Auteur: Bas Hasselaar
Het is geen geheim dat ik een nieuw huis aan het bouwen ben. Regelmatig krijg ik vragen, tips en adviezen over mijn plannen. Als ik vervolgens vertel over wanneer ik verwacht te kunnen verhuizen (begin november) krijgen die tips vaak een waarschuwende toon: “Kan niet! Let op! Maar hoe dan…?” En die reacties zijn begrijpelijk. Mijn omgevingsvergunning is nog niet toegekend en het kavel ligt er nog net zo bij als de afgelopen twee jaar: leeg en met onkruid. Ik kan toch zeker niet in 7 weken van niets naar volledig opgeleverd?
Als ik zou bouwen volgens een traditioneel bouwproces zou dit inderdaad het geval zijn. Maar dat doe ik niet. Dat er geen bouwactiviteiten te zien zijn op mijn bouwkavel betekent niet dat er niets gebeurt. Achter de schermen wordt keihard gewerkt aan de technische uitwerking van mijn woning. Hierbij krijgen de zaken die als eerste belangrijk zijn voorrang: het ontwerp is natuurlijk al lang gemaakt, en hierbij zijn eerste inschattingen gemaakt over hoe het binnenklimaat goed geregeld kan worden. Bij de technische uitwerking is het zaak de draagconstructie als basis goed uitgewerkt te hebben. De intelligentie (installaties) volgt, waarna het klantgedreven proces (afwerking, waaronder binnenwanden, keuken, badkamer en andere zaken) pas aan het eind relevant wordt. Door de woning vervolgens in grote bouwdelen in een constructiehal te prefabriceren en op locatie slechts in elkaar te zetten, kan zo, naast een veel betere kwaliteit, een enorme tijdwinst verkregen worden.
Wie weet het beter?
Natuurlijk vergt een dergelijke manier van werken wel het een en ander van de betrokken partijen. Zo werd bijvoorbeeld Schipper Kozijnen gevraagd om mee te denken over de detaillering van de kozijnen in de buitenmuren. Normaal gesproken wacht de aannemer of toeleverancier op (detail)tekeningen van de architect, om daar vervolgens alternatieven op voor te stellen of moeite te doen het eigen werkproces aan te passen om volgens tekening te werken. Maar wie weet nou het beste hoe de kozijnen optimaal ingepast kunnen worden? De kozijnenleverancier of de architect? Het enige wat nodig is, is een juiste aansluiting tussen de wand en het kozijn. De architect moet de plaats en afmetingen van de ramen bepalen, ik als klant bepaal de draairichting en kleur van de kozijnen, en hoe de boel het technisch best uitgedetailleerd moet worden is iets tussen de leveranciers van de wanden en de kozijnen.
Er speelt nog meer in dit specifieke project, omdat het een van de eerste woningen is die op deze manier gebouwd wordt. Van de partners wordt verwacht dat ze af en toe snel kunnen schakelen, buiten de gebruikelijke procedures en wachttijden handelen, en meedenken over hoe snel het beste resultaat kan worden bereikt. Bij veel MKB-bedrijven gaat dat nog wel. De commerciële insteek zorgt ervoor dat ze af en toe kunnen handelen als een start-up als de situatie daar om vraagt. Veel meer problemen treden op bij grote, logge instanties zoals banken en gemeenten. Daar is alles vastgelegd in procedures, gekoppeld aan wachttijden, formulieren en afdelingen. Het gevolg is dat een proces dat in principe heel snel doorlopen kan worden aan de ene kant, een behoorlijke vertraging kan oplopen door van bovenaf opgelegde procedures aan de andere kant.
Procedure
Voorbeeld: het samenspel tussen bank en gemeente rond vergunning en financiering. De aanvraag van een omgevingsvergunning duurt acht weken, mits de vergunning in één keer juist en binnen het stramien (kavelpaspoort, bestemmingsplan) van de gemeente wordt ingediend. Het krijgen van een hypotheek kan tussen aanvraag en goedkeuring zo'n zes weken duren, waarbij het meestal een vereiste van de bank is dat de grond in eigendom is, of tenminste in erfpacht.
Dit moet kunnen worden aangetoond. De overdracht van de grond door de gemeente gebeurt pas op het moment dat de bouwplannen zijn goedgekeurd. Onderdeel van de bouwaanvraag zijn constructieve en EPC berekeningen, waarvoor het ontwerp al vrij ver uitgedetailleerd moet zijn. Al met al betekent deze gang van zaken dat het ontwerp praktisch klaar en uitgewerkt moet zijn alvorens de omgevingsvergunning kan worden aangevraagd, welke nodig is voor de overdracht van de grond, welke weer nodig is voor de hypotheekaanvraag. Een proces dat zo een half jaar kan duren voordat de aannemer überhaupt kan beginnen met bouwen, aangezien de hypotheek binnen moet zijn voor de eerste aanbetaling aan de aannemer. In principe allemaal heel begrijpelijk, maar wel tijdrovend omdat de processen op elkaar wachten in plaats van parallel lopen.
Nu is het geen onwil van de betrokken personen. De meesten snappen best dat je af en toe geen tijd of zin hebt om zo lang te moeten wachten. Maar zij zijn ook gebonden aan procedures waar ze aan vast moeten houden. Het punt is: waarom kan het wel bij de ene partij, en niet bij de andere? Is het echt een schaal kwestie? Hoe groter het bedrijf, hoe omslachtiger de procedure? Hoe zit het dan met klantenservice? Hoe zijn die bedrijven ooit zo groot geworden? Of is het een machtspositie omdat je als klant geen keus hebt? Ik pleit ervoor dat (grote) bedrijven en instanties kleinschaliger gaan denken en handelen als de situatie daarom vraagt. Zet de klant weer op één, in plaats van de interne bedrijfsprocedures.
Over de auteur: Bas Hasselaar is projectmanager bij SBRCURnet en bouwt een Active House in Den Haag. Eerder verscheen deze blog op activehousenl.info.