Wooncorporatie Wonion heeft middels een bijzondere selectieprocedure een consortium geselecteerd voor de realisatie van 60 energieneutrale woningen in Ulft. Naast het duurzame karakter van het project springt vooral in het oog de manier waarop de markt is uitgedaagd om duurzame innovaties tot stand te brengen.
Wonion heeft een duidelijke visie over haar vastgoedvoorraad. In 2030 moet die voorraad duurzaam zijn, minimaal op het niveau van het huidige energielabel A++. Duurzaamheid komt voor Wonion niet alleen tot uiting in de energetische kwaliteit van haar woningbezit. Ook de woonkwaliteit en de omgevingskwaliteit van de woning spelen daarin een belangrijke rol.
Project Biezenakker
De Biezenakker in Ulft is een uitleglocatie die grenst aan een herstructureringsgebied van Wonion. Vanuit de bovenstaande visie en de keuze van de provincie om deze locatie toe te voegen aan haar duurzaamheidsprogramma (woonpark Gelderland) was de beslissing om hoog in te zetten qua duurzaamheidsambities snel gemaakt.
Binnen het gebied zullen ongeveer 200 woningen worden gebouwd. De 60 woningen van Wonion betreft de eerste fase in de ontwikkeling van dit gebied.
Bijzondere selectiemethode
Het bouwen van energieneutrale woningen op zichzelf is al geen sinecure. Er zijn echter al een aantal voorbeelden in Nederland die laten zien dat het kan. Het kenmerk van die voorbeelden is echter wel dat er vaak sprake is van een opeenstapeling van duurzame maatregelen waardoor het eindproduct te duur wordt en dus ongeschikt voor de sociale verhuur.
Wonion heeft de overtuiging dat betaalbare oplossingen alleen mogelijk zijn als alle beschikbare innovaties worden beoordeeld vanuit een integrale conceptuele benadering. Dat is niet meer te realiseren door het inhuren van een paar adviseurs die ieder vanuit hun eigen visie (en stokpaardjes) oplossingen gaan stapelen.
De samenhang tussen de geboden oplossingen raakt zoek en de het is zeker dat er onvoldoende samenhang is tussen de verschillende deelspecificaties van het eindproduct. De kans op faalkosten is daardoor enorm maar misschien dat de toepassing van overtollige oplossingen nog wel tot grotere kosten leiden.
Samenwerken
Daarnaast is Wonion er ook van overtuigd dat de huidige tijdsgeest rijp is voor een totaal andere manier van samenwerking binnen de bouwsector. Wonion hanteert het adagium `duurzaam is niet duur maar wel samen’. De betekenis daarvan is veelomvattend.
Een belangrijk aspect is in ieder geval dat er samengewerkt moet worden binnen de gehele bouwkolom. Dat is nodig om tot die betaalbare duurzame oplossingen te komen maar ook nodig om het 21e -eeuwse opdrachtgeverschap en opdrachtnemerschap optimaal vorm te kunnen geven.
Soft Selection
Wonion heeft er voor gekozen om een geheel nieuwe vorm van selectie toe te passen; de Soft Selection Methodology. Een methode die innovatie en samenwerking binnen de sector bevordert zonder een tekort aan gezonde marktwerking.
De Soft Selection Methodology is deels gebaseerd op de Soft Systems Methodology, een werkwijze om complexe probleemsituaties aan te pakken De probleemsituaties (de opgaven) die we tegenkomen, en waar we iets aan willen doen, zijn vaak complex:ze zijn dynamisch en veranderen voortdurend. Ook zijn er vaak verschillende mensen bij betrokken die elk een ander beeld hebben van de werkelijkheid.
De Soft Systems Methodology geeft ruimte aan deze complexiteit. Kenmerkend voor de Soft Systems Methodology is dat de deelnemers gezamenlijk vorm geven aan het proces en aan het resultaat. De uitkomsten worden gedurende het proces beoordeeld en bijgestuurd op werkzaamheid, efficiëntie en effectiviteit. (Bron: Peter Checkland & John Paulter (2006) in Learning for Action).
Kernbegrippen van de methodiek zijn ketensamenwerking, innovatie, duurzaam, Total Costs of Ownership (TCO), snelheid, kennisdeling en transparantie.
Uitgangspunten
Bij de Soft Selection Methodology wordt aan de hand van een beperkt aantal uitgangspunten aan een beperkt aantal consortia gevraagd om tot een concrete aanbieding van een gespecificeerd product te komen. Dat is te vergelijken met het kopen van een auto. Bij iedere dealer die je bezoekt krijg je de auto te zien, je krijgt een prospectus mee en een prijslijst. Met behulp van die specificaties, die er overigens voor alle auto´s anders uitziet afhankelijk van de Unique Selling Points waarop de fabrikant beoordeeld wil worden, het plaatje en de prijs ben je in staat een keuze te maken.
