‘Onderzoek altijd naar optopmogelijkheden’

Onderzoek bij bestaande gebouwen altijd de mogelijkheden van optoppen. Dat is de belangrijkste aanbeveling uit de masterscriptie van ir. Maria Papageorgiou. 

Voor haar masterstudie Building Engineering aan de TU Delft-faculteit Civil Engineering onderzocht ze de mogelijkheden van optoppen. “Onder de beslissing sloop, transformatie en uitbreiding ligt nu zelden een goede analyse en rationale, feitelijke afweging. Terwijl de potentiële milieuwinst enorm is.”

Extra lagen

Ze analyseerde voor een nog te realiseren transformatieproject gedetailleerd de optimale verticale uitbreiding. Wat zijn technisch, financieel en milieutechnisch de consequenties van 2, 4 , 6 of zelf 8 extra lagen? Het ging hierbij om de transformatie van het hotel Astoria (zie foto) in Den Haag, een oud-kantoorgebouw van 6 lagen.

Haar belangrijkste conclusie luidde: meer m² compenseert in veel gevallen in ruime mate de investering nodig voor de transformatie. En die transformatie en uitbreiding levert een besparing op de milieubelasting van zo’n 70%, in vergelijking met sloop en nieuwbouw van hetzelfde volume. Het omslagpunt – wanneer loont uitbreiding of is nieuwbouw toch beter – is onder meer afhankelijk van de restcapaciteit van de bestaande constructie.

Gebouwen aantrekkelijk transformeren en uitbreiden

Een andere bepalende factor is de gemeentelijke regelgeving. “Een maximale goothoogte in het bestemmingsplan of een te strenge parkeernorm kan succesvol hergebruik flink frustreren”, laat Papageorgiou weten. “Als een gemeente daarin echter enige souplesse toont, is de winst enorm. Gebouwen kunnen commercieel aantrekkelijk getransformeerd en uitgebreid worden. Zo vormen ze een waardevolle aanvulling voor de stad.”

De kersverse ingenieur roept eigenaren en gemeenten op om altijd de mogelijkheden van optoppen te onderzoeken. “Nu vindt de keuze vaak op gevoel plaats. In dat geval wordt niet systematisch gekeken wat optimaal is. Soms kunnen met nauwelijks noemenswaardige ingrepen meerdere verdiepingen worden toegevoegd. Een andere keer zijn de financiële kosten te hoog. Onderzoek dat eerst en neem pas daarna een beslissing.”

Studies naar bepalende panden

IMD-directeur en Duurzaam Gebouwd-expert Pim Peters was een van Papageorgious mentoren: “Ook wij zien in de praktijk onvoldoende onderbouwing bij dit soort investeringsbeslissingen. Maar de kosten van zo’n onderzoek zijn peanuts vergeleken met de uiteindelijke investering. Ik denk dat gemeenten hierin een actievere rol kunnen spelen. Zij kunnen zelfs op eigen initiatief studies voor bepalende panden in het stadscentrum laten uitvoeren.”