Het kan anders: bestemmingsplannen

timer4 min
Het kan anders: bestemmingsplannen

In een reeks van blogs behandelt Hans Hidden het nieuw bouwen van meerlaagse woonwerkgebouwen voor werkondernemers, waar wonen en werken ruimtelijk aan elkaar gekoppeld zijn. Wie zou dit willen en mogen bouwen en vooral waar? Deel 5 uit de serie ‘Het kan anders’.

Laat ik beginnen om onderscheid te maken in wel- en niet-toegelaten instellingen. De Woningwet verbiedt in principe dat toegelaten instellingen woonwerkgebouwen in hun geheel financieren. Betreft het werkunits voor mensen met een beroep Voor Algemeen Nut dan is deze financiering, als uitzondering, wel toegestaan. Een officiële lijst met deze ‘VAN-beroepen’ bestaat nog niet. Of de student met een start-up op deze lijst zou mogen staan, is een interessante vraag.

Beide soorten instellingen zouden mogelijk woonwerkgebouwen kunnen financieren en laten bouwen. Ieder op haar eigen wijze. Wat houdt dan een bestemmingplan in en worden woonwerkgebouwen in bestemmingsplannen überhaupt gefaciliteerd? En zo niet, wat dan? Wat is er verder te zeggen over de ideale locatie voor dit soort gebouwen? Een gebouw zoekt immers een locatie.

Bestemming

Een bestemmingsplan geeft de bestemming van de in dat plan begrepen grond aan. Verder stelt het regels vast over het gebruik van de grond en over de zich daar bevindende of komende bouwwerken. Om de zoveel tijd (meestal tien jaar) wordt het plan herzien door B&W.

Ons woonwerkgebouw is hybride. De bestemming wonen en/of werken, bij aanvang en in de toekomst, komt echter in geen enkel bestemmingsplan voor. Er kunnen wel voorlopige bestemmingen worden aangewezen, waarbij voorlopige regels gelden. Een voorlopige bestemming geldt voor een daarbij te stellen termijn van ten hoogste vijf jaar en geeft daardoor een onzekere toekomst.

De bestemming ‘gemengd’ biedt meer zekerheden. In de praktijk eindigt dit, helaas, in de keuze tussen wonen of werken en wel per bouwlaag of bouwdeel. De bestemming gemengd zal daarom moeten worden verruimd om de functioneel economische levensduur van woonwerkgebouwen, als onderdeel van duurzaam bouwen, te kunnen garanderen.

Flexibiliteit

Het kan wellicht anders door het in de bestemming invoeren van ‘gebruiksflexibiliteit’ en wel voor nu en in de toekomst. De werkondernemers moeten flexibel kunnen meebewegen met sociaaleconomische ontwikkelingen. Het bestemmingsplan moet hun daar de ruimte voor bieden. Het is daarom tijd voor een nieuwe bestemming die ‘FLEX-wonen en/of werken’ zou kunnen heten. Met deze bestemming worden de mogelijkheden van gebruik aangegeven voor nu en voor in de toekomst.

Zo kan het woonwerkgebouw bij aanvang hybride zijn en later van gebruik veranderen binnen de eerder aangegeven ‘flex-bestemming’. Dit zonder al te veel procedures en natuurlijk gereguleerd door vereiste gebruiksvergunningen tegen overlast. Zo kan men gebruik veranderen van wonen naar werken of vice versa. Om functionele verandering op termijn mogelijk te maken, zal in het programma van eisen het strengste niveau uit het Bouwbesluit voor wonen en werken moeten worden gehanteerd. Dit vraagt om een extra investering.

Locaties

Ideale locaties voor woonwerkgebouwen bevinden zich op de grens van een woonwijk en een bedrijventerrein of langs drukke spoorwegen of snelwegen. Dit zijn overgangszones die qua gebruik geflexibiliseerd kunnen worden. Daarvoor moet de bestemming wonen en/of werken wel op een enkel perceel worden toegestaan.

Werkondernemers met essentiële beroepen kunnen worden gehuisvest in woonwerkgebouwen rond de instellingen waar ze werken, zoals scholen, verpleeghuizen, et cetera. Denk ook aan de student met een start-up op campussen van universiteiten en hogescholen. Je start als student en eindigt als werkondernemer op bijvoorbeeld een sciencepark. We nemen aan dat, in tijden van woningnood, een woonunit niet snel zal worden veranderd in een werkunit.

Toegelaten instellingen

Een niet-toegelaten instelling moet zich geheel houden aan de bestemmingsregels, maar werkt vaak, per definitie, vanuit een grondpositie. Een toegelaten instelling heeft meer vrijheden ten aanzien van de bestemmingsregels, maar heeft vaak onvoldoende grondposities. Toegelaten instellingen zouden daarom meer kunnen samenwerken met niet-toegelaten instellingen, zodat die laatsten mee kunnen liften op allerlei bestemmingsplan-vrijstellingen.

Door deze samenwerking kan een symbiose ontstaan. De toegelaten instelling kan door borging betaalbare woonunits realiseren en de niet-toegelaten instelling zou zich meer kunnen gaan toeleggen op modulaire prefab werkunits van hoge kwaliteit met een voor haar acceptabel rendement. Dit alles op een enkele perceel of kavel.

