In bouwteam maatschappelijk vastgoed verduurzamen? Yes we can!

In bouwteam maatschappelijk vastgoed verduurzamen? Yes we can!

Verduurzaming van maatschappelijk vastgoed is momenteel een belangrijk speerpunt. En terecht, want in veel panden is met bewezen technieken nog veel energie en CO2 te besparen. Tegelijkertijd worstelen veel gemeenten en instellingen om dit in de praktijk vorm te geven. Hoe kun je de uitvoering van besparingsmaatregelen nu slim aanbesteden? 

Auteurs: Albert Hulshoff, technisch directeur Fit Our Future en Fanauw Hoppe, advocaat/adviseur duurzaamheid AT Lawyers

Energiebesparing lijkt op papier altijd eenvoudiger dan het in de weerbarstige praktijk te realiseren is. Omdat het bijna altijd om renovatie van bestaande panden gaat, weet je van tevoren nooit wat je precies gaat tegenkomen. Dus als je deze projecten op klassieke wijze gaat aanbesteden op basis van een bestek, is de kans op lastige meerwerk-discussies groot. Daarnaast spelen nog andere factoren:

  • Voor de financiële onderbouwing van de investering wil je weten hoeveel je gaat besparen. Vooraf beloven veel partijen de mooiste besparingen, maar hoeveel ga je na oplevering echt besparen?
  • Het feitelijke energieverbruik is bovendien altijd ‘techniek x gedrag’, dus hoe kun je die twee factoren scheiden?
  • Als er sprake is van externe huurders, hoe verdeel je als gemeente de investeringskosten en de besparingsopbrengsten met die huurders (het dilemma van de split incentive)?

Laagdrempelig energieprestatiecontract

Vanuit de ambitie om energiebesparing een stuk makkelijker te maken, hebben wij in navolging van het Nationaal Energieakkoord met diverse toonaangevende marktpartijen waaronder Triodos Bank, BAM, Strukton, ENGIE Services en NLII een nieuw laagdrempelig model-energieprestatiecontract ontwikkeld. Uitvoerende partijen geven daarin een technische prestatiegarantie op de besparingsmaatregelen. Opdrachtgevers kunnen met dit model-energieprestatiecontract:

  •  technische risico's van hun energiebesparingsprojecten minimaliseren;
  •  met grotere zekerheid de investering terugverdienen uit meetbaar lagere energiekosten;
  •  meetbare afspraken maken met huurders over de verdeling van investeringskosten en besparingsopbrengsten (‘shared incentive’ in plaats van ‘split incentive’);
  •  de besparingsmaatregelen makkelijker kasstroomneutraal financieren;
  • voldoen aan de huidige en toekomstige wet- en regelgeving, waaronder de Wet Milieubeheer en de energielabel C-verplichting voor kantoren.

De gebruiker blijft in ons model-prestatiecontract nadrukkelijk verantwoordelijk voor het gebruik van het pand, zonder zich met handen en voeten te hoeven binden aan een ingewikkeld contract. Hierdoor blijft de gebruiker maximaal gemotiveerd om het pand zo energiezuinig mogelijk te gebruiken, waarbij de monitoring tot een beter inzicht in het gebruik zal leiden.

Bouwteam-aanbesteding

Om op efficiënte wijze tot een succesvol energieprestatiecontract te komen, achten wij een bouwteam-aanbesteding het meest geschikt. Opdrachtgever, beoogd opdrachtnemer (de bouwteam-partner) en adviseurs werken daarin gezamenlijk aan de uitwerking van het verduurzamingsplan. Iedere deelnemer brengt daarbij zijn kennis en kunde in. Selectie van de bouwteam-partner vindt plaats door middel van een aanbestedingsprocedure. Opdrachtgever sluit daarna een bouwteam-overeenkomst met de gekozen bouwteam-partner, die als eerste en enige een aanbieding zal doen voor het uitvoeringsgereed ontwerp met bijbehorende open-kostenbegroting. De intentie is om de uitvoering van het ontwerp aan de bouwteam-partner te gunnen op basis van het model-energieprestatiecontract, maar het staat de opdrachtgever vrij om na betaling van een vooraf afgesproken bouwteam-vergoeding met het ontwikkelde bestek opnieuw de markt op te gaan.

