Zoeken

Expertpanel

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van alle updates!

De koplopers - Henk Seinen van Seinen Projectontwikkeling

De koplopers - Henk Seinen van Seinen Projectontwikkeling

In deze serie - ism. met Agentschap NL - komen wekelijks koplopers op het gebied van duurzaamheid aan het woord. Als zesde koploper geeft Henk Seinen zijn visie over te nemen energetische maatregelen.

Henk Seinen is projectontwikkelaar, en ontwikkelaar van (duurzame) financiële producten bij Seinen Projectontwikkeling. In 2011 is het een kwart eeuw geleden dat hij begon met het concept energieneutraal bouwen.

Al in deze vroege beginfase realiseerde hij woningen die, terugrekenend met de huidige rekenmethoden, een EPC hadden van ver onder het huidige bouwbesluit. Seinen memoreert: "We begonnen met 0,5 of 0,6 als ik het goed heb, en dat is alleen maar lager geworden. Sinds 2005 bouwen we alleen maar woningen met een EPC van 0"

Maximale prijs
Een stevig gevoel van ongenoegen was voor Seinen de drive om het helemaal anders aan te pakken. Hij heeft een grote betrokkenheid bij zijn klant en de maatschappij. Al lang voordat hij voor zichzelf begon, liep hij mee in de projectontwikkelingssector.

Wat hij toen zag was dat kopers er eigenlijk maar bekaaid van af kwamen met een woning. Het meest noodzakelijke werd aangeboden voor een maximale prijs. Hij zocht toen naar een manier om een betere prijs/product-verhouding aan te kunnen bieden.

Seinen: "Ik denk dat we daarom een van de eersten waren die toewerkten naar energieneutraal bouwen. Bij een goede prijs/product-verhouding gaat het immers niet alleen om het leveren van meer luxe, of een woning met een mooiere verschijningsvorm. Wat juist ook meespeelt, zijn de stijgende energieprijzen. Als je dan de kosten voor je bewoners in de hand wilt houden door de woningen te isoleren, dan loop je tegen problemen aan als radongas, emissiegassen, CO2, luchtvochtigheid. Noem alle ellende maar op."

Je kan dus niet puur alleen gaan isoleren, vertelt Seinen. "Als je dat gaat doen, moet je ook wat aan ventilatie doen. En als je dan zo integraal bezig bent, ontstaat vanzelf ook de gedachtegang over hoe je kosten kunt besparen door het  bouwproces te optimaliseren."

Integraal denken
En zo ontstond de vernieuwende aanpak van Seinen. Het sleutelwoord hierin is integraal denken. Met name integraal denken over de bouwkundige, energetische en klimatologische aspecten van een woning.

Seinen: "Als je maar op één van die aspecten ingaat krijg je je eindproduct niet goed. Wij hebben daar altijd verbindingen gelegd tussen het bouwtechnische gedeelte, het installatietechnisch gedeelte en het duurzaamheidsaspect met uiteraard het binnenklimaat. Belangrijk onderwerp daarbij is dat we de mogelijkheden voor vermarkting meenemen in onze aanpak."

Seinen ontwikkelt bijvoorbeeld ook financiële producten voor bankinstellingen. "Een bekend product is onze PPM-formule, waarbij bewoners hun duurzame maatregelen kunnen financieren buiten het woonquotum om, wat zelfs kan leiden tot een negatieve last in plaats van een toeslag."

Praktijkvoorbeeld
Seinen illustreert dit met een project in het Groningse Zwaagwesteinde. Daar realiseerde hij prachtige twee-onder-een-kap woningen onder architectuur met een maandlast die rond de € 450,- schommelt, inclusief energie.

"In dat project kwam eigenlijk alles bij elkaar. Bewoners zijn enthousiast over de woningen, hebben geen last gehad van stijgende energieprijzen, en dat geeft natuurlijk een goed gevoel. En dat niet alleen, het zijn woningen met comfort en een goede gezondheidssituatie, met altijd frisse lucht in huis."

Behoudend
Als je echt integraal gaat werken, dan moet je eigenlijk meteen werken aan het verlagen van de bouwkosten, meent Seinen. "De bouwwereld is nog erg behoudend, maar als je meer samenwerkt, alle partijen naar voren trekt en in bouwteams werkt, kom je én tot betere producten én tot lagere kostprijs. Gangbaar is dat een architect het ontwerp volledig uitwerkt, voordat de constructeur het controleert en de aannemer het uiteindelijk gaat bouwen en de installateur vervolgens de techniek plaatst. En dan komt er tijdens de bouw commentaar dat het allemaal wel anders en efficiënter had gekund."

Seinen draait het proces om: "Wij zeggen: Architect maak nou eerst eens een voorlopig ontwerp, dan gaan we met dat ontwerp naar een constructeur die gaat kijken of alles klopt, dat gaat weer terug naar de architect om eventuele correcties door te voeren, en daarna vragen we de aannemer om het geheel te bekijken en eventueel commentaar nu in het begin door te geven en niet pas tijdens het bouwproces."

Dit heeft ook gevolgen voor de inschatting van risico's en de gangbare risico-opslag. Op deze manier is er geen sprake van onaanvaardbare risico's. Het zijn gewone installatierisico's, als je maar van te voren goed je huiswerk doet en met gecertificeerde producten en gecertificeerde installateurs werkt.

