Vernieuwing van de woningmarkt ligt buiten het woonakkoord

Met het woonakkoord laat een structurele hervorming van de woningmarkt nog even op zich wachten. Maar niet getreurd: de woonsector kan de vernieuwing ook zelf in gang zetten. Stap uit de vertrouwde kaders: herwaardeer de huur, denk vanuit regionaal perspectief en creëer meerwaarde over de grenzen van sectoren heen.

Huren is ‘hot’
Stimuleren van eigen woningbezit: het staat bovenaan in de woonparagraaf van het regeerakkoord. De realiteit is echter anders, want datzelfde regeerakkoord voorziet in tal van maatregelen die de toegang tot de koopmarkt belemmeren:

• de hervorming van de studiefinanciering vergroot de schuldenlast van de nieuwe toetreders tot de woningmarkt;

• startersleningen dichten dit gat niet, maar vergroten de schuldenlast en leiden tot prijsopdrijving;

• de flexibilisering van de arbeid leidt tot minder zekerheid t.a.v. inkomen en vergroot het risico voor de kredietverlener;

• de verplichte aflossing leidt tot hogere maandlasten en beperkt het leenvermogen;

• de sanering van de bancaire sector leidt tot verscherping van de eisen voor kredietverlening.

Noodzakelijk of niet, het is duidelijk dat deze maatregelen de koop van een eigen woning bepaald niet stimuleren. De geringe concurrentie tussen de banken, de afnemende koopkracht en hogere eigen bijdragen in de zorg doen dat evenmin. Het woonakkoord repareert slechts in de marge en voor de korte termijn. Tegenover dit alles staan dalende huizenprijzen. Die maken de koopmarkt weer iets toegankelijker, maar laten ook zien dat een eigen woning toch niet dat veelbelovende appeltje voor de dorst is: eerder een blok aan het been waar je moeilijk vanaf komt. Dat zal niet gauw anders worden, want het aanbod aan koopwoningen zal alleen maar toenemen, als de babyboomers hun koopwoningen over een aantal jaren gaan verlaten.

Het heil zit dus niet in eigen woningbezit, zeker niet voor iedereen. Niet de koop, maar de huur moet gestimuleerd en verdient herwaardering: in euro’s en in emotie. Maak huren echt marktconform en beëindig gelijktijdig de fiscale bevoordeling van eigen woningbezit. Maak huur weer aantrekkelijk voor consument, producent en exploitant: huren is niet zielig, huren is ‘hot’!

Couleur locale
Marktconforme huren leiden tot regionale differentiatie: in prijzen en in verhoudingen tussen koop en huur. Dat is een goede zaak, want het confronteert het product direct met de concrete lokale behoefte en dwingt tot heldere keuzen tussen kwaliteit, rendement en financiering enerzijds en woonwensen, leefstijl, demografisch ontwikkelingen en betaalbaarheid anderzijds. Wie waarde hecht aan dynamiek en flexibiliteit stelt nu eenmaal andere eisen dan wie prijs stelt op rust en zekerheid. Verjonging en groei leiden tot andere marktverhoudingen dan vergrijzing en krimp.

Vier muren met een dak erop en een prijskaartje eraan is dan niet genoeg. Woonomgeving, energie, zorg en financiering, het zijn onderwerpen die consument, producent en exploitant steeds meer raken: op emotioneel vlak en direct in de portemonnee. Bovendien neemt de consument steeds meer zelf het heft in handen, geholpen door de ontwikkeling in technologie en communicatie. Meer en meer komt het initiatief van onderop en krijgt het collectief opnieuw waarde: we doen het zelf en we doen het samen, en als het even kan onafhankelijk van de ‘oude’ instituties. Dat daagt producenten uit om met nieuwe arrangementen te komen, vanuit nieuwe rollen en allianties die over de grenzen van de eigen sector en het vertrouwde systeem heen gaan.