Wonion weet immers wat ze wil uitgeven aan een woning, wat ze in de toekomst aan onderhoud wil uitgeven en wat haar klanten in de toekomst aan energie kwijt mogen zijn. Dat het gebouw duurzaam moet worden uitgevoerd is evident.
De consortia die een aanbod voor het project in Ulft hebben gemaakt zijn op pad gestuurd met de volgende uitgangspunten:
• een maximale stichtingskostenprijs van € 210.000,- (aan de hand van de projectexploitatie van Wonion);
• een maximale onderhoudsprijs van € 900,- per woning per jaar (netto contant over 50 jaar);
• energieneutraal;
• aannemelijk maken dat het gebouw minimaal 70 jaar kan bestaan zonder grote ingrijpende renovaties;
• basis functioneel programma en een basiskwaliteit van de woningen.
Transparantie
Voor het project in Ulft waren 5 consortia geselecteerd uit een totale voorselectie van 11 consortia. De keuze vanuit de groslijst van 11 heeft plaatsgevonden aan de hand van korte presentaties waarin de consortia moesten laten zien op welke manier het consortia was samengesteld, hoe het proces zou worden aangepakt en een visie op het energetisch concept. De selectie van het winnende plan heeft plaatsgevonden aan de hand van presentatie door de 5 consortia waarbij een dag eerder een aantal cruciale specificaties (energie en onderhoud) door deskundigen waren beoordeeld.
Maximale transparantie werd bereikt door alle selectievergaderingen, direct aansluitend op de presentaties, in het openbaar te laten plaatsvinden. Dat past volgens Wonion bij het nieuwe 21e –eeuws denken maar is ook nodig omdat achteraf moeilijk is uit te leggen hoe appels en peren met elkaar zijn vergeleken.
Ketensamenwerking en innovatie
Wonion is er van overtuigd dat ketensamenwerking de enige manier is waarop duurzame innovaties op een optimale manier tot stand kunnen komen. Het stapelen van duurzame innovaties moet worden vervangen door een integrale benadering vanaf conceptontwikkeling via ontwerp, uitvoering, instandhouding en uiteindelijk de sloop van het gebouw.
Door verschillende disciplines met elkaar te laten nadenken over die aspecten komen er betaalbare oplossingen tot stand. De resultaten van het selectieproces laten dat duidelijk zien. Samenwerking binnen een consortium is niet vanzelfsprekend. Het risico dat techneuten terugvallen in het “oude” denken is levensgroot. Daarom heeft Wonion aan ieder consortium een procescoach toegevoegd.
Die procescoach was nadrukkelijk niet de procesmanager maar had als taak om de samenwerking binnen het team te optimaliseren en te versterken. Het feit dat verschillende consortia hebben aangeven ook na de selectie door te willen gaan met hun procescoach is veelzeggend over nut en noodzaak van een dergelijke rol.
Rol gemeente
Ook de rol van de gemeente binnen de keten is van cruciaal belang. Voor het realiseren van energie-nul woningen is het belangrijk dat er ruimte is voor een eigen invulling van het Stedenbouwkundig plan. Dat betekent dat er maar vanuit een beperkt aantal kaders getoetst kan worden. Die kaders kregen gaandeweg het proces verder vorm.
Het kan daarnaast natuurlijk niet zo zijn dat het winnende ontwerp alsnog strand bij de welstandstoets. Er is daarom bij het project in Ulft gewerkt met een kwaliteitsteam waarmee de consortia twee keer hebben mogen klankborden. Dit kwaliteitsteam heeft een formele status gekregen binnen de procedures van de gemeente waardoor alle ontwerpen per definitie een op een welstandsgoedkeuring konden rekenen.
Total Costs of Ownership (TCO)
Het is niet gebruikelijk dat de bouwsector verder kijkt dan de initiële investering in een gebouw. Door het formuleren van een onderhoudseis en het belang van duurzaamheidsaspecten te benadrukken werden de consortia gedwongen hierover na te denken bij de conceptuele benadering en het uiteindelijke ontwerp van het gebouw. De één slaagde daar al dan niet met behulp van externe adviseurs, beter in dan de ander.
De beoordeling van de onderhoudsbegrotingen hebben voorafgaand aan de selectie plaatsgevonden. Aan de hand van die beoordeling hebben er een aantal correcties richting de consortia plaatsgevonden. De Total Costs of Ownership bestonden uiteindelijk uit de initiële investering, de onderhoudskosten over 50 jaar en de energielasten voor de klanten van Wonion over 50 jaar. De laatste twee uiteraard contant gemaakt naar nu.
