De split incentive is niet op te lossen

De split incentive is niet op te lossen

Ik dacht altijd dat de split incentive een probleem was, dat je kon oplossen. Maar het is maar met welke bril je er naar kijkt. Die van de positivo, die gelooft in het goede in de mensen, of die van de kritische, die alles tot in de puntjes geregeld en vastgelegd wil hebben. Nu ben ik een positivo. En denk ik dat huurders en verhuurders die dit willen oplossen, daar ook echt wel een oplossing voor gaan vinden. Maar je hebt natuurlijk achterblijvers die echt niet willen bewegen.

Split incentive bij verduurzamen van vastgoed

Even in het kort: de split incentive is een knelpunt dat wordt ervaren in de vastgoedsector met (interne) huurders en verhuurders. De eigenaar van het pand investeert in het project, terwijl de huurder daardoor een lagere energierekening krijgt en daarvan profiteert.

Het Platform Duurzame Huisvesting, een samenwerkingsverband van branche-, kennis-, koepelorganisaties en overheid, heeft dit knelpunt al vanaf het begin hoog op de agenda staan om op te lossen. We zijn begonnen met het beschrijven in een Leidraad hoe huurders en verhuurders de verdeling tussen bate, lasten en energiebesparing in een huurcontract zouden kunnen vastleggen. Vervolgens hebben we een Menukaart gemaakt. En als laatste ook nog een hulpmiddel bij het berekenen van de verdeling tussen huurders en verhuurders, in een dashboard.

ROZ huurmodel

Dit speelde allemaal in 2011 tot en met 2014. En de tijd was voor deze oplossingen niet zo rijp. Het aloude ROZ model bleef gewoon gebruikt worden, gewoon omdat de mensen dat gewend zijn. Gedragsverandering is namelijk het aller moeilijkste om te bereiken.

In 2015 veranderde er iets in het ROZ model en werd artikel 10 het "duurzaamheidsartikel":

Duurzaamheid/Green lease

Partijen onderkennen het belang van duurzaamheid en komen overeen elkaar te ondersteunen in het behalen van de gezamenlijk geformuleerde c.q. te formuleren doelstelling en op regelmatige basis de voortgang te bespreken.

Beter iets dan niets.

Erkende maatregelen

De split incentive werd tijdens het opstellen van de erkende maatregelenlijsten voor kantoren weer onder een vergrootglas gelegd. Want wie is nu verantwoordelijk voor het nemen van spouwmuurisolatie? Of het aanbrengen van energiezuinige verlichting? Is dat de huurder of de verhuurder?

Wat het verder lastig maakt is dat huurders worden gezien als drijvers van inrichtingen. Terwijl de meeste erkende maatregelen gebouwgebonden zijn en dus bij de verhuurder liggen.

 

 Spreek bij multi-tenant gebouwen de eigenaar aan

Eén oplossing wordt al door InfoMil aangereikt: spreek bij multi-tenant gebouwen de eigenaar aan. Tja, en als dat nu eens een buitenlandse investeerder is? In vrijwel alle gevallen zie je dan dat er een Nederlandse beheerder is van het gebouw. Kijk maar eens naar het telefoonnummer dat je moet bellen bij inbraak of iets dergelijks.

Huurwetgeving

Voor het verhuren van onroerend vastgoed zijn er regels in het Burgerlijk Wetboek vastgelegd. Het wordt sowieso bedrijfsruimte genoemd. Kantoren vallen vrijwel allemaal onder artikel 7:230 BW. In dit artikel wordt de huurder niet goed beschermd, in tegenstelling tot artikel 7:290 BW dat ingaat op specifieke soorten bedrijfsruimten.

Afspraken tussen beide partijen moeten privaatrechtelijk worden vastgelegd, dus in een contract.

In dit contract staat dus ook hoe het eigendom en de verantwoordelijkheid voor de onroerende zaken is geregeld.

Handreiking

Het Platform Duurzame Huisvesting heeft met een aantal stakeholders een Handreiking opgesteld. Een bijlage hiervan is de "kruisjeslijst".

De handreiking zal ik gauw gereed maken voor publicatie, want het is zonde als deze in de la blijft liggen, beter hebben we niet.

Maar de kruisjeslijst heb ik recent al gepresenteerd:

De split incentive is niet op te lossen

Bekijk de afbeelding op volledige grootte

In de kruisjeslijst zie je een generieke verdeling tussen huurders en verhuurders, wie waarvoor verantwoordelijk is in het gebouw. Dit kan handhavers helpen om te bepalen wie er benaderd moet worden voor een bepaalde maatregel.

