Het kan anders: bestemmingsplannen

timer4 min
Het kan anders: bestemmingsplannen

In een reeks van blogs behandelt Hans Hidden het nieuw bouwen van meerlaagse woonwerkgebouwen voor werkondernemers, waar wonen en werken ruimtelijk aan elkaar gekoppeld zijn. Wie zou dit willen en mogen bouwen en vooral waar? Deel 5 uit de serie ‘Het kan anders’.

Laat ik beginnen om onderscheid te maken in wel- en niet-toegelaten instellingen. De Woningwet verbiedt in principe dat toegelaten instellingen woonwerkgebouwen in hun geheel financieren. Betreft het werkunits voor mensen met een beroep Voor Algemeen Nut dan is deze financiering, als uitzondering, wel toegestaan. Een officiële lijst met deze ‘VAN-beroepen’ bestaat nog niet. Of de student met een start-up op deze lijst zou mogen staan, is een interessante vraag.

Beide soorten instellingen zouden mogelijk woonwerkgebouwen kunnen financieren en laten bouwen. Ieder op haar eigen wijze. Wat houdt dan een bestemmingplan in en worden woonwerkgebouwen in bestemmingsplannen überhaupt gefaciliteerd? En zo niet, wat dan? Wat is er verder te zeggen over de ideale locatie voor dit soort gebouwen? Een gebouw zoekt immers een locatie.

Bestemming

Een bestemmingsplan geeft de bestemming van de in dat plan begrepen grond aan. Verder stelt het regels vast over het gebruik van de grond en over de zich daar bevindende of komende bouwwerken. Om de zoveel tijd (meestal tien jaar) wordt het plan herzien door B&W.

Ons woonwerkgebouw is hybride. De bestemming wonen en/of werken, bij aanvang en in de toekomst, komt echter in geen enkel bestemmingsplan voor. Er kunnen wel voorlopige bestemmingen worden aangewezen, waarbij voorlopige regels gelden. Een voorlopige bestemming geldt voor een daarbij te stellen termijn van ten hoogste vijf jaar en geeft daardoor een onzekere toekomst.

De bestemming ‘gemengd’ biedt meer zekerheden. In de praktijk eindigt dit, helaas, in de keuze tussen wonen of werken en wel per bouwlaag of bouwdeel. De bestemming gemengd zal daarom moeten worden verruimd om de functioneel economische levensduur van woonwerkgebouwen, als onderdeel van duurzaam bouwen, te kunnen garanderen.

Flexibiliteit

Het kan wellicht anders door het in de bestemming invoeren van ‘gebruiksflexibiliteit’ en wel voor nu en in de toekomst. De werkondernemers moeten flexibel kunnen meebewegen met sociaaleconomische ontwikkelingen. Het bestemmingsplan moet hun daar de ruimte voor bieden. Het is daarom tijd voor een nieuwe bestemming die ‘FLEX-wonen en/of werken’ zou kunnen heten. Met deze bestemming worden de mogelijkheden van gebruik aangegeven voor nu en voor in de toekomst.

Zo kan het woonwerkgebouw bij aanvang hybride zijn en later van gebruik veranderen binnen de eerder aangegeven ‘flex-bestemming’. Dit zonder al te veel procedures en natuurlijk gereguleerd door vereiste gebruiksvergunningen tegen overlast. Zo kan men gebruik veranderen van wonen naar werken of vice versa. Om functionele verandering op termijn mogelijk te maken, zal in het programma van eisen het strengste niveau uit het Bouwbesluit voor wonen en werken moeten worden gehanteerd. Dit vraagt om een extra investering.

Locaties

Ideale locaties voor woonwerkgebouwen bevinden zich op de grens van een woonwijk en een bedrijventerrein of langs drukke spoorwegen of snelwegen. Dit zijn overgangszones die qua gebruik geflexibiliseerd kunnen worden. Daarvoor moet de bestemming wonen en/of werken wel op een enkel perceel worden toegestaan.

Werkondernemers met essentiële beroepen kunnen worden gehuisvest in woonwerkgebouwen rond de instellingen waar ze werken, zoals scholen, verpleeghuizen, et cetera. Denk ook aan de student met een start-up op campussen van universiteiten en hogescholen. Je start als student en eindigt als werkondernemer op bijvoorbeeld een sciencepark. We nemen aan dat, in tijden van woningnood, een woonunit niet snel zal worden veranderd in een werkunit.

Toegelaten instellingen

Een niet-toegelaten instelling moet zich geheel houden aan de bestemmingsregels, maar werkt vaak, per definitie, vanuit een grondpositie. Een toegelaten instelling heeft meer vrijheden ten aanzien van de bestemmingsregels, maar heeft vaak onvoldoende grondposities. Toegelaten instellingen zouden daarom meer kunnen samenwerken met niet-toegelaten instellingen, zodat die laatsten mee kunnen liften op allerlei bestemmingsplan-vrijstellingen.

Door deze samenwerking kan een symbiose ontstaan. De toegelaten instelling kan door borging betaalbare woonunits realiseren en de niet-toegelaten instelling zou zich meer kunnen gaan toeleggen op modulaire prefab werkunits van hoge kwaliteit met een voor haar acceptabel rendement. Dit alles op een enkele perceel of kavel.

