren van hoogwaardige nieuwe (of bestaande) locaties de leegstand in verouderende locaties verder vergroten, maar hier kan op lange termijn ook weer een gunstige impuls vanuit gaan. Een hogere leegstand binnen deze locaties betekent uiteindelijk afwaarderingen, waardoor herstructurering relatief aantrekkelijker wordt.

We moeten met elkaar het tempo van nieuwbouw echter zeker temperen, extreem streng zijn op de duurzaamheidseisen en de locaties waar dan wèl gebouwd mag worden. Daar ligt het eerste deel van de oplossingsrichting. Daarnaast moeten we direct aan de slag gaan met het slopen van de oude, problematische kantoorgebouwen uit de jaren '80 waarmee het nooit meer goed komt.

Analisten zeggen dat dit zo'n 5 miljoen vierkante meter betreft. Dit is gemakkelijker gezegd dan gedaan. Zolang de sloopkosten hoger zijn dan de materiaalopbrengsten van het gesloopte pand, zal dit niet uit zichzelf gebeuren. Er bestaat immers geen positief prikkelende sloopregeling voor oude gebouwen zoals in de auto-industrie. Toch ligt daar wel de het tweede deel van de oplossingsrichting.

Leegstandsverordening
De gemeente Amsterdam ontwikkelt op dit moment bijvoorbeeld een zogenaamde Leegstandsverordening en experimenteert hiermee met de tools die de Wet haar biedt om eigenaren van leegstaande panden te stimuleren maar ook zeker wettelijk te dwingen om hetzij te herinvesteren of te verkopen voor de reële waarde van het vastgoed.

In het debat over de  gewenste  economische ontwikkelingen in de bouw- en vastgoedindustrie rollen veel vooroordelen over de cultuur van onze sector over tafel: Dat  beleggers niet bereid zouden zijn om te investeren in oude gebouwen. Of dat ontwikkelaars alleen maar nieuw willen bouwen. Of dat herontwikkelingen veel te duur zijn. Of dat gemeenten niet willen meewerken aan bestemmingsveranderingen.

Deze vooroordelen helpen niet in de zoektocht naar de oplossing en worden met name ingegeven door mensen die moeite hebben met veranderen. De bouw- en vastgoedwereld is complex doordat we met ontzettend veel partijen te maken hebben, van eindgebruiker, gemeente, belegger, ontwikkelaar,  financier, architect, bouwer tot leverancier.  Dat is geen excuus, maar wel een reden waarom gewenste veranderingen zoals deze altijd wat langer duren voordat ze in volle kracht van start gaan.

Slimme mensen willen echter graag onderdeel zijn van de oplossing, niet van het probleem. Zij zullen ook de groene motor zijn achter deze verandering.

Marlon Huysmans

Gerelateerde artikelen, events & downloads

c21 c54 c243
Reradicaliseren

Reradicaliseren

25 feb om 17:00 uur

Onno Dwars: Ik vind dat het radicalisme van niet-gouvernementele organisaties (NGO’s) aan erosie onderhevig is. Hun ...

Lees verder »

c21 c54 c185
Decorated shit

Decorated shit

11 feb om 16:01 uur
timer 5 min

“Zolang we heiligverklaarde concepten overeind houden, zoals we het geleerd hebben op de universiteiten, ...

Lees verder »

c21 c54 c244
MPG: buigen of barsten?

MPG: buigen of barsten?

10 feb om 16:00 uur
timer 6 min

Hans Korbee: Juni 2016 bracht de SER het rapport uit ‘Werken aan een circulaire economie: geen tijd te verliezen’. ...

Lees verder »

c21 c54 c185 c244
Circulair bouwen als vaccin voor systeemcrises

Circulair bouwen als vaccin voor systeemcrises

3 feb om 15:45 uur
timer 6 min

Marten Valk: We zitten in een bijzondere tijd, er gebeurt veel. Door covid-19 is er acute aandacht voor het thema gezondheid. ...

Lees verder »

c21 c54 c190 c244
De timing van hout

De timing van hout

29 jan om 08:57 uur
timer 2 min

Onlangs werd ik getriggerd door het NRC-artikel ‘Bouwen met hout? Dat is niet duurzaam, zegt de norm’. ...

Lees verder »

c21 c54 c243 c244 c245
Wij zijn de overheid

Wij zijn de overheid

21 jan om 17:00 uur
timer 2 min

Onno Dwars: Nu Rutte III demissionair is, maakt Nederland de balans op. Als bouw- en vastgoedsector werden wij de afgelopen ...

Lees verder »

c21 c54 c140 c190
Amsterdamse School 2.0

Amsterdamse School 2.0

22-12-2020 om 08:46 uur
timer 4 min

Hermen Jansen: Levensduur, life-cycle, losmaakbaarheid en duurzaamheid; het langetermijndenken staat weer helemaal centraal in ...

Lees verder »

c21 c54 c243 c244
Duurzaam Gebouwd-expert blikt terug op carrière

Duurzaam Gebouwd-expert blikt terug op carrière

09-12-2020 om 15:30 uur
timer 9 min

Ben Kruseman: Na mijn bouwkundestudie in Tilburg, nu Avans Hogeschool Tilburg en de vervulling van mijn militaire dienstplicht, ...

Lees verder »

c21 c54 c140 c278
Groene of grijze circulariteit?

Groene of grijze circulariteit?

