Auteur: Gerrit Tenkink
De renovatie van de oude tramremise ‘De Hallen‘ in Amsterdam-Oud West is in de afrondende fase. Een deel ervan is al in gebruik en deels staan de steigers nog in en om het complex en is het werk nog ‘in uitvoering’.
De Hallen is jarenlang het zorgenkindje van gemeente Amsterdam geweest. Nu staat er een duurzaam gebouw waar Amsterdam en vooral ook de buurt, met recht, trots op is. Een van de onderdelen waardoor de duurzaamheidsambities konden worden gerealiseerd is de WKO-installatie, met dank aan een unieke ESCo-constructie.
Duurzaam gebouw als doel
De complete renovatie werd ter hand genomen door het Amsterdamse Architectenbureau J. Van Stigt. Directeur André van Stigt en Jet van den Heuvel van het bureau voelden zich persoonlijk gegrepen door de schoonheid van de oude remise. Van den Heuvel: “Een prachtig complex in een moeilijke buurt. Het is een Rijksmonument en er zijn in de loop der jaren heel wat plannen voorbijgekomen. Plannen die vooral op veel weerstand vanuit de buurt stuitten. Op een gegeven moment is er een aparte stichting opgericht, Stichting TROM (TramRemise OntwikkelingsMaatschappij). Deze stichting, die de opdrachtgever van het architectenbureau is, heeft de schouders eronder gezet om de renovatie vorm te geven en te zoeken naar huurders.
Daarnaast heeft de stichting zich als doel gesteld om er een duurzaam gebouw van te maken.”
Van links naar rechts: André van Stigt, Jan-Maarten Elias, Michel Hendriks en Jet van den Heuvel.
Hoewel de bouw nog in volle gang is, zijn alle ruimtes al verhuurd. De hippe omgeving is daar zeker debet aan, maar daarnaast spelen, volgens Van Stigt, de gunstige huurvoorwaarden een belangrijke rol. “Ons doel was een goed functionerend gebouw met een gezonde exploitatie en lage servicekosten. Op dit punt is het proces omgedraaid. Zo zijn we eerst op zoek gegaan naar een goed energieconcept, zodat we de huur en de servicekosten laag konden houden. Dat
betekent een hogere investering vooraf, die je op een later moment weer terugverdient. Daarbij zijn we ervan uitgegaan dat de prijzen voor energie de komende jaren zeker zullen stijgen. Mede door diverse aanpassingen aan het gebouw, waaronder gevelisolatie, dakisolatie, lage temperatuur vloerverwarming en koeling, dubbel glas en zeker ook mede dankzij de installatie voor Warmte en Koude Opslag (WKO) weten we nu al dat we die kosten voor energie in de hand kunnen houden. Daarnaast zijn de huurders contractueel verplicht om de energie gedurende lange tijd van de WKO-partij via de TROM af te nemen.”
Integraal kijken naar bouwkundig en installatieontwerp
Die WKO-partij is in dit geval Unica. Jan-Maarten Elias, directeur Unica-Ecopower, licht het belang van de WKO nog wat nader toe: “Een essentieel onderdeel van het energieconcept is dat integraal naar het bouwkundig en installatieontwerp wordt gekeken. Een klimaatinstallatie kan pas goed het comfort aan de huurders leveren als alle onderdelen van de installatie op elkaar zijn afgestemd. Dit geldt zowel voor de WKO, het distributiesysteem alsook voor het afgiftesysteem. Om dit integraal te doen heb je één partij nodig die hiervoor verantwoordelijk is. Te vaak hebben WKO’s het laten afweten door geen integrale benadering en een te versnipperde aanpak tijdens ontwerp, realisatie en beheer. Dat alles kunnen we nu
voorkomen.”
Reductie van 50%
Voor de integrale klimaatinstallatie met WKO werd dus de hulp ingeroepen van Unica. De technisch dienstverlener is
koploper op het gebied van WKO-installaties en heeft derhalve veel kennis over deze relatief nieuwe techniek. Elias: “Het is bekend dat de bodemopbouw onder Amsterdam uitstekend geschikt is voor een WKO. Daarnaast hebben we uiteraard ook naar het gebouw gekeken. De muren en vloeren zijn dik, zodat ze goed de warmte of koude kunnen vasthouden en de gebouwschil is goed geïsoleerd, waardoor de WKO minder vermogen nodig heeft. De WKO-installatie levert een CO2-reductie op van 50% ten opzichte van een conventioneel koelingsen verwarmingssysteem, wat traditioneel zou worden toegepast in dit soort renovatieprojecten. Voor De Hallen komt dat overeen met een jaarlijkse reductie van 340 ton CO2, of 10,2 duizend ton CO2 gedurende een looptijd van 30 jaar.”
Bijdragen aan energiestrategie
Met de aanleg van de WKO-installatie is een bedrag gemoeid van 1,1 miljoen euro. Een deel daarvan is door TROM gefinancierd en er is een Energie InvesteringsAftrek (EIA) aangevraagd. De overige 900.000 euro werd verkregen via het Amsterdam Klimaat & EnergieFonds (AKEF). Het AKEF is opgericht door de gemeente Amsterdam en het fonds investeert uitsluitend in projecten op het gebied van energiebesparing, duurzame energieopwekking en energie-efficiëntie, die aantoonbaar bijdragen aan de energiestrategie Amsterdam 2040. In totaal heeft AKEF zo’n 45 miljoen euro te besteden. Unica is blij met de financiële ondersteuning van AKEF. “Met AKEF hebben we een goede partner gevonden. Wij hebben zelf ook meerdere WKO’s gefinancierd, maar uiteindelijk zijn wij geen bank”, zegt Elias.
