Een voormalig kantorenpark Bergwijkpark in Diemen transformeert tot een nieuwe woonwijk. Voor de duurzame bouw wordt vooral gekeken naar hergebruik van grondstoffen en aansluiting op stadswarmte.

Het Bergwijkpark in Diemen was jarenlang een troosteloos terrein waar 80% van de kantoren en bedrijfspanden leeg stond. De gemeente besloot in 2007 om 150.000 m² kantoorruimte uit de markt te nemen om de leegstand te verminderen en woningbouw te stimuleren.

Duurzaamheid als belangrijke factor

“Door de leegstand had Bergwijkpark te maken met sociale onveiligheid. De verbetering van het woonklimaat was een belangrijke aanleiding om iets aan het gebied te doen”, zegt projectleider Rinze van Veen van de gemeente Diemen. “Daarnaast is duurzaamheid een overweging geweest in de plannen voor (ver)nieuwbouw. Misschien niet altijd als hoofdaccent, maar wel als belangrijke factor. Daarbij speelde mee dat de gemeente binnenstedelijk wilde herontwikkelen in plaats van uitbreiden buiten de stadsgrenzen. Dat betekent bijvoorbeeld dat geprobeerd is om waar mogelijk bestaande bouw te hergebruiken.”

Hergebruik van sloopmateriaal

Het beoogde hergebruik kreeg vooral vorm in de eerste fase van de transformatie van Bergwijkpark. Een cluster kantoorgebouwen is omgebouwd tot Campus Diemen Zuid. Op het terrein zijn 939 appartementen voor studenten gerealiseerd in 5 gebouwen, met daarbij voorzieningen zoals winkels, horeca en sport.

Als onderdeel van de tweede fase van de herontwikkeling van Bergwijkpark is in de zomer van 2015 het startsein gegeven voor de bouw van zo’n 3.000 woningen. Onder de noemer Holland Park ontwierp architect Sjoerd Soeters van Soeters Van Eldonk Architecten een wijk met grachten en een park. Van Veen: “In Holland Park gaat het om sloop en nieuwbouw. De indeling van de gebouwen en bouwkwaliteit waren niet geschikt voor renovatie.”

In Holland Park speelt hergebruik wel op een andere manier een rol, vertelt Richard Deckers van Snippe Projecten dat Holland Park ontwikkelt. “Sloopmateriaal wordt zo veel mogelijk lokaal hergebruikt. Zo worden beton en steen ter plekke vermalen tot puin en vervolgens hergebruikt binnen en buiten het project. Dit geeft duurzaamheid ook een financieel voordeel: de grondstoffen die je hier creëert, hoef je niet opnieuw in te kopen en te transporteren.”

Stadswarmte als kernfactor

Voor de gemeente is de aanwezigheid van stadswarmte in Bergwijkpark een kernfactor in de verduurzaming van het gebied. De aansluiting van Campus Diemen Zuid en Holland Park op het lokale warmtenet lag voor de hand, aldus assetmanager Lars van Engelen van Snippe Projecten. “Stadswarmte is duurzaam en gunstig voor het energieverbruik in de woningen. We hebben bovendien bewust gekozen om gebruik te maken van een techniek die al jaren bestaat en een leverancier die robuust is. We willen de zekerheid hebben dat de energieleverantie helemaal goed verloopt.”

Projectontwikkelaar Steven Kerstel van Nuon: “In Bergwijkpark gaat het om een groot aantal, compact gebouwde woningen in een gebied waar stadswarmte beschikbaar is. Dat maakt stadswarmte voor ontwikkelaars een aantrekkelijke optie.”

Leerervaringen

Welke lessen leveren de ervaringen in Bergwijkpark als het gaat om het realiseren van betaalbare, duurzame bouw in een stedelijk herontwikkelingsgebied? “Onze leerervaringen hebben vooral te maken met de verhouding tussen gemeente en markt”, zegt Van Veen. “Ons uitgangspunt was dat we zo veel mogelijk willen doen met bestaande gebouwen om tot een goede wijk te komen. De ruimtelijke invulling hebben we vooraf echter niet precies vastgelegd. Wij hebben de ontwikkelaar de optie van stadsverwarming aangedragen. Dat past bij hoe wij onze rol zien: wijzen op de mogelijkheden voor duurzame keuzen – natuurlijk al in een vroeg stadium, voordat onomkeerbare besluiten zijn genomen.”

Concurrerende prijs

Kerstel ziet een les voor andere project en gemeenten. “ Stadswarmte past blijkbaar heel goed in de duurzame bouw van een nieuwe woonwijk. Een ontwikkelaar die betaalbare woningen wil bouwen, kan met stadswarmte op een economisch verantwoorde wijze milieuvriendelijke warmte voor grote aantallen woningen realiseren.”

Tot nu toe werd nogal eens getwijfeld of stadswarmte rendeert voor nieuwbouw, omdat de warmtevraag van nieuwe woningen steeds lager komt te liggen. “Maar de prijs van stadswarmte is echt concurrerend. En een ontwikkelaar kan erop rekenen dat – zelfs bij grote projecten – stadswarmte een betrouwbare bron voor verwarming en warm tapwater is.”

Foto: Deze elektriciteitscentrale levert de stadswarmte in Diemen.