26-11-2020 om 15:30 uur
timer 4 min

Daan Bruggink: Cradle2Cradle heeft vanuit de VS in 2002 een heel goede voorzet gegeven en heel veel mensen geïnspireerd ...

Lees verder »

c21 c54 c238 c244 c260
Biofilische ontwerpprincipes moeten een vanzelfsprekendheid zijn

Biofilische ontwerpprincipes moeten een vanzelfsprekendheid ...

05-11-2020 om 09:01 uur
timer 2 min

Daan Bruggink: "Het is opmerkelijk dat scholen behoren tot de kwalitatief slechtste gebouwen: oud, ongeïsoleerd, te koud, ...

Lees verder »

c21 c54 c139 c254 c259
Vechten voor het leven. Ons leven

Vechten voor het leven. Ons leven

28-10-2020 om 18:00 uur
timer 5 min

Onno Dwars: Onno Dwars won in 2019 de ABN AMRO Duurzame Top 50. Nu, achttien maanden later, blikt hij tijdens Building Holland ...

Lees verder »

c21 c54 c244
Waardebehoud of waardecreatie voor circulair bouwen?

Waardebehoud of waardecreatie voor circulair ...

14-10-2020 om 16:30 uur
timer 4 min

Hans Korbee: Beschermen van bestaande waarde is door CB23 in haar leidraad Meten van circulariteit als een van de drie doelen ...

Lees verder »

Reacties

Eens met de strekking van dit betoog. Overheden hebben echter nauwelijks invloed op "verplicht" slopen en lokale overheden hebben financieel belang bij het uitgeven van nieuwe bouwgrond, zeker in deze financiële moeilijke tijd. Duurzaamheid (ruimtegebruik) en economie (grondexploitatie) staan hier op gespannen voet, economie trekt voorlopig aan het langste eind. Hoe doorbreken we deze cyclus?

In omvang kent Amsterdam landelijk de grootste kantorenleegstand, vaak gelegen op erfpachtgronden. De gemeente kan die erfpacht bepalingen inzetten, maar ook tot verbazing van UVA onderzoekers laat de Amsterdam die mogelijkheid onbenut. Veel lege kantoren staan rondom station Sloterdijk, het 2e station van Amsterdam, of bij de metro en spoorlijn naar Utrecht, dus met openbaar vervoer goed bereikbaar. Maar ook voor de auto aantrekkelijk met brede wegen en grote parkeerruimten. Voetgangers zie je daar zelden door de eenzijdige bebouwing. De meeste kantoorpanden zijn uit de jaren negentig of zelfs later, maar blijkbaar nu al verouderd. Een minder soepele overheid en minder onverschillige ontwikkelaars hadden voor kwalitatief betere panden kunnen zorgen, maar wie wordt daarop aangesproken? In een lager tempo gaat kantoren nieuwbouw verder, zoals in Amsterdamse Zuidasgebied met een recent een OVG pand. Nieuwbouw, die voor verdere leegstand elders in de regio zorgt. Het mag zo zijn dat het nieuwe pand duurzaam is, voor de stad als geheel kan deze ontwikkeling moeilijk duurzaam heten. De haast onvermijdelijke sloop van nog goed bruikbare bebouwing vormt een zware aanslag op het milieu. Het negeren van de levensduur van panden zou je de duurzaamheidsparadox kunnen betitelen.

De kern van het betoog van Marlon Huysmans is de verkenning van mogelijkheid tot het maken van meer duurzame kantoorgebouwen in een tijd dat er zoveel niet duurzame gebouwen zijn en leeg staan. Daarin pleit ze terecht naar een locatiebeleid voor nieuwbouw. Daarin zit zowel voor het gebouw als de stad de crux: duurzame kantoren bouwen op de duurzaamste locaties. Regionale afstemming is volgens mij daarbij niet de belangrijkste schaal om dat te organiseren. Belangrijker is de gemeentelijke schaal: (1) waar binnen het stedelijk gebied is de duurzaamste plek te vinden voor nieuwe kantoorbouw; (2) wat zijn locaties die zich lenen voor herstructurering van de omgeving, zodat het interessant wordt om het bestaande vastgoed te verduurzamen; (3) welke rol kan bestaande of nieuwe kantorenbouw hebben in het mengen van functies in stedelijke omgevingen. (4) welke zorgplicht krijgt een bedrijf bij het verruilen van zijn kantoor voor een nieuwe? Zomaar vier vragen op stedenbouwkundige schaal waar een gemeente wel degelijk invloed op heeft, maar alleen samen met gebouw-eigenaren aan kan werken.

De gemeente zal niet langer de regiseur zijn bij nieuwbouwontwikkelingen wanneer er in toenemende mate sprake zal zijn van renovatie en herontwikkeling van bestaande gebouwen die in eigendom zijn bij marktpartijen. Het risico bestaat dat gemeenten met gronduitgifteprijzen gaan stunten om toch nog projecten van de grond te kijgen. Zij zouden juist landelijk moeten afspreken om de grondprijzen van onbebouwde grond te verhogen, maar dat lukt waarschijnlijk niet zonder centrale regie... Zodra de economie weer aantrekt zal er nog meer groen plaats maken voor beton, dat is niet wenselijk, maar wel logisch. Beton zal nooit plaats maken voor groen, want dan moet er iemand een enorm verlies incasseren. De natuur dient een algemeen maatschappelijk nut (gezondheid) en verdient daarom bescherming en is geen onderdeel van marktwerking, zoals sommige politici suggereren.

Reactie plaatsen

keyboard_arrow_up