De split incentive is niet op te lossen

De split incentive is niet op te lossen

Ik dacht altijd dat de split incentive een probleem was, dat je kon oplossen. Maar het is maar met welke bril je er naar kijkt. Die van de positivo, die gelooft in het goede in de mensen, of die van de kritische, die alles tot in de puntjes geregeld en vastgelegd wil hebben. Nu ben ik een positivo. En denk ik dat huurders en verhuurders die dit willen oplossen, daar ook echt wel een oplossing voor gaan vinden. Maar je hebt natuurlijk achterblijvers die echt niet willen bewegen.

Split incentive bij verduurzamen van vastgoed

Even in het kort: de split incentive is een knelpunt dat wordt ervaren in de vastgoedsector met (interne) huurders en verhuurders. De eigenaar van het pand investeert in het project, terwijl de huurder daardoor een lagere energierekening krijgt en daarvan profiteert.

Het Platform Duurzame Huisvesting, een samenwerkingsverband van branche-, kennis-, koepelorganisaties en overheid, heeft dit knelpunt al vanaf het begin hoog op de agenda staan om op te lossen. We zijn begonnen met het beschrijven in een Leidraad hoe huurders en verhuurders de verdeling tussen bate, lasten en energiebesparing in een huurcontract zouden kunnen vastleggen. Vervolgens hebben we een Menukaart gemaakt. En als laatste ook nog een hulpmiddel bij het berekenen van de verdeling tussen huurders en verhuurders, in een dashboard.

ROZ huurmodel

Dit speelde allemaal in 2011 tot en met 2014. En de tijd was voor deze oplossingen niet zo rijp. Het aloude ROZ model bleef gewoon gebruikt worden, gewoon omdat de mensen dat gewend zijn. Gedragsverandering is namelijk het aller moeilijkste om te bereiken.

In 2015 veranderde er iets in het ROZ model en werd artikel 10 het "duurzaamheidsartikel":

Duurzaamheid/Green lease

Partijen onderkennen het belang van duurzaamheid en komen overeen elkaar te ondersteunen in het behalen van de gezamenlijk geformuleerde c.q. te formuleren doelstelling en op regelmatige basis de voortgang te bespreken.

Beter iets dan niets.

Erkende maatregelen

De split incentive werd tijdens het opstellen van de erkende maatregelenlijsten voor kantoren weer onder een vergrootglas gelegd. Want wie is nu verantwoordelijk voor het nemen van spouwmuurisolatie? Of het aanbrengen van energiezuinige verlichting? Is dat de huurder of de verhuurder?

Wat het verder lastig maakt is dat huurders worden gezien als drijvers van inrichtingen. Terwijl de meeste erkende maatregelen gebouwgebonden zijn en dus bij de verhuurder liggen.

 

 Spreek bij multi-tenant gebouwen de eigenaar aan

Eén oplossing wordt al door InfoMil aangereikt: spreek bij multi-tenant gebouwen de eigenaar aan. Tja, en als dat nu eens een buitenlandse investeerder is? In vrijwel alle gevallen zie je dan dat er een Nederlandse beheerder is van het gebouw. Kijk maar eens naar het telefoonnummer dat je moet bellen bij inbraak of iets dergelijks.

Huurwetgeving

Voor het verhuren van onroerend vastgoed zijn er regels in het Burgerlijk Wetboek vastgelegd. Het wordt sowieso bedrijfsruimte genoemd. Kantoren vallen vrijwel allemaal onder artikel 7:230 BW. In dit artikel wordt de huurder niet goed beschermd, in tegenstelling tot artikel 7:290 BW dat ingaat op specifieke soorten bedrijfsruimten.

Afspraken tussen beide partijen moeten privaatrechtelijk worden vastgelegd, dus in een contract.

In dit contract staat dus ook hoe het eigendom en de verantwoordelijkheid voor de onroerende zaken is geregeld.

Handreiking

Het Platform Duurzame Huisvesting heeft met een aantal stakeholders een Handreiking opgesteld. Een bijlage hiervan is de "kruisjeslijst".

De handreiking zal ik gauw gereed maken voor publicatie, want het is zonde als deze in de la blijft liggen, beter hebben we niet.

Maar de kruisjeslijst heb ik recent al gepresenteerd:

De split incentive is niet op te lossen

Bekijk de afbeelding op volledige grootte

In de kruisjeslijst zie je een generieke verdeling tussen huurders en verhuurders, wie waarvoor verantwoordelijk is in het gebouw. Dit kan handhavers helpen om te bepalen wie er benaderd moet worden voor een bepaalde maatregel.

