De Scheg in Deventer vormde het toneel van Duurzaam Gebouwd Op Locatie met het thema ESCo’s. Honderd deelnemers ontdekten kansen die samenhangen met het onderhoud en beheer van gebouwen door Energy Service Companies.
Albert Hulshoff, moderator: “Toen ik in 2007 startte met bekendheid geven aan het ESCo-fenomeen, was deze term in Nederland nog zo goed als onbekend. Nu, enkele jaren later, ligt deze term goed in de markt. Dat zie je niet alleen aan het aantal deelnemers vandaag, maar ook aan de locatie waar we vandaag aanwezig zijn. Deze wordt verduurzaamd aan de hand van een prestatiecontract."
Aschwin Lankwarden, directeur Sportbedrijf Deventer waar de Scheg onder valt, noemt 'beweging' de corebusiness van zijn organisatie en gaat in op de verduurzamingsambities. “We hebben een duurzaamheidsplan ontwikkeld dat in 2014 en 2015 wordt uitgevoerd. Het investeringsbedrag is 2,4 miljoen euro.” Deze ambities worden in een onlangs gepubliceerd artikel verder verduidelijkt.
Risico's verdeeld
Vanuit Deventer maakt Marc Hopman, projectmanager AT Osborne, een sprong naar Rotterdam, de thuishaven van de Erasmus Universiteit. De Erasmus Universiteit is bezig met de aanbesteding van een innovatief prestatiecontract. “In een goed prestatiecontract zijn de risico’s verdeeld: bepaalde risico’s liggen bij de uitvoerende partij en bepaalde risico’s bij de opdrachtgever. De opbouw van het contract moet gebaseerd zijn op samenwerking.”
Het Erasmus contract bestaat uit een deel algemene bepalingen en werkomschrijvingen, met daarin energieprestaties die geleverd moeten worden. Om een goed beeld te krijgen van de omvang van het contract noemt Hopman enkele kengetallen van de universiteit: een BVO van 195.000 vierkante meter en een gemiddelde omvang van 1,5 tot 2 miljoen euro aan onderhoud.
Regierol
Verschillende aspecten zijn innovatief aan het contract, meent Hopman: “Allereerst spreken we van een duur van 5 jaar, met de optie tot de verlenging van 2 maal 5 jaar: in totaal komt dat neer op 15 jaar. We proberen om meer naar de regierol te gaan; de universiteit wil namelijk ontzorgd worden. Storingen worden afgekocht en er is sprake van functioneel beheer op basis van de ontwerpcondities van de installaties. Het meerjarenonderhoudsplan voor 5 jaar willen we tot een bepaald bedrag afgekocht zien.”
Hopman grijpt de gelegenheid aan om de hedendaagse contractaanpak te vergelijken met enkele jaren terug. “Sinds 2009 zien we een omslag en kijken we ook naar de gebruiksfase. Niet alleen de investeringskosten of bouwkosten zijn van belang maar ook de kosten van de exploitatie in de gebruiksfase. Zo kwamen we tot de gedachte om energieprestatiecontracten en onderhoudscontracten mee te nemen bij de aanbesteden, nog voordat de bouwfase plaatsvindt. Een tip is volgens hem de uitgebreide informatievoorziening op rvo.nl.
Opmars prestatiecontracten
Ten slotte een terugblik op Building Holland, waar de Menukaart Prestatiecontracten werd gelanceerd. Dit instrument, gemaakt door Hulshoff en Hopman, biedt een raamwerk bij het opstellen van een prestatiecontract voor het beheer en onderhoud van gebouwgebonden installaties of hele gebouwen. Eerder schreef Hulshoff een visiestuk over dit instrument en over de opmars van prestatiecontracten.
GebiedsESCo Plaspoelpolder
Een volgende praktijkcase - de GebiedsESCo Plaspoelpolder - werd gepresenteerd door Bart van de Velde, projectmanager duurzaamheid APPM en Gijs Schuurhuis, programmamanager Urbanisator Plaspoelpolder. “Dit is de eerste GebiedsESCo die zich richt op commercieel vastgoed”, zegt Schuurhuis, “het is onderdeel van een gebiedsgerichte aanpak met een radicaal andere aanpak.”
Het gebied in kwestie is de Plaspoelpolder Rijswijk, gelegen tussen Delft en Den Haag. Het is een groot gemengd kantoor- en bedrijventerrein van circa 920.000 vierkante meter. “Een behoorlijke opgave”, verzekert Schuurhuis.