Het is goed te beseffen dat de beoogde werkzaamheden door de bouwteam-partner in veel gevallen als ‘opdracht voor werken’ zullen worden gekwalificeerd. Het hoofddoel van de overeenkomst is feitelijk het mede-ontwerpen en uitvoeren van werken van stoffelijke aard. Dat betekent dat opdrachten tot verduurzaming voor bedragen lager dan € 5.225.000,- exclusief BTW (drempelbedrag 2017) niet verplicht Europees hoeven te worden aanbesteed. Wel gelden de nationale regels voor aanbestedingen, naast het eigen inkoopbeleid. Ook Europees aanbesteden biedt veel mogelijkheden tot een goede invulling van een bouwteam-aanbesteding.

Voordelen

Waar in een traditionele aanbesteding meerdere concurrerende marktpartijen hoge kosten moeten maken voor het ontwikkelen van een verduurzamingplan, hoeft in een bouwteam-aanbesteding slechts één partij deze kosten te maken na verwerving van de bouwteam-opdracht.

Ook zorgt deze vorm van aanbesteden ervoor dat in een zeer vroeg stadium de volledige betrokkenheid van één marktpartij is verzekerd. Deze partij heeft belang bij een snel en efficiënt verloop van het project en zal niet terughoudend zijn met het inbrengen van ideeën en innovaties vanwege het zicht op opdrachtverlening na de totstandkoming van het ontwerp.

Kostendeskundigheid vereist

De bouwteam-vorm vraagt om een goede kostendeskundigheid aan de zijde van de opdrachtgever. In de bouwteam-fase is er immers geen rechtstreekse prijsconcurrentie met andere aanbieders. Wel is er indirecte prijsconcurrentie door de prikkel dat de opdracht na het bouwteam-project alsnog apart kan worden aanbesteed. Bovendien dient de open-kostenbegroting van de bouwteam-partner te voldoen aan vooraf overgekomen randvoorwaarden, zoals uurtarieven, algemene kosten-opslag, bouwteam-vergoeding, etc. Om verassingen te voorkomen, is het raadzaam om de kandidaten in de aanbestedingsfase een ‘richtprijs’ te laten afgeven op basis van het dan beschikbare programma van eisen. In het bouwteam kan de bouwteam-partner consequenties in prijs, tijd en kwaliteit direct aangeven en berekenen. Afwijkingen op de afgegeven richtprijs zullen zij dan moeten onderbouwen en motiveren. Slimme software-tools zoals RETScreen kunnen helpen om de project- en beheerkosten van de voorgestelde maatregelen inzichtelijk te maken.

Praktijkcasus: energieprestatiecontracten voor gemeente Haarlemmermeer

Gemeente Haarlemmermeer heeft de ambitie om energieleverend te worden en ziet daarbij dat de grootste winst te boeken is in energiebesparing. De gemeente laat daarom haar maatschappelijk vastgoed verduurzamen door inzet van het in dit artikel beschreven model-prestatiecontract. Voor de eerste groep panden is na een aanbesteding gekozen voor Strukton Worksphere als bouwteam-partner. Martine Enthoven, Projectmanager verduurzaming maatschappelijk vastgoed: “In plaats van eeuwig praten, zijn we het bij de gemeente Haarlemmermeer gewoon gaan doen. Het is soms nieuw en spannend, maar wij ervaren het als heel inspirerend om in bouwteamverband samen met de uitvoerende partner en de exploitant tot innovatieve duurzame oplossingen voor onze dorpshuizen en sportaccommodaties te komen met een gegarandeerde energiebesparing.”

Yes, we can!

Veel gemeenten willen hun vastgoed graag met energieprestatiecontracten verduurzamen, maar vragen zich af of zij die in bouwteam-vorm kunnen aanbesteden binnen de aanbestedingsregels. Met dit artikel willen de auteurs de onduidelijk hierover wegnemen: ja, het kan!

Voor reacties of vragen kunt u ons mailen: a.hulshoff@fitourfuture.com en fanauw.hoppe@atlawyers.nl. Bekijk ook onderstaand het expertprofiel van Albert Hulshoff.

Gerelateerde artikelen, events & downloads

c21 c54 c244
Waardebehoud of waardecreatie voor circulair bouwen?

