Zoeken

Expertpanel

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van alle updates!

De split incentive is niet op te lossen

De split incentive is niet op te lossen

Ik dacht altijd dat de split incentive een probleem was, dat je kon oplossen. Maar het is maar met welke bril je er naar kijkt. Die van de positivo, die gelooft in het goede in de mensen, of die van de kritische, die alles tot in de puntjes geregeld en vastgelegd wil hebben. Nu ben ik een positivo. En denk ik dat huurders en verhuurders die dit willen oplossen, daar ook echt wel een oplossing voor gaan vinden. Maar je hebt natuurlijk achterblijvers die echt niet willen bewegen.

Split incentive bij verduurzamen van vastgoed

Even in het kort: de split incentive is een knelpunt dat wordt ervaren in de vastgoedsector met (interne) huurders en verhuurders. De eigenaar van het pand investeert in het project, terwijl de huurder daardoor een lagere energierekening krijgt en daarvan profiteert.

Het Platform Duurzame Huisvesting, een samenwerkingsverband van branche-, kennis-, koepelorganisaties en overheid, heeft dit knelpunt al vanaf het begin hoog op de agenda staan om op te lossen. We zijn begonnen met het beschrijven in een Leidraad hoe huurders en verhuurders de verdeling tussen bate, lasten en energiebesparing in een huurcontract zouden kunnen vastleggen. Vervolgens hebben we een Menukaart gemaakt. En als laatste ook nog een hulpmiddel bij het berekenen van de verdeling tussen huurders en verhuurders, in een dashboard.

ROZ huurmodel

Dit speelde allemaal in 2011 tot en met 2014. En de tijd was voor deze oplossingen niet zo rijp. Het aloude ROZ model bleef gewoon gebruikt worden, gewoon omdat de mensen dat gewend zijn. Gedragsverandering is namelijk het aller moeilijkste om te bereiken.

In 2015 veranderde er iets in het ROZ model en werd artikel 10 het "duurzaamheidsartikel":

Duurzaamheid/Green lease

Partijen onderkennen het belang van duurzaamheid en komen overeen elkaar te ondersteunen in het behalen van de gezamenlijk geformuleerde c.q. te formuleren doelstelling en op regelmatige basis de voortgang te bespreken.

Beter iets dan niets.

Erkende maatregelen

De split incentive werd tijdens het opstellen van de erkende maatregelenlijsten voor kantoren weer onder een vergrootglas gelegd. Want wie is nu verantwoordelijk voor het nemen van spouwmuurisolatie? Of het aanbrengen van energiezuinige verlichting? Is dat de huurder of de verhuurder?

Wat het verder lastig maakt is dat huurders worden gezien als drijvers van inrichtingen. Terwijl de meeste erkende maatregelen gebouwgebonden zijn en dus bij de verhuurder liggen.

 

 Spreek bij multi-tenant gebouwen de eigenaar aan

Eén oplossing wordt al door InfoMil aangereikt: spreek bij multi-tenant gebouwen de eigenaar aan. Tja, en als dat nu eens een buitenlandse investeerder is? In vrijwel alle gevallen zie je dan dat er een Nederlandse beheerder is van het gebouw. Kijk maar eens naar het telefoonnummer dat je moet bellen bij inbraak of iets dergelijks.

Huurwetgeving

Voor het verhuren van onroerend vastgoed zijn er regels in het Burgerlijk Wetboek vastgelegd. Het wordt sowieso bedrijfsruimte genoemd. Kantoren vallen vrijwel allemaal onder artikel 7:230 BW. In dit artikel wordt de huurder niet goed beschermd, in tegenstelling tot artikel 7:290 BW dat ingaat op specifieke soorten bedrijfsruimten.

Afspraken tussen beide partijen moeten privaatrechtelijk worden vastgelegd, dus in een contract.

In dit contract staat dus ook hoe het eigendom en de verantwoordelijkheid voor de onroerende zaken is geregeld.

Handreiking

Het Platform Duurzame Huisvesting heeft met een aantal stakeholders een Handreiking opgesteld. Een bijlage hiervan is de "kruisjeslijst".

De handreiking zal ik gauw gereed maken voor publicatie, want het is zonde als deze in de la blijft liggen, beter hebben we niet.

Maar de kruisjeslijst heb ik recent al gepresenteerd:

De split incentive is niet op te lossen

Bekijk de afbeelding op volledige grootte

In de kruisjeslijst zie je een generieke verdeling tussen huurders en verhuurders, wie waarvoor verantwoordelijk is in het gebouw. Dit kan handhavers helpen om te bepalen wie er benaderd moet worden voor een bepaalde maatregel.

Het is een generieke lijst omdat deze afspraken meestal in het huurcontract zijn vastgelegd, maar soms dus ook niet.

