In kleine of grote stappen naar energieneutraal

In kleine of grote stappen naar energieneutraal

Naarmate het succes van de grote stappen manifester wordt, stijgt de verontwaardiging van de mensen die werken aan de kleine stappen. Is dan datgene waar zij mee bezig zijn volkomen waardeloos? Nee, het zijn domweg onvergelijkbare grootheden gebaseerd op volkomen andere principes. Daardoor zijn de lessen van de kleine stappen ook niet zomaar te vertalen naar de grote stappen.

Het belangrijkste wat ik uit de wereld wil helpen, is de veronderstelling dat voor corporaties heel veel kleine stappen beter zijn dan een paar grote stappen. Zowel vanuit energetisch als financieel oogpunt is het omgekeerde het geval. Vanuit financieel perspectief kan met 1 label B-renovatie 2 nul-op-de-meterwoningen gerealiseerd worden!

Een paar belangrijke assumpties. Kosten zijn out-of-pocket en dus weg. Investeringen worden terugverdiend, omdat ze kosten zijn voor degenen die gebruik maakt van het gecreëerde product of dienst. Een label B-renovatie levert zo’n 30% energiebesparing (op het totale energieverbruik van een huishouden). Een nul-op-de-meterrenovatie zorgt 100% energiebesparing.

Onderhoud en renovatie

Een woningcorporatie combineert energetische ingrepen vrijwel altijd met al gepland onderhoud of renovatie-ingrepen. Voor groot onderhoud ligt al snel zo’n 20 tot 30 duizend euro op de plank. Voor vergaande renovatie worden bedragen tussen 40 en 70 duizend euro begroot. Bij groot onderhoud is iedere labelstap meegenomen. Voor renovatie wordt er (laten we hopen) minimaal gestreefd naar label B.

De huurverhoging bij renovatie naar label B is lastig te onderbouwen. Vaak is er in de betreffende wijken al het nodige aan de hand met betrekking tot achterstallig onderhoud en ligt het onderwerp ‘huurverhoging’ zeer gevoelig. Het verwachte energieverbruik is daarnaast onvoorspelbaar en zeker niet te garanderen. Daardoor wordt de huurverhoging vaak beperkt tot een paar tientjes of zelfs helemaal niet doorbrekend.

Rendabeler

De kosten van een nul-op-de-meterrenovatie ligt in de pre-industriële fase rond 70 duizend euro (binnen de Stroomversnelling voor een gemiddelde grondgebonden woning). Die prijs daalt de komende jaren nog fors, maar dat is zelfs in dit vergelijk niet eens relevant. De vergoeding die de corporatie kan vragen voor de garantie nul-op-de-meter (NOM), bedraagt gemiddeld zo’n 150 euro in de maand.

Dan gaan we nu eens rekenen. Let op, ik kijk daarbij alleen naar de mogelijkheden die de energierekening biedt. De totale businesscase met levensduur verlengende ingrepen, harmonisaties en andere complicerende factoren maakt een NOM-renovatie per definitie rendabeler dan een B-labelrenovatie.

Wat kan een corporatie met 150 euro in de maand? Met een constante kasstroom kan een corporatie 2 dingen doen. Geld lenen en dat geld vervolgens investeren in een project wat zichzelf terugverdiend met een fatsoenlijk intern rendement. Het investeringsbedrag wat past bij 150 euro is zo’n 40 duizend euro.

Voor de gemiddelde renovatie (met ambitie label B) wordt gemiddeld 55 duizend euro uitgegeven. De huurverhoging van zo’n drie tot vier tientjes dekt daarvan amper  8 duizend euro af.  Dat betekent dat er zo’n 45 duizend euro out-of-pocket verdwijnt ten koste van de winst en verliesrekening. Een bedrag waarmee alle ratio’s van de corporatie verslechteren.

Nihil verschil

Het verschil laat zich raden. Bij de NOM-woning wordt 40 duizend van de 70 duizend euro afgedekt. Het verschil is 30 duizend euro. Dat is 15 duizend euro lager dan de B-labelstap. Het zal echter niet lang duren voordat de prijs van een nul-op-de-meterrenovatie doorschiet naar 60 duizend euro waardoor het verschil nihil wordt.

Dit betekent dat dan met 1 label-B renovatie 2 NOM-renovaties uitgevoerd kunnen worden. Kwestie van een beetje gezond verstand gebruiken.

De businesscase draait 100% rond als bij mutaties de comfortelementen worden meegerekend door een zogeheten harmonisatie naar streefhuur. Corporaties kunnen natuurlijk ook genoegen nemen met een lager rendement, waardoor die harmonisatie achterweg kan blijven en de betaalbaarheid van de kernvoorraad wordt geborgd.

Grote stap

Vanuit energetisch perspectief is het wel helder. De NOM-renovatie levert 3 keer zo veel besparing als een label B-renovatie. Een focus op de kleine stappen zorgt er ook voor dat veel woningen locked-in raken voor de komende 30 jaar. Om de noodzakelijke grote stap te maken moet er dan gedesinvesteerd worden. En die grote stap is echt nodig, willen we verzekerd zijn van een energieneutraal gebouwde omgeving in 2050. 