Waardebehoud of waardecreatie voor circulair ...

14 okt om 16:30 uur
timer 4 min

Hans Korbee: Beschermen van bestaande waarde is door CB23 in haar leidraad Meten van circulariteit als een van de drie doelen ...

Lees verder »

c21 c54 c243
Worden warmtenetten ingehaald door innovatie?

Worden warmtenetten ingehaald door innovatie?

18 sep om 15:30 uur
timer 3 min

Jan-Maarten Elias: “We overschatten altijd de innovatieve ontwikkelingen die binnen twee jaar zullen optreden, en onderschatten ...

Lees verder »

c21 c54 c245
Ventilatie: maak je gebouw niet alleen veilig maar ook gezond

Ventilatie: maak je gebouw niet alleen veilig ...

16 sep om 15:30 uur
timer 4 min

Marc Kooij: Gebouwventilatie staat nu vol in de schijnwerpers. We staan voor de opgave om gebouwen veiliger en meer coronaproof ...

Lees verder »

c21 c54 c122 c244
Circulariteit anno 2020: dakdekkersbranche onder de loep

Circulariteit anno 2020: dakdekkersbranche onder ...

27 aug om 15:30 uur
timer 5 min

Erik Steegman: Dakbedekkingsmaterialen worden met enige regelmaat op het voetstuk geplaatst als het gaat om de duurzaamheid. ...

Lees verder »

c21 c54
Achteruitkijkspiegel

Achteruitkijkspiegel

17 aug om 16:00 uur
timer 5 min

Harm Valk: Als we nadenken over de verduurzaming van de gebouwde omgeving, dan gebruiken we de achteruitkijkspiegel: we baseren ...

Lees verder »

c21 c54 c245
De installatie van deurintercoms: luister naar het Bouwbesluit!

De installatie van deurintercoms: luister naar ...

20 jul om 15:30 uur
timer 7 min

Peter van Veen: Als directeur van Comelit Nederland loop ik al even mee in het land van aanbellen, een gesprek voeren met de bezoeker ...

Lees verder »

c21 c54 c245
De gezonde gebouwgebruiker in tijden van COVID-19: deel 2

De gezonde gebouwgebruiker in tijden van COVID-19: ...

29 mei om 15:30 uur
timer 5 min

Marten Valk: De wereld ontwaakt steeds verder uit haar lockdown, hoewel we de COVID19-puzzel nog niet opgelost hebben. Elke ...

Lees verder »

c21 c54 c143 c243 c244
Energieprestatienormering stopt na 25 succesvolle jaren

Energieprestatienormering stopt na 25 succesvolle ...

28 mei om 15:30 uur
timer 5 min

Hans Korbee: Het werd nog knap spannend in 1995; zou het na herhaald uitstel alsnog lukken om inderdaad nog voor het eind van ...

Lees verder »

c21 c54
Ploeterend voorwaarts!

Ploeterend voorwaarts!

18 mei om 15:30 uur
timer 4 min

De ene groteske krantenkop overschaduwt de andere. Na het kruisen van de degens met stikstof, PFAS en trage beslissingen ...

Lees verder »

c21 c54 c245 c263
De gezonde gebouwgebruiker in tijden van COVID-19

De gezonde gebouwgebruiker in tijden van COVID-19

7 mei om 15:30 uur
timer 6 min

Marten Valk: Dankzij COVID-19 komt 'lucht' meer in de schijnwerpers te staan. Slechts weinig mensen weten dat we dagelijks ...

Lees verder »

c21 c54 c127
'Het nieuwe normaal'

'Het nieuwe normaal'

20 apr om 15:30 uur
timer 3 min

Peter van Veen: Duurzaam Gebouwd-expert Peter van Veen schreef eerder deze maand over zijn visie op de gezondheidscrisis en deed ...

Lees verder »

c21 c54
‘Mooi om creativiteit van collega’s te zien’

‘Mooi om creativiteit van collega’s ...

16 apr om 15:30 uur

Duurzaam Gebouwd besteedt aandacht aan hoe partners omgaan met de huidige gezondheidscrisis. Dit keer is Manon ...

Lees verder »

Reactie plaatsen

keyboard_arrow_up