Het Rijksvastgoedbedrijf heeft bijvoorbeeld een iets andere verdeling. Ook werkt het Rijksvastgoedbedrijf inmiddels met een all-in huur.

Actueel

Lastige met lijstjes is dat ze al snel niet actueel meer zijn. Sinds 1 juli zijn er extra maatregelen toegevoegd aan de Erkende maatregelenlijsten voor kantoren, scholen en zorg. En zijn er nieuwe lijsten gemaakt voor Horeca, Sport&Recreatie en de Detailhandel.

De split incentive is niet op te lossen

Bekijk de afbeelding op volledige grootte

En bovenop deze maatregelen wordt van de "drijver" verwacht dat hij duurzaam beheer&onderhoud uitvoert. Dus inregelen van de installaties, op tijd vervangen van kleppen en pompen, schoonmaken van de roosters en andere stofplekken, tijden goed instellen.

Aanschrijven

 Deze kruisjeslijst lost niet op wie de Omgevingsdienst moet aanschrijven.

Daarom is er de algemene aanwijzing van de huurders aanschrijven bij single tenant gebouwen en de verhuurders bij multi-tentant gebouwen. Zoals Rijkswaterstaat beschrijft op de website.

Bij de Kamer van Koophandel vind je een handelsregister, zodat je weet welk bedrijf op welk adres zit.

Bij het Kadaster vind je in de BAG viewer wat meer informatie over de gebruiksfunctie en de oppervlakte van het gebouw.

De split incentive is niet op te lossen

Bekijk de afbeelding op volledige grootte

BAG viewer: https://bagviewer.kadaster.nl

Via de webwinkel kun je achterhalen wie de eigenaar is.

De split incentive is niet op te lossen

Bekijk de afbeelding op volledige grootte

Webwinkel van het Kadaster: https://webwinkel.kadaster.nl/

Relatie met het energielabel

Een andere tip is om te achterhalen wat het energielabel van het gebouw is. Sowieso is de aankomende verplichting voor kantoren om minimaal energielabel C te hebben, gemakkelijker te handhaven.

  • De verplichting geldt voor de eigenaar. 
  • Er is een register met energielabels
  • in de waarde van het vastgoed wordt ook naar het energielabel gekeken, een mooie incentive

Schakeldag

Op de Schakeldag van 29 juni 2017 heb ik het bovenstaande ook verwoord in een presentatie. De doelgroep van deze presentatie waren ook de Omgevingsdiensten.

De split incentive is niet op te lossen

Bekijk de afbeelding op volledige grootte

Maar ik blijf erbij:

Wetgeving is voor achterblijvers

Waarschijnlijk weten veel bedrijven niet van deze verplichting en kun je ze als handhaver een beetje helpen. Mijn rol is in ieder geval om vastgoedeigenaren in beweging te brengen het gesprek met de huurders aan te gaan.

 

  |  2 reactiespermalink

Reacties

  • Breng juridisch en of wettelijk een scheiding aan tussen gebouw (constructief) en gebouwvoorzieningen (die sowieso een andere technische en economische levensduur hebben. Daarna kunnen ESCO's (Energy service companies) met de huurder contractueel investeringen en exploitatiekosten overeenkomen (ESCOS werken goed in Duitsland waar voorj verwarming, koeling, verlichting zowel in zakelijke als particuliere markt Esco's de derde partner zijn die splitincentives laat werken: Siemens ca 10 jaar geleden)

    C. HAMANS  |  maandag 31 juli 2017 @ 18:27 uur

  • Split Incentive kan vertaald worden in een gespleten belangenverdeling. Eigenlijk een conflict in belangen. Dale Carnegie -de grondlegger van de marketing- schreef in 1936: "The only way to solve a conflict is to avoid it". Elke conflict schaad de onderlinge verhoudingen immers, ook na een oplossing achteraf. Is die onderlinge verhouding ongelijk -zoals je terecht verwoord- is de schade ook nog eens ongelijk verdeeld. Verdeling in casco en inbouw met daarmee verdeling van de bevoegdheden kan daarin helpen. Veel Finse, Japanse en Zwitserse voorbeelden laten me dat zien. In verduurzaming zal dat een verplichting geven aan elk van de 2 klanten een eigen pakket; een vanuit belegging en een vanuit gebruik. Een verdeling in gebouw en gebruik wetgeving qua duurzaamheid en meer kan dat nog versterken. Omdat gebruik altijd in korte(re) cycli denkt en werkt tov belegging overigens ook van toepassing in circulair en aanpasbaar. Inderdaad helaas geen gouden bullit die het echt oplost; dat is sinds de uitvinding van de installatie die alles koppelt eigenlijk ook niet 100% mogelijk.

    Remko Zuidema  |  maandag 14 augustus 2017 @ 21:48 uur

Reactie plaatsen

  Houd mij op de hoogte van nieuwe reacties

Terug naar boven