Auteur: Tom de Hoog
Grenzeloos Talent Ruben Bartelink studeerde in 2015 af aan de TU Eindhoven voor zijn master Real Estate Management & Development. Zijn afstudeeronderzoek bracht hem in contact met zijn huidige werkgever AT Osborne.
Waar ging je onderzoek over?
“Mijn onderzoek ging over risicomanagement in staande vastgoedorganisaties, dus portefeuillebreed. Wat je namelijk vaak ziet, is dat risicomanagement op projectniveau plaatsvindt. Ik was juist benieuwd om te weten hoe je risico’s kunt beheersen en erop kunt sturen in staande vastgoedorganisaties. Bijvoorbeeld een zorginstelling, een gemeente of een woningbouwcorporatie maar ook een belegger met een vastgoedportefeuille. Het is een heel breed onderwerp en in de vastgoedwereld was er behoefte aan meer informatie. Ik heb dat toen opgepakt.”
Wat was je aanpak?
“Eerst ben ik gaan inventariseren welke risico’s de belangrijkste zijn. Vervolgens ben ik uit de markt de antwoorden op vragen over die risico’s ophalen. Als er risico’s zijn, hoe worden die ervaren en zijn deze te koppelen aan bepaalde eigenschappen? Weet je dat, dan kun je benchmarken. Ik benaderde wereldwijd ruim 13.000 vastgoedspecialisten uit het bestand van CoreNet, waarbij AT Osborne is aangesloten. Respondenten uit de Verenigde Staten kun je dan bijvoorbeeld vergelijken met die uit Europa en Azië. Neem ‘terrorisme’: het risico dat de vastgoedportefeuille wordt getroffen door een aanslag. Dat scoorde ten tijde van het onderzoek – in de periode 2014-2015 – in Europa laag, maar in de Verenigde Staten zeer hoog. Maar dat was toen, als we nu zouden enquêteren zijn de antwoorden wel anders, denk ik.”
Welke risico’s heb je behalve terrorisme gemeten?
“Onder meer ook financiële, wetgeving, operationele, bedrijfs- en reputatierisico’s zijn geïnventariseerd. De resultaten kon ik ook weer opsplitsen naar verschillende sectoren. Bijvoorbeeld respondenten uit de zorg meldden dat bezuiniging op het vastgoedbudget in combinatie met wetgeving de belangrijkste risico’s zijn. Het was het moment waarop in Nederland de wetgeving rondom de financiering van zorg op de schop ging. Dat was dus duidelijk zichtbaar.”
En de respons?
“Ik ontving 170 reacties waarvan ongeveer 140 bruikbaar waren. Dat was eigenlijk meer dat we verwacht hadden. Het was de eerste keer dat een dergelijk onderzoek wereldwijd onder vastgoedmanagers was gedaan.”
En hoe zit het nu in de praktijk?
“Het mooie is dat het onderzoek niet in een laadje is beland. Ik heb er zelfs over gepubliceerd in een internationale wetenschappelijke uitgave. Ik kreeg ook de tijd om het onderzoekconcept om te schrijven naar een praktische audit tool voor consultants bij AT Osborne: de Risico Management Quick Scan. Daarmee kunnen we nu voor een organisatie binnen een week de belangrijkste vastgoedrisico’s in kaart brengen en benchmarken met vergelijkbare organisaties. Inmiddels zijn daarvoor meerdere opdrachten verworven.”
Speelt deze tool een grote rol in je werk?
“Zo’n 10% van mijn tijd werk ik met de audit tool. Als adviseur Asset Management Strategy & Finance draag ik bij aan het optimaliseren van bedrijfsprocessen op basis van portfolio- of financiële analyses. Voor de gezondheidszorg werk ik voornamelijk met financiële modellen voor het doorlichten van vastgoedportefeuilles. Deze modellen zijn onderdeel van een interessant iteratief proces, waarmee de prestatie van een portefeuille continue verbetert. Eigenlijk alles waarbij getallen komen kijken, is voor mij interessant.”
Hergebruik van materialen maakt deel uit van jouw praktijk?
“Volgens mij is duurzaamheid een integrale component, net als ‘tijd’ of ‘kwaliteit’. Het moet dus altijd worden meegenomen. Duurzaamheid gaat ook veel verder dan een energielabel. Dat zegt niet of een gebouw op de goede plek staat of dat het ook een gezonde werkomgeving is. In goede gebouwen gaat de productiviteit omhoog. Kijk naar de Happy Building Index, die een van mijn collega’s met Duurzaam Gebouwd bedacht. Ik neem in mijn analyses duurzaamheidscores als BREEAM en LEED wel functioneel mee; dat kan een plus zijn voor een object en haar gebruikers.”
Volgens mij is duurzaamheid een integrale component, net als ‘tijd’ of ‘kwaliteit’. Het moet dus altijd worden meegenomen.'
Ruben Bartelink
Certificeren geeft zo een financiële waardering?
“De vastgoedsector is conservatief en eigenaren zijn rendementgedreven. Gelukkig komt daar verandering in. Als je als belegger bijvoorbeeld herfinanciering wil, dan stellen banken steeds hogere eisen aan duurzaamheid. In ruil daarvoor geven ze dan betere financieringsvoorwaarden, zoals een hogere loan-to-value en/of een lagere rente. Dat vind ik een goede ontwikkeling. Ten opzichte van financieel rendement is duurzaamheid nog ondergeschikt voor mijn gevoel; dat geldt ook voor de gebruikers van vastgoed. Duurzaamheid zou wat mij betreft meer prioriteit moeten krijgen. Tijdens een symposium vorig jaar stelde een deelnemer de vraag of er naast het toevoegen van m2 kantoorruimte in het centrum van Utrecht ook een vergelijkbaar aantal m2 wordt onttrokken in de omliggende gemeentes. Een goede vraag, want daarover gaat duurzaamheid. Objecten achterlaten en leeg laten staan? Daar ben ik kritisch op.”
Wat zou jouw aanpak zijn?
“Ik ga veel liever renoveren of herbestemmen. Of zoeken naar een alternatief. Duurzaamheid neem je dan mee als uitgangspunt. Ik vind het niet per se duurzaam dat je kiest voor nieuwbouw om zo de beste kwaliteit en label te krijgen. Dat levert dan dat ene optimale gebouw op, maar voor een hele portefeuille is die handelswijze niet duurzaam. Het is probleemverplaatsing.”
Wat wil je graag bereiken in je werk?
“Ben je net afgestudeerd, dan wil je alles: snel carrière maken, succes hebben, snel hogerop komen en veel geld verdienen. Dus ambitieus. Dat ben ik nog steeds en in mijn werk zoek ik opdrachten waarbij ik inhoudelijk uitgedaagd wordt. Daardoor kan ik me op financieel en strategisch vlak goed ontwikkelen. Maar ik vind de balans tussen werk en andere zaken echt heel belangrijk. Bij AT Osborne zit dat goed. Ik kan mijn tijd zelf indelen, kan me ontwikkelen, krijg veel verantwoordelijkheid en ik haal daar veel energie uit. Toch hoef ik niet zo hard te lopen dat ik het risico loop snel op te branden. Ook dat is duurzaam, goed omgaan met jezelf.”