Transformatie van leegstaande panden is hot en ook woningcorporatieland heeft dit opgepikt, merkt advocaat Bart de Haan op. In deze blog gaat hij in op de juridische aspecten van enkele tips in de handreiking 'Transformatie en corporaties'.
Zo staat in een bericht op Aedes.nl: ‘Verschillende corporaties hebben inmiddels ervaring met het verbouwen van een kantoorkazerne of verzorgingstehuis tot sociale huurwoningen. Hun praktische tips zijn verwerkt in de handreiking ‘Transformatie en corporaties’, uitgegeven door de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland.’
Eerst omgevingsvergunning
In de handreiking staan argumenten om tot transformatie over te gaan, maar ook praktische tips voor het transformatieproces zelf. Een van die tips luidt: 'Zorg eerst voor een omgevingsvergunning'. Hierna volgt de toelichting dat de combinatie van verwerving en verbouwing een forse investering vraagt. Een korte doorlooptijd kan veel onnodige kosten besparen. Veel corporaties kiezen er dan ook voor om het pand pas aan te kopen als de omgevingsvergunning rond is. Daartoe wordt vaak een ontbindende voorwaarde opgenomen.
Een groot deel van de doorlooptijd van voornemen tot oplevering gaat op aan de wijziging van het bestemmingsplan en verkrijging van de omgevingsvergunning. Een bestemmingsplanprocedure is echter niet altijd (meer) nodig. Er is een mogelijkheid om snel een omgevingsvergunning te verkrijgen.
Wijziging BOR
Op 1 november 2014 is het Besluit omgevingsrecht gewijzigd. Sindsdien heeft het 'transformatieartikel', waarmee binnen 8 weken een omgevingsvergunning kan worden verkregen voor de wijziging van het gebruik van panden, een ruimer bereik gekregen. In het artikel staat nu dat een omgevingsvergunning voor de afwijking van het bestemmingsplan kan worden verleend voor:
het gebruiken van bouwwerken, eventueel in samenhang met bouwactiviteiten die de bebouwde oppervlakte of het bouwvolume niet vergroten, en van bij die bouwwerken aansluitend terrein, mits, voor zover gelegen buiten de bebouwde kom, het uitsluitend betreft een logiesfunctie voor werknemers;
Voor zover transformatie van het pand (ongeacht de omvang) niet gepaard gaat met bouwactiviteiten die het bouwvolume of de bebouwde oppervlakte vergroten, kan via een eenvoudige procedure binnen 8 weken een omgevingsvergunning worden verkregen.
Toepassing van coördinatieregeling
Wordt het bouwvolume of de bebouwde oppervlakte wel vergroot, dan biedt het artikel geen soelaas en volgt waarschijnlijk wel een bestemmingsplan- en omgevingsvergunningprocedure, maar ook dan is versnelling mogelijk. Toepassing van de coördinatieregeling leidt ertoe dat het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning niet volgtijdelijk, maar gelijktijdig in procedure kunnen worden gebracht. En ook daarmee kan een lange doorlooptijd bespaard worden!
De handreiking geeft ook als tip: 'werk goed samen met de gemeente'. Daarmee ben ik het van harte eens, maar het is wel fijn dat u met de gemeente kunt sparren over de meest effectieve en snelle planologische procedure.
Auteur Bart de Haan is advocaat bij Holla Advocaten uit 's-Hertogenbosch. Zijn focus ligt op het omgevingsrecht, meer in het bijzonder bouwen, ruimtelijke ordening en milieu.