Het kan dus anders wanneer er op grote schaal voor dit soort vormen van samenwerking wordt gekozen, waarbij de functioneel economische levensduur beter gegarandeerd gaat worden door de bestemming ‘FLEX-wonen en/of werken’.

Lees meer over de voorstellen van Hans Hidden in deze artikelen:
deel 1 - Het kan anders
deel 2 - Het kan anders: financiering
deel 3 - Het kan anders: parkeernormen
deel 4 - Het kan anders: verkavelen
deel 6 - Het kan anders: kostendelersnorm

Gerelateerde artikelen, events & downloads

c21 c134 c225 c243
Nieuwe impuls voor bedrijventerrein ’t Veen in Hattem

Nieuwe impuls voor bedrijventerrein ’t ...

17 sep om 15:01 uur
timer 2 min

Na de succesvolle DG Expeditie ’t Veen heeft de gemeente Hattem opnieuw een mijlpaal bereikt op weg naar ...

Lees verder »

c21 c134 c225 c243 c265
Kansen voor kleine warmtenetten

Kansen voor kleine warmtenetten

18 aug om 10:01 uur
timer 3 min

De transformatie van gasgestookte warmteproducerende systemen naar duurzame alternatieven vraagt om innovatieve ...

Lees verder »

c21 c134 c225 c266
Zo ziet een klimaatbestendig beekdal eruit

Zo ziet een klimaatbestendig beekdal eruit

21 jul om 08:01 uur
timer 1 min

Hoe kun je in het licht van de klimaatverandering en weersextremen komen tot een klimaatbestendig beekdal? Dat ...

Lees verder »

c21 c54 c134 c135 c185
Duurzaamheid in tijden van woningnood

Duurzaamheid in tijden van woningnood

6 jul om 10:00 uur
timer 4 min

Hermen Jansen: Het tekort van meer dan 300.000 woningen is ondertussen zo groot dat het schrikeffect er wel een beetje af is. ...

Lees verder »

c21 c134 c225 c245
Groene Toren Bajeskwartier wordt proeftuin duurzame gebiedsinnovaties

Groene Toren Bajeskwartier wordt proeftuin duurzame ...

21 jan om 13:01 uur

De enige overgebleven gevangenistoren van de voormalige Bijlmerbajes ontwikkelt zich de komende jaren tot het ...

Lees verder »

c21 c134 c225 c245
Maanwijk toont nieuwe standaard van gezonde wijken

Maanwijk toont nieuwe standaard van gezonde ...

30-12-2020 om 09:01 uur
timer 6 min

Onze rijksbouwmeester Floris Alkemade zei het al bij de lancering van de prijsvraag Who Cares in 2017: een stad ...

Lees verder »

c21 c134 c185 c225 c244
A1 bedrijvenpark Deventer West gaat circulair

A1 bedrijvenpark Deventer West gaat circulair

26-11-2020 om 10:01 uur
timer 5 min

De uitbreiding van het A1 Bedrijvenpark in Deventer biedt de kans om een circulaire afslag te nemen. Na de keuze ...

Lees verder »

c21 c26 c122 c134 c278
Het Platform – mixed-use gebouw in het stationsgebied van Utrecht

Het Platform – mixed-use gebouw in het ...

26-11-2020 om 09:04 uur
timer 3 min

Direct naast station Utrecht Centraal is een nieuw gebouw in gebruik genomen: Het Platform. In het gebouw wordt ...

Lees verder »

c21 c120 c134 c225
Investeer nu om de kwaliteit van morgen te garanderen

Investeer nu om de kwaliteit van morgen te garanderen

23-09-2020 om 12:01 uur
timer 3 min

“Als we een kwaliteitsslag willen maken in de openbare ruimte, zodat die toekomstbestendig is en blijft, ...

Lees verder »

c21 c134 c225
BPD en Safier nieuwe partners voor DG expeditie ’t Veen – Gemeente Hattem

BPD en Safier nieuwe partners voor DG expeditie ...

04-08-2020 om 10:01 uur
timer 1 min

De gemeente Hattem wil graag energieneutraal worden en biedt partners kansen hiervoor in het ontwikkelingsgebied ...

Lees verder »

c21 c134 c225
Samen naar de top voor ’t Veen: eerste partners aangesloten

Samen naar de top voor ’t Veen: eerste ...

20-07-2020 om 15:30 uur
timer 3 min

Intensieve kennisdeling brengt de transformatie van het ontwikkelingsgebied ’t Veen in de gemeente Hattem ...

Lees verder »

c21 c134 c225
Last call - Duurzaam Gebouwd Expeditie 't Veen - Gemeente Hattem

Last call - Duurzaam Gebouwd Expeditie 't Veen ...

15-06-2020 om 07:00 uur
timer 1 min

Last call voor het gratis webinar 'Duurzaam Gebouwd Expeditie 't Veen - Gemeente Hattem' op woensdag 17 juni. ...

Lees verder »

Reactie plaatsen

keyboard_arrow_up