Snelheid
Wonion heeft de ervaring dat de gebruikelijke manier van ontwikkelen vaak jaren in beslag kan nemen doordat geformuleerde ambities niet passen binnen de gestelde kaders van de organisatie. Bezuinigingsrondes, herontwikkeling, afboekingen en zoeken naar externe financieringsbronnen zijn dan de geëigende middelen om een project haalbaar te maken zonder dat men weet of de inkoop ook daadwerkelijk tot het “onhaalbare” resultaat zou leiden.
De Methodologie heeft per definitie snelheid als kenmerk. Wanneer “de markt” niet in staat is om aan de hand van de (beperkte) uitgangspunten tot een betaalbare oplossing te komen dan is het zeker dat budgetten of ambities moeten worden bijgesteld.
Dat is dan na een week of tien vanaf het initiatief al duidelijk. De vergoeding die wordt betaald aan de consortia voor het werk dat zij hieraan besteden weegt niet op tegen de kosten die worden gemaakt wanneer de organisatie zelf blijft doormodderen om een project haalbaar te krijgen.
A-wijk
Het project in Ulft kende nog een andere dimensie. Het betrof een afspraak op regionaal niveau waarbij woningcorporaties en gemeenten zich tot doel hadden gesteld om in het kader van de financiële crisis een aantal projecten te versnellen. Het doel daarvan was het behouden van de werkgelegenheid en economische dynamiek binnen de regio. Ook het project in Ulft is in dat kader aangemerkt als een zogenaamde A-wijk.
De gemeente heeft laten zien dat het mogelijk is om procedures door het paralleliseren aanmerkelijk te versnellen. In combinatie met een projectbesluit kon op die manier een tijdswinst van ca. drie maanden voor wat betreft procedures bereikt worden. Voorwaarde voor een projectbesluit is een bouwvergunningsaanvraag. Voor dat laatste moest Wonion zorg dragen. De vastgestelde datum voor de indiening van de bouwvergunning leidde ertoe dat de consortia 6 weken de tijd hadden om tot een aanbieding te komen. Die tijdspanne is eigenlijk tekort voor een effectief proces.
Kennisdeling
Kennis is tot nog toe nooit een concurrentievoordeel geweest in de bouw en zal dat na verwachting ook nooit worden. Het gemak waarmee nieuwe concepten kunnen worden gekopieerd zal er voor zorgen dat kennis ook in de toekomst niet het onderscheidend vermogen van bouwgerelateerde bedrijven zal worden.
Gezien het grote belang om snel duurzame eindproducten te realiseren is het nodig dat er kennis wordt gedeeld. Het onderscheidend vermogen zal zich moeten uiten in de manier waarop bedrijven geabsorbeerde kennis snel kunnen toepassen in nieuw producten en aanbiedingen. Het gaat er dus omdat het innoverende vermogen binnen de organisatie wordt vergroot. Daarmee kunnen consortia snel inspelen op een veranderende omgeving.
Door het lerend leren worden bedrijven en consortia de innovators en kunnen er grote sprongen voorwaarts worden gemaakt op het gebied van duurzaam bouwen.
Evaluatie van de methodologie
De grote vraag is natuurlijk of de ontwikkelde methodiek een duurzaam karkater heeft. Die vraag wordt samen met het innovatienetwerk Synthens onderzocht. Vooruitlopend daarop toch een paar eerste conclusies.
De methodiek heeft in ieder geval inhoudelijk geleid tot de gewenste uitkomst. Zonder de marktwerking te veronachtzamen is het gelukt om marktpartijen te laten innoveren op zowel product als op procesniveau. De gepresenteerde proposities pasten binnen de uitgangspunten die vooraf aan de consortia waren versterkt.
Uiteraard zijn er vele verbeterpunten op procesniveau te benoemen. De belangrijkste vraag m.b.t. de duurzaamheid van de methodiek is echter of partijen bereid zijn om steeds weer te investeren in een nieuwe aanbieding. De bijdrage van Wonion aan de gemaakte onkosten (€ 20.000,-per consortium) dekt bij lange na niet de werkelijk gemaakte kosten.
De besparingen die de vragende partij maakt op het vlak van transactiekosten en faalkosten kunnen voor een groot deel worden ingezet om dat probleem op te lossen. Vooral als er gewerkt wordt met een beperkter aantal aanbieders (drie lijkt vooralsnog het maximum) is er de mogelijkheid voor de vrager om bij te dragen aan het ontwikkelproces van de aanbieders. De consortia investeren daarnaast natuurlijk ook in zichzelf.
Het ontwikkelen van een mindset, een samenwerkingsmodel en conceptuele (deel)oplossingen zullen er voor zorgen dat een consortia steeds sneller, efficiënter en effectiever een aanbieding kunnen samenstellen. Dat betekent dat de aanbiedingskosten naarmate een consortium langer met elkaar samenwerkt zullen dalen. Het is dan wel van belang dat meerdere opdrachtgevers deze methodiek gaan toepassen zodat consortia de kans krijgen om hun samenwerking in stand te houden.
Auteur: Jan Willem van de Groep