Levensduurkosten: denk vooruit, reken vooruit

timer1 min
Levensduurkosten: denk vooruit, reken vooruit

Ondanks het doordacht ontwerpen van toekomstbestendige gebouwen zijn er toch gebouwen die binnen tien jaar aan een grondige renovatie toe zijn. Of waar het binnenklimaat jaren na de oplevering nog steeds te wensen overlaat. Hoe zorgen we ervoor dat we een verantwoorde en duurzame investeringsbeslissing nemen? Dat begint met inzicht in de levenscyclus en levensduurkosten van het gebouw.

Het zal je vast bekend voorkomen: een ontwerpteam werkt een bouwproject uit. Architecten en adviseurs maken een ontwerp en de kostendeskundige berekent de bijbehorende investeringskosten. De keuzes worden gemaakt binnen het beschikbare investeringskostenbudget. Als blijkt dat de investeringskosten boven het budget uitkomen, gaan we optimaliseren of bezuinigen. Waar kan het een tandje minder zodat we binnen het budget blijven? Het ontwerpteam heeft haar werk gedaan. Het project wordt gerealiseerd en het gebouw wordt in gebruik genomen. Maar is het resultaat wel optimaal, zijn de budgetgestuurde keuzes ook de beste keuzes op de lange termijn? Het antwoord is: waarschijnlijk niet.

Het had beter gekund als niet alleen de initiële kosten bepalend waren geweest, maar ook was gedacht aan het langetermijnbelang van de eigenaar, belegger en gebruiker. Er volgen nog tientallen jaren waarin dagelijks sprake is van kosten en opbrengsten, zoals zonne-energie en ook arbeidsproductiviteit. Hierbij gaat het in totaal om veel hogere bedragen dan alleen de initiële kosten. Het is dus wijs om daar tijdens de planvorming bij stil te staan, of beter: ermee rekening te houden bij het budgetteren in de initiatieffase.

Bestaande gebouwen

Tot zover de nieuwbouwprojecten. Ook de bestaande voorraad moet echter worden onderhouden, verduurzaamd of aangepast aan de actuele wensen en eisen. Misschien sluit de indeling niet meer aan op de eisen van deze tijd of moet de klimaatinstallatie worden vervangen. Hier is het advies hetzelfde: denk vooruit, reken vooruit. Zet alternatieven naast elkaar en breng focus aan op thema’s als energie, circulariteit en toekomstwaarde. Hoelang gaat het gebouw nog mee, wat is optimaal gegeven de investerings- en de exploitatiekosten? Het is echt niet nodig alle mogelijke varianten tot in detail door te rekenen. Met logisch beredeneren kom je al snel tot drie of vier kansrijke opties.

Weet je alles na het maken van een levensduurkostenberekening? Nee. Bij een variantenafweging spelen naast financiën meer aspecten een belangrijke rol. Denk aan kwalitatieve aspecten als duurzaamheid, comfort, gezondheid en toekomstwaarde. Een levensduurkostenberekening is geschikt om de financiële component van deze afweging objectief en kwantitatief in beeld te brengen. De combinatie van kwantitatieve en kwalitatieve aspecten stelt je in staat de juiste beslissing te nemen.

De kwantitatieve benadering kent verschillen in detailniveau. Dat maakt de methode geschikt voor toepassing in de vroege planfase, waarbij een abstracte benadering gewenst is. Maar ook bij een vergevorderd ontwerp biedt het kansen op een hoger detailniveau. De ISO 15686 hanteert hiervoor de volgende begrippen:

  • Strategisch niveau
  • Systeemniveau
  • Detailniveau

In onderstaande figuur staat een schematische weergave hiervan:

Levensduurkosten: denk vooruit, reken vooruitFiguur 1: vereenvoudigde weergave detailniveaus ISO 15686

In Nederland wordt de ISO 15686 niet door iedereen gebruikt, terwijl bijna iedereen daarentegen de NEN 2699 kent. Deze norm kan dienen als checklist, biedt een herkenbaar format en geeft handvatten voor het kiezen van het juiste detailniveau. De ene norm sluit de andere niet uit. We zien dat de detailniveaus uit de NEN 2699 passen binnen de gedachtegang van de ISO. In onderstaand figuur zijn de zes detailniveaus aan de grafiek uit figuur 1 toegevoegd.

