Marcel de Boer is directeur van Troostwijk Real Estate en is openingspreker bij het praktijkseminar Duurzaam Vastgoed op 26 april aanstaande bij de ABN AMRO op de Zuidas. Hieronder een verkorte versie van het interview dat binnenkort is te lezen in het laatste magazine Duurzaam Gebouwd.
'Duurzaamheid levert geld op'
De markt was drie jaar geleden nog niet toe aan duurzaamheid, vertelt De Boer."Taxateurs kwamen toen eerlijk gezegd niet verder dan de BAR/NAR-berekeningen (de kapitalisatiefactor, red). Dat was in het verleden heel gangbaar. En taxateurs werkten vooral met feiten die ze kenden, zoals de transactiegegevens in de markt en huurcontracten die de basis vormden van de kasstromen in een gebouw. Duurzaamheid werd niet genoemd."
Puntensystematiek
Door enkele taxateurs bij de DGBC op te laten leiden als BREEAM-assessor kreeg Troostwijk toegang tot een puntensystematiek voor duurzaamheid. Duurzaamheid is altijd een waardevermeerderende factor, licht De Boer toe.
"Het hangt natuurlijk wel van de context af waar het gebouw staat. Als je een te klein gebouw op de verkeerde locatie zet dan zal de investering van duurzaamheid niet altijd worden terugverdiend. Duurzaamheid loont, maar je moet wel goed afwegen welke investering je moet plegen ten opzichte van het gebied en de grootte van het gebouw. Het moet ergens worden terugverdiend in opbrengstcomponenten."
Goed binnenmilieu waardevermeerderend?
Met Green Valuation hanteert Troostwijk de DCF-methode. Die kijkt naar de cashflowmogelijkheden die een gebouw biedt. Hierin nemen we zaken mee anders dan de ligging, de vierkante meters en de locatie, vertelt De Boer.
"Meetbaar is het servicekostenniveau; deze is namelijk direct gelieerd aan het energielabel. Zoiets is meetbaar en tastbaar. Je hebt ook subjectieve kenmerken als de productiviteitsfactoren van de gebruiker van een gebouw, dat gaat dan om een goede daglichttoetreding of een gezond binnenmilieu."
De vraag rijst of een gebruiker bereid is meer te betalen voor deze productiviteitsfactoren. "De gebruiker is dat vaak wel al bereid. Alleen is een manco dat we de productiviteitsfactoren nog niet een waardering kunnen meegeven. We beschrijven de meerwaarde en proberen het aantrekkelijker maken, maar het is nog niet in cijfers uit te drukken. Ondanks talloze onderzoeken is er nog te weinig bewijs opgebouwd om het in de DCF-methode mee te nemen."
Verder vindt De Boer het een probleem dat er niet een eenduidige richtlijn is. "Ik ben groot voorstander om goede richtlijnen te gaan hanteren en deze te gaan reguleren. Als er geen regulering is, heb je namelijk als koploper meer moeite om je boodschap duidelijk te maken. We hebben de afgelopen jaren er hard aan getrokken om de meerwaarde van deze subjectieve kenmerken te laten zien."
Partijen als de IVBN (de vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland, red.) zijn hier nu volop mee bezig. De Boer: "Ze willen ook goede richtlijnen en regulering. We moeten daar als markt dus zelf hard mee aan de slag. Hier hebben we volgens mij geen overheid voor nodig."
Meer informatie: Praktijkseminar Duurzaam Vastgoed
Meer informatie: Magazine Duurzaam Gebouwd