Het is een generieke lijst omdat deze afspraken meestal in het huurcontract zijn vastgelegd, maar soms dus ook niet.

Het Rijksvastgoedbedrijf heeft bijvoorbeeld een iets andere verdeling. Ook werkt het Rijksvastgoedbedrijf inmiddels met een all-in huur.

Actueel

Lastige met lijstjes is dat ze al snel niet actueel meer zijn. Sinds 1 juli zijn er extra maatregelen toegevoegd aan de Erkende maatregelenlijsten voor kantoren, scholen en zorg. En zijn er nieuwe lijsten gemaakt voor Horeca, Sport&Recreatie en de Detailhandel.

De split incentive is niet op te lossen

Bekijk de afbeelding op volledige grootte

En bovenop deze maatregelen wordt van de "drijver" verwacht dat hij duurzaam beheer&onderhoud uitvoert. Dus inregelen van de installaties, op tijd vervangen van kleppen en pompen, schoonmaken van de roosters en andere stofplekken, tijden goed instellen.

Aanschrijven

 Deze kruisjeslijst lost niet op wie de Omgevingsdienst moet aanschrijven.

Daarom is er de algemene aanwijzing van de huurders aanschrijven bij single tenant gebouwen en de verhuurders bij multi-tentant gebouwen. Zoals Rijkswaterstaat beschrijft op de website.

Bij de Kamer van Koophandel vind je een handelsregister, zodat je weet welk bedrijf op welk adres zit.

Bij het Kadaster vind je in de BAG viewer wat meer informatie over de gebruiksfunctie en de oppervlakte van het gebouw.

De split incentive is niet op te lossen

Bekijk de afbeelding op volledige grootte

BAG viewer: https://bagviewer.kadaster.nl

Via de webwinkel kun je achterhalen wie de eigenaar is.

De split incentive is niet op te lossen

Bekijk de afbeelding op volledige grootte

Webwinkel van het Kadaster: https://webwinkel.kadaster.nl/

Relatie met het energielabel

Een andere tip is om te achterhalen wat het energielabel van het gebouw is. Sowieso is de aankomende verplichting voor kantoren om minimaal energielabel C te hebben, gemakkelijker te handhaven.

  • De verplichting geldt voor de eigenaar. 
  • Er is een register met energielabels
  • in de waarde van het vastgoed wordt ook naar het energielabel gekeken, een mooie incentive

Schakeldag

Op de Schakeldag van 29 juni 2017 heb ik het bovenstaande ook verwoord in een presentatie. De doelgroep van deze presentatie waren ook de Omgevingsdiensten.

De split incentive is niet op te lossen

Bekijk de afbeelding op volledige grootte

Maar ik blijf erbij:

Wetgeving is voor achterblijvers

Waarschijnlijk weten veel bedrijven niet van deze verplichting en kun je ze als handhaver een beetje helpen. Mijn rol is in ieder geval om vastgoedeigenaren in beweging te brengen het gesprek met de huurders aan te gaan.

Gerelateerde artikelen, events & downloads

c21 c54
Bedrijfshallen: van lelijke eend naar circulaire trendsetter

Bedrijfshallen: van lelijke eend naar circulaire ...

30 jun om 15:30 uur
timer 7 min

Hans Korbee: Niemand houdt van ze, niemand vindt ze mooi. Grote, lelijke blokken in het landschap. Noodzakelijk kwaad, die ...

Lees verder »

c21 c54 c243 c244
Haal de MPG en BENG snel door de shredder

Haal de MPG en BENG snel door de shredder

10 jun om 13:00 uur
timer 9 min

Hans Korbee: Iedereen die een tijdje in de bouw rondloopt weet: de minimumeisen in het Bouwbesluit zijn in meer dan 80% van ...

Lees verder »

c21 c54 c135
Na twaalf jaar winterslaap nog steeds niet wakker

Na twaalf jaar winterslaap nog steeds niet wakker

11 mei om 10:01 uur
timer 10 min

Twaalf jaar hebben we het moeten stellen zonder ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu. ...

Lees verder »

c21 c54 c243 c261
Meer energie-efficiëntie met lichtmanagementsysteem in combinatie met noodverlichting

Meer energie-efficiëntie met lichtmanagementsysteem ...

4 mei om 09:54 uur
timer 3 min

Hans Nas: In een wereld die steeds meer ‘connected’ wordt, is het niet meer dan vanzelfsprekend dat ook noodverlichtingsarmaturen ...