Levensduurkosten: denk vooruit, reken vooruit

Figuur 2: vereenvoudigde weergave detailniveaus ISO 15686, met toegevoegd de niveaus uit de NEN 2699

De keuze voor een detailniveau in een bepaalde fase is natuurlijk niet in beton gegoten. Je maakt per project of variant de afweging. Abstract of gedetailleerd.

Een voorbeeld: de keuze voor een klimaatinstallatie. Wat zijn in zo’n geval de doorslaggevende aspecten? Niet de vloerafwerking waarop de installatie staat, ook niet het onderhoud van de dakbedekking. Wel de investeringskosten, het energieverbruik en het onderhoud van de installatie zelf.

Het onderzoek kan uitgevoerd worden op Systeemniveau. Je kiest daarbij voor een detailniveau dat past bij de fase waarin het vraagstuk speelt. In dit geval in het begin van het ontwerptraject. Maak daarbij gebruik van kosteninformatie op het niveau van Elementclusters of Elementen. Kosteninformatie die recht doet aan het verschil tussen de varianten, maar niet disproportioneel gedetailleerd is. In dit geval dus bijvoorbeeld niveau drie of vier uit de NEN 2699.

Een aantal vraagstukken speelt al eerder in de vastgoedcyclus en we denken daar nog niet aan systemen of oplossingen. Bij een vraagstuk in de initiatieffase waarbij je de afweging wilt maken tussen eigendom en huur of verbouw en nieuwbouw, volstaan kostenkengetallen.
Waar je bij het eerdere voorbeeld vooral inzoomt op een enkel gebouwonderdeel, is het belangrijk hier naar het grotere plaatje te kijken. Naast energie en onderhoud zijn ook de gemeentelijke heffingen, de schoonmaakkosten en het beheer van invloed, en soms zelf doorslaggevend. De combinatie van de vroege planfase en het abstracte kostenniveau maakt dat we hier spreken over Strategisch niveau. De kosteninformatie die gebruikt wordt bevindt zich op het niveau van Rubrieken of Clusters. In dit geval dus bijvoorbeeld niveau een of twee uit de NEN 2699.

Om dit principe nog wat meer te duiden, hebben we de grafiek voorzien van drie voorbeelden. In figuur 3 hebben de volgende voorbeelden een plaatsje gekregen:

  • Huisvestingsopgave (eigendom of huur?). De keuze voor een benadering op Strategisch niveau met abstracte kosteninformatie (niveau 1 of 2) lijkt het meest toepasbaar.
  • Constructieprincipe (droge of natte bouw?). De keuze voor een benadering op Systeemniveau met niet disproportioneel gedetailleerde kosteninformatie (niveau 3 of 4) lijkt het meest toepasbaar.
  • Binnendeurafwerking (geschilderd of kunststof?). De keuze voor een benadering op Detailniveau met detailkosteninformatie (niveau 5 of 6) lijkt het meest toepasbaar.

Vanzelfsprekend kan het ook zo zijn dat je de berekening van de huisvestingsopgave op een later moment in je ontwikkeltraject (opnieuw) beschouwt. Bijvoorbeeld als op basis van een definitief ontwerp een (definitieve) berekening van de kostprijsdekkende huur wordt opgesteld. Je zult dan zien dat de berekeningsmethodiek langs de x en y-as gaat bewegen. De oranje pijlen in figuur 3 illustreren dit.

Levensduurkosten: denk vooruit, reken vooruit

Figuur 3: voorbeelden detailniveau

De levensduurkostenberekening is op vele manieren inzetbaar. Een paar voorbeelden: de belegger die een complex al dan niet aankoopt voor de verhuur, een schoolbestuur dat moet beslissen over het vervangen van de luchtbehandelingsinstallatie, een woningbouwcorporatie die een grootschalige renovatie wil afzetten tegen een beperkte upgrade, maar ook een particuliere woningbezitter die overweegt zonnepanelen te plaatsen. Dus zijn de levensduurkosten eigenlijk geschikt voor iedereen die een goed onderbouwd investeringsbesluit wil nemen voor de lange termijn.

In deze reeks publiceerden wij eerder dit artikel en deze whitepaper. Je vindt de artikelen ook in dezeLinkedIn-groep.