30 jaar verbonden
Volgens AKEF-directeur Michel Hendriks past de WKO-techniek goed in het AKEF-plaatje: “Voor ons vormt de WKO-techniek een speerpunt, omdat met deze techniek een groot deel van de CO2-doelstelling van het AKEF kan worden gehaald. Wij zien dat partijen die willen investeren in duurzame energietechnieken zoeken naar financiering, vooral tijdens de bouwfase. Banken zijn op dat gebied afwachtend. Die stappen meestal pas in als een installatie 1 of 2 jaar naar behoren heeft gefunctioneerd. Wij zijn bereid om eerder en deels risicodragend te financieren en daarmee projecten op gang te brengen“, zegt Hendriks, die er aan toevoegt dat hij uiteraard wel probeert dat risico te minimaliseren. “Zowel Unica als AKEF zijn beiden overtuigd dat de ESCo-constructie waarvoor we hebben gekozen zorgt voor een minimaal risico. Met deze ESCo
verbindt Unica zich namelijk voor de komende 30 jaar aan de exploitatie van de installatie. Op die manier heb je de garantie dat Unica de installatie goed beheert. Immers, doet Unica het niet goed, dan is het zelf verantwoordelijk voor de gevolgen. De installateur blijft dus ook na oplevering in beeld.”
Anderzijds, ook voor Unica brengt de ESCo-constructie voordelen. “We weten dat we voor de komende 30 jaar het beheer en onderhoud mogen uitvoeren. Omdat we de installatie zelf hebben ontworpen en gebouwd, kent zij voor ons geen geheimen, dus wij weten exact wat ons te wachten staat. Daarmee kun je een redelijke inschatting maken hoeveel tijd en geld er met dat onderhoud is gemoeid.”
Groenverklaring ontvangen
Omdat Unica potentie ziet in Amsterdam en verwacht hier de komende jaren meer WKO-installaties te kunnen leveren
heeft de installateur een 100% dochter opgericht voor WKO’s in en om Amsterdam. Het 30-jarige WKO-contract met De Hallen en Stichting TROM wordt ingebracht in deze BV. Daarnaast is er een groenverklaring aangevraagd en ontvangen bij de RVO. Hiermee kan zij straks goedkoper herfinancieren bij een bank die deze groenverklaring kan gebruiken om minder belasting te betalen aan de overheid. Deze aparte BV heeft een raamwerkovereenkomst met AKEF. Elias: “Met behulp van
AKEF kunnen wij makkelijker duurzame projecten realiseren in Amsterdam. Zij hebben naast de kennis van financiering ook ervaring met het ontwikkelen van duurzame energie-installaties, waardoor we snel kunnen schakelen. De doorlooptijd van eerste contact tot goedkeuring was ‘slechts’ drie maanden.”
Vertrouwen in beheer
AKEF financiert het project middels twee leningen: een vijftienjaars aflossingvrije lening voor eenderde van de investering en een vijftienjaars annuïteitenlening voor tweederde van het bedrag. Hendriks: “Om aan onze CO2-doelstelling te voldoen, zal naar verwachting een deel van de investering binnen vier jaar worden geherfinancierd. Het geld dat dan vrijkomt is dan weer beschikbaar voor volgende projecten. Op die manier denken wij de 45 miljoen euro van AKEF tijdens de looptijd (15 jaar) van het fonds 2-3 keer te investeren. Omdat Unica middels de ESCo-constructie is verbonden aan het project hebben wij veel vertrouwen in het beheer. Mocht er bij Unica onverhoopt toch iets misgaan, dan hebben wij voldoende zekerheden op de installatie en de leveringscontracten verkregen om de kasstroom voor AKEF op peil te houden.”
Elias beaamt hetgeen Hendriks zegt. “Wij hebben nu onze eigen ontwerpkeuzes in de hand. Die ontwerpkeuzes worden in een traditionele situatie door adviseurs gemaakt en die hebben vaak niet de kennis en ervaring van langjarig beheer, onderhoud en exploitatie, waardoor er in het verleden veel ‘magere’ installaties zijn gerealiseerd. Die installaties zijn niet ontworpen op basis van zo’n Total Cost of Ownership. Te vaak hebben we helaas meegemaakt dat zulke klimaatinstallaties problemen opleveren en het rendement niet gehaald wordt. Dat kost uiteindelijk de gebouweigenaar bakken met geld en een te koud of warm gebouw.”
Flinke stap richting 2040
Beide partijen beschouwen dit project als een eerste project in een serie vergelijkbare projecten voor de gemeente Amsterdam. Hendriks: “De doelstelling is om met de nieuw opgerichte BV nieuwe projecten te realiseren die leiden tot een verdere CO2-reductie voor Amsterdam. Dit is ook van belang vanwege de CO2-doelstelling van AKEF. Met dit project zetten we een flinks stap richting de energiestrategie van Amsterdam in 2040, namelijk 75% minder CO2 in vergelijking met 1990.”
Fotografie: Marjolein Ansink