Het is een generieke lijst omdat deze afspraken meestal in het huurcontract zijn vastgelegd, maar soms dus ook niet.

Het Rijksvastgoedbedrijf heeft bijvoorbeeld een iets andere verdeling. Ook werkt het Rijksvastgoedbedrijf inmiddels met een all-in huur.

Actueel

Lastige met lijstjes is dat ze al snel niet actueel meer zijn. Sinds 1 juli zijn er extra maatregelen toegevoegd aan de Erkende maatregelenlijsten voor kantoren, scholen en zorg. En zijn er nieuwe lijsten gemaakt voor Horeca, Sport&Recreatie en de Detailhandel.

De split incentive is niet op te lossen

Bekijk de afbeelding op volledige grootte

En bovenop deze maatregelen wordt van de "drijver" verwacht dat hij duurzaam beheer&onderhoud uitvoert. Dus inregelen van de installaties, op tijd vervangen van kleppen en pompen, schoonmaken van de roosters en andere stofplekken, tijden goed instellen.

Aanschrijven

 Deze kruisjeslijst lost niet op wie de Omgevingsdienst moet aanschrijven.

Daarom is er de algemene aanwijzing van de huurders aanschrijven bij single tenant gebouwen en de verhuurders bij multi-tentant gebouwen. Zoals Rijkswaterstaat beschrijft op de website.

Bij de Kamer van Koophandel vind je een handelsregister, zodat je weet welk bedrijf op welk adres zit.

Bij het Kadaster vind je in de BAG viewer wat meer informatie over de gebruiksfunctie en de oppervlakte van het gebouw.

De split incentive is niet op te lossen

Bekijk de afbeelding op volledige grootte

BAG viewer: https://bagviewer.kadaster.nl

Via de webwinkel kun je achterhalen wie de eigenaar is.

De split incentive is niet op te lossen

Bekijk de afbeelding op volledige grootte

Webwinkel van het Kadaster: https://webwinkel.kadaster.nl/

Relatie met het energielabel

Een andere tip is om te achterhalen wat het energielabel van het gebouw is. Sowieso is de aankomende verplichting voor kantoren om minimaal energielabel C te hebben, gemakkelijker te handhaven.

  • De verplichting geldt voor de eigenaar. 
  • Er is een register met energielabels
  • in de waarde van het vastgoed wordt ook naar het energielabel gekeken, een mooie incentive

Schakeldag

Op de Schakeldag van 29 juni 2017 heb ik het bovenstaande ook verwoord in een presentatie. De doelgroep van deze presentatie waren ook de Omgevingsdiensten.

De split incentive is niet op te lossen

Bekijk de afbeelding op volledige grootte

Maar ik blijf erbij:

Wetgeving is voor achterblijvers

Waarschijnlijk weten veel bedrijven niet van deze verplichting en kun je ze als handhaver een beetje helpen. Mijn rol is in ieder geval om vastgoedeigenaren in beweging te brengen het gesprek met de huurders aan te gaan.

Gerelateerde artikelen, events & downloads

c21 c54 c243
Met inspiratie, zonder rampen

Met inspiratie, zonder rampen

3 mei om 15:30 uur
timer 1 min

Claudia Bouwens: De blik op 2050 stemt droevig. We kennen de richting, maar met het tempo zoals het nu gaat, redden we het niet. ...

Lees verder »

c21 c54 c245
Het CO2-vraagstuk tot op de bodem

Het CO2-vraagstuk tot op de bodem

26 apr om 18:00 uur
timer 5 min

Marten Valk: Met de dag word ik me meer bewust van ons CO2-vraagstuk, ofwel het halen van ‘Parijs’. Met spouwmuurisolatie ...

Lees verder »

c21 c54
De stad wordt een organisme

De stad wordt een organisme

22 apr om 16:00 uur
timer 4 min

Andy van den Dobbelsteen: We hebben in Nederland te maken met een heel wisselend klimaat, met steeds hetere zomers en ook nog koude winters. ...

Lees verder »

c21 c54
Calvinisme van energie niet meer nodig

Calvinisme van energie niet meer nodig

22 apr om 10:00 uur
timer 1 min

De zon levert energie in overvloed en we leren die steeds beter te oogsten. Ook olie, kolen en gas zijn in miljoenen ...