Gerelateerde artikelen, events & downloads

c21 c120 c225 c243
Soorten Management Plan voor natuurinclusief isoleren

Soorten Management Plan voor natuurinclusief ...

Over minder dan een maand staat het symposium ‘Innovatief Isoleren’ op de rol, op 28 november in Oss. Je leert alles over biobased en circulaire innovaties ...

Lees verder

c21 c120 c225
<span>‘Transformatie vraagt ontwerp van multifunctionele gebouwen’</span>

‘Transformatie vraagt ontwerp van multifunctionele ...

Een veelgehoorde oplossing om de woningnood op korte termijn (gedeeltelijk) op te lossen is transformatie van bestaand vastgoed. Denk bijvoorbeeld aan leegstaande ...

Lees verder

c120 c136 c223
Whitepaper: Kostenneutraal renoveren kan nu al met conceptmatig bouwen

Whitepaper: Kostenneutraal renoveren kan nu ...

De verduurzamingsvraag is enorm: 8 miljoen woningen krijgen de komende jaren een opknapbeurt om ze weer toekomstbestendig te maken. Waar het draagvlak voor verduurzaming ...
c21 c120 c185 c225 c260
Stadswinkel Tilburg wijst weg naar circulair renoveren

Stadswinkel Tilburg wijst weg naar circulair ...

Het voormalige Stadskantoor 2 en bibliotheek - ooit een ‘anonieme beige moloch’ - zijn de afgelopen jaren gerenoveerd en omgetoverd in de Stadswinkel. ...

Lees verder

c21 c120 c225 c280 c286 c298
Talkshow: slimme aanpak om sneller woningen te renoveren

Talkshow: slimme aanpak om sneller woningen ...

Studio Uptempo! breidt uit! Naast de Talkshow-video zijn de programma’s van Peter Linders en Niels Rood nu ook als podcast te beluisteren. Met ‘Renovatiestromen’ ...

Lees verder

c20 c26 c120 c225 c277
Het minst inspirerende het meest bestendig maken

Het minst inspirerende het meest bestendig maken

Het is tijd dat we renovatieprojecten serieuzer gaan nemen in de transitie naar een regeneratieve leefomgeving. Dat zegt Karin Dorrepaal, partner bij DOOR architecten. ...

Lees verder

c21 c120 c185 c225 c280
Circulariteit corporatie: milieu-impact en ketensamenwerking

Circulariteit corporatie: milieu-impact en ketensamenwerking

De klimaatverandering vraagt om hergebruik van bestaande grondstoffen en materialen. Maar hoe kunnen woningcorporaties dat adequaat oppakken? Merel Stolker liet ...

Lees verder

c21 c120 c225 c280
Data en AI spelen cruciale rol bij renovatieaanpak

Data en AI spelen cruciale rol bij renovatieaanpak

Woningen kennen grote onderlinge verschillen en dat aspect is vaak een sta in de weg bij het verduurzamen van die huizen met uniforme maatregelen. Die specifieke ...

Lees verder

c21 c120 c140 c225
Hergebruik modulaire klaslokalen als flexwoningen Oekraïners

Hergebruik modulaire klaslokalen als flexwoningen ...

In twaalf weken tijd is in Yerseke iets bijzonders gerealiseerd. Daar worden 102 Oekraïense vluchtelingen ondergebracht in een nieuw complex van flexwoningen. ...

Lees verder

c21 c120 c225 c265
Programma Verbouwstromen wil duurzame renovaties versnellen

Programma Verbouwstromen wil duurzame renovaties ...

Vier partijen die actief zijn in de verduurzaming van de woningbouw bundelen hun krachten in het nieuwe programma Verbouwstromen. De Bouwcampus, Stroomversnelling, ...

Lees verder

c21 c120 c135 c185 c225 c260
Rijksvastgoedbedrijf: strengere eisen circulariteit en MPG

Rijksvastgoedbedrijf: strengere eisen circulariteit ...

Wie vanaf 2023 wil bouwen voor het Rijksvastgoedbedrijf moet voldoen aan strengere circulariteitseisen. Dit geldt bij aanbestedingen van alle nieuwbouw-, onderhouds- ...

Lees verder

c21 c120 c160 c225 c265 c267
Geef jouw huisvesting toekomstvastwaarde

Geef jouw huisvesting toekomstvastwaarde

De dag van morgen vraagt om verduurzaming van je bedrijfsvoering. Hoe bereid jij jouw huisvesting voor op een duurzame toekomst en hoe ga je als gebouweigenaar ...

Lees verder

Reacties

kleine correctie : het zal echte niet lang duren voordat de prijs van een gemiddelde renovatie doorschiet naar 60.000 ipv Het zal echter niet lang duren voordat de prijs van een nul-op-de-meterrenovatie doorschiet naar 60 duizend euro waardoor het verschil nihil wordt. Denk we eens moeten onderzoeken hoeveel een gemiddelde huurder wil betalen voor het verhogen van comfort ( en dan met name de impact van tocht/schimmel/geluid op de gezondheid !)

Reactie plaatsen

keyboard_arrow_up