Rol van de installateur
"De installateur schakelen we in als hoofdaannemer voor zijn eigen werk, dan presteert hij beter. Bij een duurzame woning heeft hij een immers een heel belangrijke rol, misschien wel belangrijker dan in een niet-duurzame woning. Zo'n partij moet je dus niet pas aan het eind van je kolom betrekken, middels een aanbesteding waarin puur op prijs wordt geselecteerd."

Hij werkt dan ook niet meer met aanbestedingen, maar altijd met bouwteams. "We selecteren de partijen door onze kennis uit de markt. We selecteren op de kennis die ze hebben en we leiden ze op in de nieuwste kennis zodat ze er goed mee om kunnen gaan."

In het verleden werkte Seinen met vaste partijen, "maar nu zijn we bezig met het opschalen van kennis en proberen op elke bouwlocatie zoveel mogelijk lokale partijen te betrekken die dan zoveel mogelijk ook opgeleid worden in de gedachtegang die we willen uitvoeren. Deze kennisoverdracht is noodzakelijk om Nederland duurzamer te maken. Daar pakken wij onze rol in."

Renovatie
Vanuit de kennis over nieuwbouw ontwikkelt Seinen ook plannen voor renovaties. Na een succesvoorbeeld met de renovatie van 1200 woningen in Groningen waar hij de NETtrofee en de European Energy Efficiency Award mee heeft gewonnen, is hij nu bezig om een verbeterd concept hiervan uit te rollen in Sneek.

Dit project, Energiesprong Sneek, is een grootschalige actie om wijk voor wijk bewoners te informeren en de lokale bouwkolom op te leiden. Seinen richt op een grote energiesprong: tot 78% besparing op het verbruik, en niet op een of twee labelsprongen, daar ligt zijn ambitie niet. 

"Ook bij renovaties moet je het integraal insteken, geen losse maatregelen stapelen. Voor je het weet, isoleer je je spouwmuur fantastisch, maar als je niks aan ventilatie doet, kan je energierekening alsnog hoger uitvallen. Dat gebeurt zeker niet in alle gevallen hoor, maar het kan wel, als je het niet integraal benadert."

Belangrijk uitgangspunt hierbij is volgens Seinen ook de toekomstwaarde van verbeteringen die je nu doorvoert. Dat moet later niet leiden tot desinvesteringen. "Als we nu gaan isoleren, dan moeten we zodanig isoleren, dat je daar in de toekomst een warmtepomp mee kunt combineren. Niet per se per direct, als de investeringsbereidheid daar nog niet is, maar in de toekomst misschien wel, dan moet je ervoor zorgen dat dat dan kan. Inclusief een geschikt afgifte systeem."

Nieuwe techniek
Om de daarvoor noodzakelijke isolatiewaarde van R=5 te behalen, heeft Seinen een nieuwe techniek bedacht, gebaseerd op isolatie en reflectie, die aan de binnenkant van de spouwmuur wordt aangebracht.

Naast conceptontwikkeling doet Seinen dus aan technische innovatie. "Dat is eigenlijk onze grootste kracht. We hebben een groot en goed netwerk voor al deze innovaties, zorgvuldig geselecteerd en met veel technische kennis. Onze nieuwe ideeën ontstaan vaak vanuit filosofie en die worden dan uitgewerkt met technische mensen vanuit onze relatiekring en zo tot een product gebracht. Door deze nauwe samenwerking hebben we zelf geen enorm grote innovatieafdeling nodig."

Seinen vervolgt: "Projectontwikkelaars zouden duurzaamheid meer als kans moeten zien, en niet als probleem. Als je dit inziet, zit er een goede toekomst in. Maar ik vrees dat we nog een lange weg hebben te gaan."

Belangrijk vindt de Friese projectontwikkelaar vooral ook om in plaats van kleine sprongetjes in energieverbetering te denken in grote sprongen. "Dat rekent allemaal veel beter, het is ook veel efficiënter. En dat laatste is natuurlijk keihard noodzakelijk, het gaat niet alleen om het redden van de wereld maar ook om de zorg voor de portemonnee van de eindgebruiker."

Tekst: Jolein Schorel

Meer info: Agentschap NL  Voorbeeldprojecten Energie & Gebouwde Omgeving
Meer info: Rapport aanpak Seinen
Meer info: HR actiefhuizen Ossehaar

 

  |  3 reactiespermalink

Reacties

  • Dhr. Seinen heeft voornamelijk mooie verhalen en probeert zijn eigen spulletjes aan de man te brengen. De zogenaamd gerealiseerde projecten zijn luchtfietserij en ook in Sneek is niet tot stand gebracht. Jammer dat journalisten dit soort zaken niet verder uitzoeken

    B. Boersma  |  vrijdag 26 augustus 2011 @ 11:27 uur

  • De mooie verhalen kan ik bevestigen. Een rommelig bedrijf met bij elke presentatie nieuwe beloftes. Alles kan bijna voor niks. Als je enigszins kennis van zaken hebt kom je snel tot de conclusie dat het bij elkaar 'geleende' ideeën zijn van gerenommeerde partijen. Helaas is Seinen in staat bestuurders zonder inhoudelijke kennis in den landen te overtuigen.

    Ontwikkelaar  |  dinsdag 6 september 2011 @ 22:17 uur

  • @B. Boersma, @Ontwikkelaar, kunnen jullie je beweringen onderbouwen? Anders lijkt dit vooral zwartmakerij. In mijn ogen toont Seinen innovatieve projecten, en inspireert hij om verder te denken dan de standaard.

    Claudia Bouwens  |  maandag 17 oktober 2011 @ 12:23 uur

Reactie plaatsen

  Houd mij op de hoogte van nieuwe reacties

Terug naar boven