Lees verder »

c21 c54 c243 c244
Niet omdat het beton opraakt

Niet omdat het beton opraakt

9 apr om 17:00 uur
timer 3 min

Hans Korbee: Net zomin als dat het stenen tijdperk eindigde omdat de stenen opraakten, zal de huidige lineaire bouweconomie ...

Lees verder »

c21 c54 c261
Digital twin: de grote verbinder in gebouwdigitalisering

Digital twin: de grote verbinder in gebouwdigitalisering

24 mrt om 16:00 uur
timer 4 min

Marc Kooij: Steeds meer gebouwen zijn ‘smart’. Maar veel kansen van nieuwe datagedreven technologie blijven nog ...

Lees verder »

c21 c54
Maximale CO2-reductie voor 1 euro

Maximale CO2-reductie voor 1 euro

18 mrt om 16:00 uur
timer 4 min

Jan-Maarten Elias: Om CO2-neutraal te worden in 2050, is het noodzakelijk om eerst de klimaatdoelen van 2030 te halen. Mét ...

Lees verder »

c21 c54 c244
Duurzaamheid, waar moet je beginnen?

Duurzaamheid, waar moet je beginnen?

3 mrt om 16:11 uur
timer 4 min

Het woord duurzaamheid is inmiddels een containerbegrip geworden. Allerlei verschillende milieufacetten zoals ...

Lees verder »

c21 c54 c243
Reradicaliseren

Reradicaliseren

25 feb om 17:00 uur
timer 3 min

Onno Dwars: Ik vind dat het radicalisme van niet-gouvernementele organisaties (NGO’s) aan erosie onderhevig is. Hun ...

Lees verder »

c21 c54 c185
Decorated shit

Decorated shit

11 feb om 16:01 uur
timer 5 min

“Zolang we heiligverklaarde concepten overeind houden, zoals we het geleerd hebben op de universiteiten, ...

Lees verder »

c21 c54 c244
MPG: buigen of barsten?

MPG: buigen of barsten?

10 feb om 16:00 uur
timer 6 min

Hans Korbee: Juni 2016 bracht de SER het rapport uit ‘Werken aan een circulaire economie: geen tijd te verliezen’. ...

Lees verder »

c21 c54 c185 c244
Circulair bouwen als vaccin voor systeemcrises

Circulair bouwen als vaccin voor systeemcrises

3 feb om 15:45 uur
timer 6 min

Marten Valk: We zitten in een bijzondere tijd, er gebeurt veel. Door covid-19 is er acute aandacht voor het thema gezondheid. ...

Lees verder »

Reacties

Breng juridisch en of wettelijk een scheiding aan tussen gebouw (constructief) en gebouwvoorzieningen (die sowieso een andere technische en economische levensduur hebben. Daarna kunnen ESCO's (Energy service companies) met de huurder contractueel investeringen en exploitatiekosten overeenkomen (ESCOS werken goed in Duitsland waar voorj verwarming, koeling, verlichting zowel in zakelijke als particuliere markt Esco's de derde partner zijn die splitincentives laat werken: Siemens ca 10 jaar geleden)

Split Incentive kan vertaald worden in een gespleten belangenverdeling. Eigenlijk een conflict in belangen. Dale Carnegie -de grondlegger van de marketing- schreef in 1936: "The only way to solve a conflict is to avoid it". Elke conflict schaad de onderlinge verhoudingen immers, ook na een oplossing achteraf. Is die onderlinge verhouding ongelijk -zoals je terecht verwoord- is de schade ook nog eens ongelijk verdeeld. Verdeling in casco en inbouw met daarmee verdeling van de bevoegdheden kan daarin helpen. Veel Finse, Japanse en Zwitserse voorbeelden laten me dat zien. In verduurzaming zal dat een verplichting geven aan elk van de 2 klanten een eigen pakket; een vanuit belegging en een vanuit gebruik. Een verdeling in gebouw en gebruik wetgeving qua duurzaamheid en meer kan dat nog versterken. Omdat gebruik altijd in korte(re) cycli denkt en werkt tov belegging overigens ook van toepassing in circulair en aanpasbaar. Inderdaad helaas geen gouden bullit die het echt oplost; dat is sinds de uitvinding van de installatie die alles koppelt eigenlijk ook niet 100% mogelijk.

Reactie plaatsen

keyboard_arrow_up