Het kan dus anders wanneer er op grote schaal voor dit soort vormen van samenwerking wordt gekozen, waarbij de functioneel economische levensduur beter gegarandeerd gaat worden door de bestemming ‘FLEX-wonen en/of werken’.

Lees meer over de voorstellen van Hans Hidden in deze artikelen:
deel 1 - Het kan anders
deel 2 - Het kan anders: financiering
deel 3 - Het kan anders: parkeernormen
deel 4 - Het kan anders: verkavelen
deel 6 - Het kan anders: kostendelersnorm

Gerelateerde artikelen, events & downloads

c21 c54 c134 c160 c259
Geen stikstofmiljoenen, maar een deltaplan voor de bouw

Geen stikstofmiljoenen, maar een deltaplan voor ...

18 okt om 10:01 uur
timer 6 min

In Nederland worden problemen in silo’s geplaatst en opgelost met geld. Heel veel geld. De bouwsector heeft ...

Lees verder »

c21 c134 c135 c185 c225
Veel ondertekenaars van convenant verduurzaming woningbouw

Veel ondertekenaars van convenant verduurzaming ...

3 okt om 13:01 uur
timer 2 min

De provincie Utrecht en de Metropoolregio Amsterdam hebben een convenant opgesteld om nieuwe woningen op een duurzame ...

Lees verder »

c21 c134 c225 c259 c278
Congres over natuurinclusief bouwen: inspiratie en oplossingen

Congres over natuurinclusief bouwen: inspiratie ...

13 sep om 10:01 uur
timer 2 min

Natuurinclusief bouwen zit in de lift. Gelukkig maar, want de klok tikt door. Toch is de praktijk weerbarstig. ...

Lees verder »

c21 c134 c160 c185 c225
Samen impact maken voor mens en milieu

Samen impact maken voor mens en milieu

22 aug om 10:01 uur
timer 2 min

Partijen die werkelijk op circulariteit sturen, creëren waarde voor mens en milieu. Ziedaar de inzet van ...

Lees verder »

c21 c125 c134 c225 c265
Impulsen voor verduurzaming van bedrijventerreinen

Impulsen voor verduurzaming van bedrijventerreinen

16 aug om 10:01 uur
timer 5 min

Naast individuele woningeigenaren en ondernemers is het ook voor hele bedrijventerreinen onontkoombaar én ...

Lees verder »

c21 c134 c225 c243
Relatie-event Eneco belicht succesfactoren en uitdagingen gebiedsontwikkeling

Relatie-event Eneco belicht succesfactoren en ...

23 jun om 15:30 uur

Een succesvolle gebiedsontwikkeling gaat om meer dan alleen een toekomstbestendig energiesysteem dat aan behoeften ...

Lees verder »

c21 c134 c225 c268
Hoogste prefab toren ter wereld opgeleverd

Hoogste prefab toren ter wereld opgeleverd

2 mei om 10:01 uur
timer 2 min

Bij de bouw van de Rotterdamse woontoren De Zalmhaven is zoveel mogelijk rekening gehouden met de omgeving. Mede ...

Lees verder »

c21 c125 c134 c225
Thermisch smart grid maakt verbinding in Linck in de Binck

Thermisch smart grid maakt verbinding in Linck ...

11 apr om 10:01 uur
timer 2 min

De Haagse Binckhorst, ooit vooral bekend als bedrijventerrein, ondergaat de laatste jaren een enorme transformatie, ...

Lees verder »

c21 c125 c134 c225
Woonwijk zoekt partner voor energiesysteem van de toekomst

Woonwijk zoekt partner voor energiesysteem van ...

1 apr om 10:01 uur
timer 3 min

Op het voormalig defensieterrein Crailo zijn 590 nieuwe woningen en 50.000 m2 bedrijvigheid gepland. Het moet ...

Lees verder »

c21 c134 c225 c279
127 nieuwe woningen opgeleverd met materialenpaspoort

127 nieuwe woningen opgeleverd met materialenpaspoort

20 jan om 10:01 uur
timer 3 min

Gebiedsontwikkelaar BPD (Bouwfonds Property Development) sprak ruim een jaar geleden met Madaster af om duizend ...

Lees verder »

c21 c134 c225 c276
Waterveiligheid als hefboom voor duurzame stadsontwikkeling

Waterveiligheid als hefboom voor duurzame stadsontwikkeling

4 jan om 10:30 uur
timer 3 min

Dordrecht is extreem gevoelig voor overstromingen. Op zoek naar stedenbouwkundige oplossingen om dit klimaatgevaar ...

Lees verder »

c21 c134 c225 c243
Nieuwe impuls voor bedrijventerrein ’t Veen in Hattem

Nieuwe impuls voor bedrijventerrein ’t ...

17-09-2021 om 15:01 uur
timer 2 min

Na de succesvolle DG Expeditie ’t Veen heeft de gemeente Hattem opnieuw een mijlpaal bereikt op weg naar ...

Lees verder »

Reactie plaatsen

keyboard_arrow_up