Lees verder »

c21 c54 c243 c244
Duurzaam Gebouwd-expert Lizzy Butink: ‘Verduurzamen begint bij gedragsverandering’

Duurzaam Gebouwd-expert Lizzy Butink: ‘Verduurzamen ...

26 apr om 11:00 uur
timer 3 min

Lizzy Butink: Lizzy Butink startte begin 2022 als manager duurzaamheid bij Dura Vermeer en treedt toe tot het expertpanel van ...

Lees verder »

c21 c54
Terug naar de middeleeuwen of vooruit naar vroeger?

Terug naar de middeleeuwen of vooruit naar vroeger?

5 apr om 15:01 uur
timer 7 min

Het verhaal van de drie biggetjes zit diep in de haarvaten van de Nederlander. Het eerste biggetje is lui en bouwt ...

Lees verder »

c21 c54 c261
Met digitalisering werf je het talent van de toekomst

Met digitalisering werf je het talent van de ...

22 feb om 10:01 uur
timer 4 min

Marc Kooij: Een nieuwe generatie staat in de startblokken om hun carrière te beginnen. Weet jij wat deze jonge talenten ...

Lees verder »

c21 c54 c244
De sociaal-culturele kant van transitie in de bouw

De sociaal-culturele kant van transitie in de ...

18 feb om 14:30 uur
timer 6 min

Marten Valk: In transities is het noodzakelijk om de technische kant te overstijgen en de sociaal-culturele kant te includeren. ...

Lees verder »

c21 c54 c243
Het kan anders: huisnummerregistratie

Het kan anders: huisnummerregistratie

9 feb om 10:01 uur
timer 3 min

Kijkend naar het huidige sociaaleconomische landschap ziet Hans Hidden geen duurzame samenleving waarin voor bepaalde ...

Lees verder »

c21 c54 c140 c190
Circulaire economie: van horen zeggen!

Circulaire economie: van horen zeggen!

8 feb om 13:01 uur
timer 5 min

In de Week van de Circulaire Economie deelt Carlisle Construction Materials BV via de geijkte platforms zoveel ...

Lees verder »

c21 c54 c277 c295
De balans van de aarde herstellen met verbeeldingskracht

De balans van de aarde herstellen met verbeeldingskracht

27 jan om 10:01 uur
timer 9 min

Nagenoeg iedereen begrijpt dat de huidige klimaatverandering ongekend snel gaat en dat deze snelheid komt door ...

Lees verder »

c21 c54 c135 c243 c265
Is NMDA toch MDMA?

Is NMDA toch MDMA?

18 jan om 15:30 uur
timer 3 min

Harm Valk: Als je het snel uitspreekt lijkt NMDA (het niet-meer-dan-anders principe uit de Warmtewet) verdacht veel op MDMA ...

Lees verder »

Reacties

Breng juridisch en of wettelijk een scheiding aan tussen gebouw (constructief) en gebouwvoorzieningen (die sowieso een andere technische en economische levensduur hebben. Daarna kunnen ESCO's (Energy service companies) met de huurder contractueel investeringen en exploitatiekosten overeenkomen (ESCOS werken goed in Duitsland waar voorj verwarming, koeling, verlichting zowel in zakelijke als particuliere markt Esco's de derde partner zijn die splitincentives laat werken: Siemens ca 10 jaar geleden)

Split Incentive kan vertaald worden in een gespleten belangenverdeling. Eigenlijk een conflict in belangen. Dale Carnegie -de grondlegger van de marketing- schreef in 1936: "The only way to solve a conflict is to avoid it". Elke conflict schaad de onderlinge verhoudingen immers, ook na een oplossing achteraf. Is die onderlinge verhouding ongelijk -zoals je terecht verwoord- is de schade ook nog eens ongelijk verdeeld. Verdeling in casco en inbouw met daarmee verdeling van de bevoegdheden kan daarin helpen. Veel Finse, Japanse en Zwitserse voorbeelden laten me dat zien. In verduurzaming zal dat een verplichting geven aan elk van de 2 klanten een eigen pakket; een vanuit belegging en een vanuit gebruik. Een verdeling in gebouw en gebruik wetgeving qua duurzaamheid en meer kan dat nog versterken. Omdat gebruik altijd in korte(re) cycli denkt en werkt tov belegging overigens ook van toepassing in circulair en aanpasbaar. Inderdaad helaas geen gouden bullit die het echt oplost; dat is sinds de uitvinding van de installatie die alles koppelt eigenlijk ook niet 100% mogelijk.

Reactie plaatsen

keyboard_arrow_up