Revitaliseren
Een korte geschiedenis over het gebied: in 2012 nam de leegstand toe en is de Urbanisator Plaspoelpolder opgericht. “Het collectief van vastgoedeigenaren staat voor een opgave, namelijk het revitaliseren van de Plaspoelpolder. Ongeveer 31% staat leeg en driekwart daarvan is kantoorruimte. Als je als gebiedspartij onderdeel van het gebied bent, dan kom je erachter dat het niet ‘leeft’ en dat het een grijze massa is. Dit leidt tot een groot imagoprobleem.”
Jaarlijks wordt een actieprogramma samengesteld, doel is het activeren en mobiliseren van vastgoedeigenaren. “Maar hoe beweeg je de eigenaren om het nut van revitalisering in te zien? Hiervoor gebruiken we informatie- en inspiratiebijeenkomsten, we jagen tijdelijke initiatieven aan en gaan met initiatiefnemers en gemeente aan tafel zitten om samen te werken aan planvorming op deelgebiedsniveau.”
Eind 2012 werd een inspiratiebijeenkomst gehouden, die uitmondde in een brainstormsessie over duurzaamheid. “Hoe maken we dit concept hyperconcreet en hoe ver kunnen we gaan in onze dromen? We vroegen DWA om alle input bij elkaar te nemen en te analyseren. Samen met APPM is DWA op de ESCo-gedachte uitgekomen. Met de cofinanciering van de provincie Zuid-Holland en de gemeente Rijswijk hebben wij onderhand de eerste fase afgerond.”
Gebiedspionieren
Belangrijk is volgens Schuurhuis dat men de ESCo niet zozeer een product is, maar een vorm van collectief ondernemen. “Een kans om het traject van verduurzaming met ons te doorlopen. Gebiedspionieren, noem ik dat. Binnen 2 weken schoten we ons initiële doel van 40.000 vierkante meter al voorbij. Uiteindelijk zijn we met 53.000 vierkante meter met eigenaren het traject ingegaan. De ESCo staat daarom voor mij ook voor het verschil tussen community en product.”
Wat is hier het verschil in? “De ESCo is geen product, het is contact hebben met je vastgoedeigenaren. Zij en de uitvoerende partijen komen regelmatig met vragen die we nog niet kunnen beantwoorden, maar dat is niet erg. We gaan een partnership aan en dus moeten we er vertrouwen in hebben dat dit in de toekomst verandert.”
Nu aanpakken
Van de Velde nuanceert nog eenmaal het belang van het aanpakken van de leegstand binnen het gebied. “Er is een forse toename van leegstand. In 2020 zijn energieneutrale panden de standaard. Daarom kun je verduurzamingsstappen beter nu al maken.”
Een energiezuinige Plaspoelpolder biedt verschillende kansen voor de vastgoedeigenaren. “Een hogere huurprijs, hogere verhuurbaarheid en hogere vastgoedwaarde", somt Van de Velde op. "Daarnaast kunnen de eigenaren rekenen op een aanzienlijk verbeterde arbeidsproductiviteit en een afname van het ziekteverzuim.”
Daarnaast zijn voordelen van de collectieve aanpak niet te onderschatten. “Voor veel eigenaren is energie geen corebusiness. Met deze aanpak kan men als het ware meeliften op een gezamenlijke aanpak. De aanpak speelt daarnaast in op de wens en behoefte van ontzorging. Verder zijn er synergievoordelen en is er sprake van een betere businesscase door meer mogelijkheden.”
Uitkomsten
Ten slotte zoomt Van de Velde in op de uitkomsten van de business case en noemt hiervoor de uitwerking van vier scenario's: brons, zilver, goud en platina. "Met de gouden variant besparen we 45 procent op onze energie met een terugverdientijd van negen jaar. De komende tijd richten we een coöperatie op met de vastgoedeigenaren en gaan we aan de slag met de implementatie van de verduurzamingsmaatregelen."
Duurzaam Gebouwd Op Locatie
Ieder jaar organiseert Duurzaam Gebouwd 10 bijeenkomsten ‘Duurzaam Gebouwd Op Locatie’. Duurzaam Gebouwd Op Locatie met het thema ESCo’s was hier een drukbezocht voorbeeld van. Meer informatie over deze evenementenreeks vindt u op de Duurzaam Gebouwd Op Locatie-pagina. Schrijf u kosteloos in voor de bijeenkomsten aan de hand van de links op deze pagina.
Terugkoppeling-pagina
Op de terugkoppeling-pagina van Duurzaam Gebouwd Op Locatie: ESCo's zijn links te vinden naar onder andere een fotoverslag en de factsheet van het evenement.