Auteur: Tim van Dorsten
“Een belangrijke manier om leegstaande winkelpanden en kantoren aan te pakken, is ze te transformeren naar ander gebruik.” Met die woorden opende advocate Renske van Eldik de juridische masterclass ‘Besluit omgevingsrecht’ bij Holla advocaten in ’s-Hertogenbosch.
Van Eldik ziet regelmatig positieve ontwikkelingen op dit gebied. “De gemeente Amsterdam wil € 1,2 miljoen investeren om 4 leegstaande panden te transformeren naar jongeren- en ouderenwoningen. En voor de leegstaande Koepel-gevangenis in Breda (zie foto) hebben diverse architecten nieuwe functies bedacht, waaronder een markthal en een sportschool.”
Hoog tijd dus voor een juridisch bijspijkermoment, vond Holla advocaten. Waar Van Eldik zich tijdens deze masterclass richtte op de mogelijkheden voor de tijdelijke afwijking van het bestemmingsplan, besprak advocaat Bart de Haan de mogelijkheden van permanente afwijking.
10 jaar afwijken van bestemmingsplan
“Sinds 1 november 2014 is het mogelijk om binnen 8 weken een vergunning te verkrijgen voor een afwijking van het bestemmingsplan voor tijdelijk gebruik van maximaal 10 jaar”, legt ze uit. “Dit komt door een aanpassing van het Besluit omgevingsrecht, Bor, meer in het bijzonder de toevoeging van artikel 4 lid 11 van bijlage II bij het Bor. Op grond van dit artikel kan voor een periode van maximaal 10 jaar worden afgeweken van het bestemmingsplan voor het gebruik van gronden en bouwwerken.”
De aanpassing van het Bor heeft ook gevolgen gehad voor de permanente gebruikswijzing, legt De Haan uit. “Op grond van artikel 4 lid 9 van bijlage II bij het Bor kan een permanente gebruikswijziging binnen 8 weken worden vergund. Beslist de gemeente niet binnen 8 weken, dan ontstaat er een vergunning van rechtswege.”
Door de wijziging per 1 november 2014 is artikel 4 lid 9 verruimd. Zo is er geen oppervlaktebeperking voor de gebruikswijziging en mag het aantal woningen toenemen als gevolg van de gebruikswijziging. “Daarnaast mogen er ook bouwactiviteiten plaatsvinden (in- en uitpandig), mits de bebouwde oppervlakte en het bouwvolume niet toenemen. Ook mag het gebruik van het aansluitende terrein worden gewijzigd. Hou wel in gedachten dat dit artikel voornamelijk over de bebouwde kom gaat. Dat betekent dat er aandacht moet zijn voor onder meer geluid en luchtkwaliteit .”
3 scenario's bij nieuwbouw
Op het gebied van nieuwbouw zijn er 3 scenario’s, als er gebruik wordt gemaakt van een tijdelijk bouwwerk. Een tijdelijk bouwwerk mag aan soepelere eisen uit het Bouwbesluit voldoen, maar mag maximaal 15 jaar in stand worden gehouden. “Als het tijdelijke bouwwerk past binnen het bestemmingsplan, dan is er niets aan de hand. Met dien verstande dan een tijdelijk bouwwerk maximaal 15 jaar in stand blijft”, vertelt Van Eldik. "Als het tijdelijke bouwwerk niet binnen dit plan past, dan kun je gebruikmaken van artikel 4 lid 11 voor de lengte van maximaal 10 jaar." Als derde optie noemt ze de uitgebreide voorbereidingsprocedure. “Dan mag het tijdelijke bouwwerk er ook maximaal 15 jaar staan.”
Bij permanent afwijkend gebruik moet altijd de uitgebreide procedure worden gevolgd. “Aangezien het gebouw niet past in het bestemmingsplan, dient een bestemmingsplanwijziging te worden gevolgd. Het is echter ook mogelijk om een afwijkingsvergunning aan te vragen. Zorg hierbij wel voor een goede ruimtelijke onderbouwing ”, aldus De Haan.
Huurdersrechten
Na deze uitleg gingen de deelnemers aan de slag met 4 casussen, om het zojuist geleerde theorie in de praktijk toe te passen. Er ontstond een discussie over de wijze waarop de mogelijkheden voor een tijdelijke afwijking van het bestemmingsplan zich verhouden tot de rechten van huurders.
Naar aanleiding hiervan heeft advocate Annelies Overmars van Holla advocaten aan de masterclassdeelnemers een notitie gestuurd. Hierin gaat ze in op de huurrechtelijke aspecten van transformatie. Zo schrijft ze dat de leegstandswet sinds 2013 veranderd is om eigenaren van moeilijk verkoopbare huizen te helpen. De vergunning wordt voor een bepaalde tijd verleend en kan in sommige gevallen, afhankelijk van de bestemming van de woonruimte, verlengd worden tot een maximum aantal jaren van 10, 5 of 7 jaar.
Tijdelijke verhuur op basis van leegstandswet
Bij tijdelijke verhuur op basis van de leegstandswet gelden de meeste regels van de huurbescherming niet. Zo stopt de overeenkomst automatisch als de vergunning op grond van de leegstandswet is afgelopen. Het is van belang dat de huurovereenkomst op schrift wordt gesteld en dat daarin wordt duidelijk aangegeven dat het gaat om tijdelijke verhuur op grond van de leegstandswet en voor welke termijn de vergunning is verleend.
Voor verhuur van een pand als bedrijfsruimte geldt de leegstandswet niet en geldt het reguliere huurrechtelijke regime voor bedrijfsruimten: artikel 7:230a van het Burgerlijk Wetboek of artikel 290 van het Burgerlijk Wetboek. In die regimes zit voldoende ruimte om in te spelen op tijdelijke transformatievraagstukken.