Zoek verder binnen deze onderwerpen

Gerelateerde artikelen, events & downloads

c21 c146 c153 c225
De voordelen van het bepalen van levensduurkosten

De voordelen van het bepalen van levensduurkosten

01-12-2020 om 10:01 uur
timer 4 min

Levensduurkosten zijn alle kosten in de ontwerp-, realisatie- en exploitatiefase. Breng die kosten goed in beeld ...

Lees verder »

c21 c153 c185 c190 c225 c244
DG Expeditie ’t Veen: circulariteit in Hattems ecosysteem

DG Expeditie ’t Veen: circulariteit in ...

03-11-2020 om 18:30 uur
timer 5 min

In hun derde samenkomst verkenden de expeditieleden van ’t Veen (Hattem) de circulaire mogelijkheden van ...

Lees verder »

c21 c153 c225 c244
Verbetering LCA-berekening nodig voor transitie naar circulaire economie

Verbetering LCA-berekening nodig voor transitie ...

06-10-2020 om 15:00 uur
timer 6 min

Bij duurzaam en circulair bouwen spelen de milieukosten van bouwmaterialen een cruciale rol. De berekening van ...

Lees verder »

c153 c190 c225
‘Ondergrens MPG is startschot voor hogere ambities’

‘Ondergrens MPG is startschot voor hogere ...

01-12-2017 om 13:00 uur

De grenswaarde van de Milieuprestatie Gebouwen in het Bouwbesluit komt razendsnel dichterbij. Vanaf 2018 is er ...

Lees verder »

c153 c225
Rapport: DPG maakt milieubelasting beter zichtbaar

Rapport: DPG maakt milieubelasting beter zichtbaar

09-08-2017 om 11:00 uur

De meetmethode Duurzaamheidsprestatie gebouwen (DPG) maakt de samenhang tussen energie- en materiaalgebruik beter ...

Lees verder »

c153 c225
Bouwmaterialenhandel zet in op ketensamenwerking

Bouwmaterialenhandel zet in op ketensamenwerking

22-06-2017 om 13:00 uur

De Veris Bouwmaterialengroep organiseerde op 13 en 16 juni een bijeenkomst voor haar leveranciers. Samen met SBK ...

Lees verder »

c153 c225
LCA: gereedschap voor een duurzame bouwketen

LCA: gereedschap voor een duurzame bouwketen

12-05-2017 om 08:00 uur

Om milieuprestaties van producten inzichtelijk te maken kan een levenscyclusanalyse (LCA) uitkomst bieden. Op 20 ...

Lees verder »

c153 c225
Nieuwe methode DPG in GPR Gebouw

Nieuwe methode DPG in GPR Gebouw

17-10-2016 om 08:00 uur

De nieuwe methode Duurzaamheidsprestatie Gebouw (DPG) is beschikbaar in GPR Gebouw 4.3. 

Lees verder »

c153 c225
Na 50 jaar nog steeds goed

Na 50 jaar nog steeds goed

25-03-2016 om 11:00 uur

Een oude Sallandse schuur uit 1963 kan nog steeds goed mee. Volgens test- en kennisbureau SHR is dit te danken ...

Lees verder »

c153 c225
Spoorbeheerder maakt duurzaamheid materiaalgebruik inzichtelijk

Spoorbeheerder maakt duurzaamheid materiaalgebruik ...

15-07-2015 om 15:30 uur

Spoorbeheerder ProRail stelde onlangs voor een groot aantal bouwmaterialen een levenscyclusanalyse (LCA) op. Daardoor ...

Lees verder »

c153 c225
Nieuwe versie Nationale Milieudatabase

Nieuwe versie Nationale Milieudatabase

17-06-2015 om 08:00 uur

Afgelopen maandag 15 juni heeft Stichting Bouwkwaliteit (SBK) versie 1.7 van de Nationale Milieudata (NMD) aan ...

Lees verder »

c153 c225
Wakker worden met … Johan Widheden

Wakker worden met … Johan Widheden

15-04-2015 om 08:00 uur

Mede door de inzet van het Sustainability-team staat AkzoNobel al meerdere jaren op 1 in de Dow Jones Sustainability ...

Lees verder »

Reactie plaatsen

keyboard_arrow_up