Stimulans van buiten
Voor wie die stap wil maken biedt het regeerakkoord aanknopingspunten genoeg, maar dan vooral op andere dossiers dan ‘wonen’:

• een duurzame energievoorziening geeft comfort en helpt woonlasten te beheersen;

• zorg dichtbij en extramuralisering vereisen levensloopbestendigheid van woning en woonomgeving;

• nieuwe alternatieve financieringsvormen helpen consumenten en ondernemers zelf initiatief en verantwoordelijkheid te nemen;

• een innovatie-agenda stimuleert techniek die de zelfbeschikking van de consument vergroot;

• decentralisatie en vermindering van de regeldruk activeren lokaal maatwerk en lokaal vermogen;

• verbetering van ordening en governance van corporaties, verzekeraars, zorginstellingen en pensioenfondsen vraagt gerichtheid op investeringspotentieel en rendement.

Het zijn beleidsvoornemens die, zij het niet direct, dan toch indirect voor consumenten, producenten, exploitanten en financiers nieuwe wegen openen naar innovaties in de woningmarkt.

Over de sectoren heen
Energiebesparing krijgt prioriteit, met name in de bestaande voorraad; kleinschalig en duurzaam opwekken van energie wordt gestimuleerd. Een energiefonds biedt extra stimulans. Technologische ontwikkeling zorgt voor een steeds hoger rendement, energetisch en financieel. Als de fiscale en wettelijke belemmeringen dan ook echt worden weggehaald ontstaat ruimte voor een collectieve aanpak en financiering, die de afhankelijkheid van individuele financieringsmogelijkheden kan doorbreken. Energiebesparing en –productie wordt zo voor meer mensen bereikbaar, en zal meer opleveren. Andere arrangementen zijn ook denkbaar en ook al realiteit, bijvoorbeeld waarbij de aanbieder zorgt voor financiering, het risico draagt en eigenaar blijft van de installaties.

Naast huur en koop komen zo tussenvormen en combinaties in beeld die inspelen op een trend waarin beschikbaarheid en flexibiliteit belangrijker worden dan bezit en gebondenheid. Denk aan eigendom van het casco, lease van de keuken, participatie in de energieopwekking en een abonnement op ict-diensten met gratis apparatuur. Het zou ook andersom kunnen, het is maar wat iemand het beste past.

De woning wordt dan steeds meer een modulair systeem, waarin elke module zijn eigen levenscyclus heeft met een eigen eigendoms- en financieringsvorm. Een duurzame, circulaire economie waarin aanbieders de verantwoordelijkheid houden voor het hergebruik, komt steeds meer in zicht. In plaats van een nieuwe keuken kopen (en financieren) en de oude naar de stort afvoeren wordt het leasen, inruilen en hergebruiken.

Wat met keukens kan, kan ook met aanpassingen voor zorg. Extramuralisering is dan geen door bezuinigingen opgelegde maatregel meer, maar een persoonlijke keuze uit de catalogus ‘woongenot’ voor modules met technische aanpassingen en levering van diensten.

Eigendom, bekostiging en financiering komen zo in nieuw perspectief te staan. Het gaat niet alleen meer om een hypotheek of belegging in vastgoed, maar om een scala aan diensten tussen aanbieders en afnemers. Zorgverzekeraars en pensioenfondsen investeren dan niet alleen om de ‘belegging’. Zij investeren om de zorg voor hun verzekerden effectiever en aangenamer te maken. De consument zal dat wat waard zijn, lees: zal daarvoor willen betalen.

Woonsector is zelf aan zet
Niets staat de woonsector in de weg dit potentieel uit andere dossiers naar zich toe te trekken. De innovatiekracht komt uit het vermogen met andere sectoren verbinding te maken. De condities en potenties hiervoor liggen vooral op lokaal en regionaal niveau: buurt, wijk, stad en regio zijn de bindende factor. Door geldstromen lokaal te verbinden ontstaat lokaal rendement dat opnieuw lokaal kan worden geïnvesteerd en waarde creëert die sectoraal niet tot stand komt. Op tal van plekken zien we dat al gebeuren, vaak tegen de stroom van ‘het beleid’ in dat krampachtig blijft sturen op kosten en korte termijn. Ooit zal dat wel veranderen, maar wacht er niet op. Het beleid volgt wel.

Tekst: Pieter Buisman, Royal HaskoningDHV