Tegenwoordig worden ontwerpbesluiten steeds vaker op basis van Life Cycle Costs (LCC) genomen. Terecht, want een helder beeld van de levenscycluskosten brengt duurzaam vastgoed binnen handbereik. Maar hoe volledig is dat beeld als we niet ook de langetermijnprestaties laten meewegen?
LCC-analyse wordt vaak toegepast om de winstgevendheid van duurzame vastgoedprojecten aan te tonen. Ook de EPC-waarde wordt op basis van de uitkomsten van LCC berekeningen bepaald - dit om woningbezitters en investeerders ervan te kunnen verzekeren dat duurzaamheidsinvesteringen tijdig worden terugverdiend.
De huidige LCC-methodiek richt zich uitsluitend op het heersende functionele kader en de hieraan gerelateerde kosten en houdt geen rekening met de effecten van ontwerpbeslissingen op de prestaties van het vastgoed. Daardoor worden waardevolle kansen onvoldoende benut, want uit onderzoek blijkt dat vastgoedprestaties op de langere termijn een veel grotere financiële impact hebben dan gedacht. Ik licht dit graag toe aan de hand van twee praktijkvoorbeelden uit verschillende sectoren.
Gezonde en productieve werkomgeving
Bij een van onze kantoorprojecten zou de voorkeur op basis van LCC uitgaan naar een traditioneel klimatiseringssysteem. We weten dat de kwaliteit van het binnenmilieu van grote invloed is op de productiviteit van de medewerkers. Daarom hebben we in een Life Cycle Performance-analyse (LCP) tevens het effect van een duurzaam klimatiseringssysteem op de arbeidsproductiviteit laten meewegen. Daardoor ontstond een ander beeld: ten opzichte van een traditioneel
klimatiseringssysteem resulteert het gebruik van persoonlijke klimatisering namelijk in een productiviteitsverhoging van 2,5 %. Bij een verhoging van 0,6 % heeft de extra investering van de persoonlijke klimatisering zichzelf al terugverdiend. De resterende 1,9 % is pure winst.
Prestaties in de zorgsector
Voor een nieuw te bouwen ziekenhuis in België overweegt men een gevelopbouw in combinatie met zonwering. Op basis van LCC zou de keuze vallen op de variant die voornamelijk goed scoorde door lage onderhoudskosten. Op zich is dit een duurzame afweging, maar de LCC-methode neemt hierbij niet het primaire doel van ziekenhuizen in overweging: het genezen van patiënten. Uit onderzoek blijkt dat patiënten een bepaalde hoeveelheid daglicht nodig hebben om hun biologische ritme in stand te kunnen houden. De voorgestelde variant voldeed niet aan de minimale daglicht-eisen, waardoor de gemiddelde bed-bezettingstijd met 16% zou worden verlengd. Toen de gemiddelde genezingstijd en de kosten per bed in de life cycle berekening werden meegenomen bleek dat de extra investering al bij een beperking van de gemiddelde bezettingstijd van 0,38% zou zijn terugverdiend.
Life Cycle Performance Design
Beide voorbeelden geven aan dat ontwerpen op basis van Life Cycle Performance beter inspeelt op de totale kosteneffecten van ontwerpbeslissingen dan LCC alleen. Deze kwaliteitsverhogende werkwijze maakt dus verborgen kansen zichtbaar. En die kansen zijn legio: van het creëren van extra marketingwaarde en hogere scores op duurzaamheidslabels tot grotere tevredenheid van klanten en toegevoegde flexibiliteit van gebouwen. Het is prima om aan kostenknoppen te draaien, maar ik pleit ervoor om daarnaast beter naar de prestaties van gebouwen te kijken. Met Life Cycle Performance Design kunnen we het verduurzamen van vastgoed aanzienlijk versnellen.
Auteur: Rik Maaijen, Consultant Building Services and Life Cycle Costing bij Royal HaskoningDHV
Lees meer artikelen over wonen, zorg en welzijn op www.zorgsaamwonen.nl