Auteur: Tom de Hoog
Afgelopen maand schoven 15 experts in het CGI Spark Innovation Center aan bij een rondetafel, op uitnodiging van Coare. Doel van deze rondetafel is om in 2 rondes een financieringsmodel te ontwikkelen voor volledige circulariteit in de bouw. Deze eerste gespreksronde was een verkenning. Wat kan al? Wat lukt er (nog) niet? Wat is nodig? Gespreksleider Flip Verwaaijen hield er uitdagend de vaart in.
Veel praten, maar wat doen we?
Verwaaijen: “Zo’n 8 jaar geleden ontwikkelde ik samen met een paar mensen hier aan tafel het toen meest duurzame kantoor van Nederland. Verder ben ik een beetje cynisch. Want we praten een heleboel, maar wat komt daarvan terecht? Er kan veel meer dan nu gebeurt. Maar er zijn dus redenen waarom het niet gebeurt.” Daar gingen de deelnemers aan de rondetafel vervolgens graag op in.
Volg het geld
Marcel de Boer (Troostwijk Groep): “De herbestemmingsvraagstukken, lifestyle, corporate en business agility, leiderschapsmodellen… alles is aan het veranderen. Die complexiteit heeft een impact op het product vastgoed.”
Anne-Marie Rakhorst (Duurzaamheid.nl) ziet een ander probleem: “De schaalgrootte waarop we in Nederland dingen doen, is te klein. Pensioenfondsen klagen dat er geen projecten zijn, waarin ze kunnen investeren. Maak je cross-sectorale projecten, bijvoorbeeld een stad, dan kun je dingen samenvoegen. Dan wordt het groter en kunnen pensioenfondsen er ook eenvoudiger in investeren.”
Rutger Schuur (ABN Amro) vindt echter dat het nu wel hard gaat: “Volg gewoon het geld. Als je dan de afgelopen maanden kijkt naar ABP, PGGM, Blackstone en Goldman Sachs – die wereldwijd hebben aangekondigd te gaan investeren in de verduurzaming – dan hebben we het over honderden miljarden euro’s .”
Locatie, locatie, locatie
Bart Blokland (Alliander): “De vraag is of je locaties als een opportunity ziet. Ik snap wel dat je als pensioenfonds en je normaal over miljarden euro’s praat, dat je dan niet in 1 locatie gaat investeren. Maar in de totale kantorenportefeuille, zit de komende jaren 30% herontwikkeling in. Dat geeft opportunities om de slag naar verduurzaming te maken.” Cees van der Spek (OVG) geeft een voorbeeld van zo’n aanpak: “Over de sloop van een Rabobank-pand in Eindhoven hebben we 11 maanden gedaan. Ik denk dat 40% van de materialen uit het pand erin terugkomen, de rest wordt in andere gebouwen toegepast. Het is wel een A-locatie naast het station. Dus uiteindelijk rekent die zich wel uit omdat de markt goed is. Je kan dus al veel doen, maar het is ingewikkeld.”
Verwaaijen: “Is de conclusie dat circulaire economie alleen van toepassing is op A-locaties?”
Blokland: “Nee, circulair is dat je blijft gebruiken wat je hebt.”
Waardecreatie belangrijk
Paul de Ruiter van het gelijknamige architectenbureau: “Echte waardeontwikkeling ontstaat omdat je iets heel moois maakt dat een ander wil hebben. Een product dat veel waarde heeft en dat op een goeie plek staat in goede samenhang met de stad. Daarom blijven de panden van het failliete V&D ook hun waarde houden.”
Een ander perspectief op waardecreatie geeft Marianne Herbert (CGI Innovation Center): “Wij zijn bezig met smart-buildingconcepten. Het gaat om de invloed die dat heeft op productiviteit en op efficiency. Dat gaat wat doen met de waarde van vastgoed. Dat zijn andere parameters dan waarmee je gewend was te rekenen in je financiële model.”
Wie is eigenaar van de grondstoffen?
Jan-Willem Leverstein (Coare): “Als je nu iets ontwerpt en de toegepaste producten zijn geschikt voor 3, 4 of meer gebruikslevens. Hoe voorkom je dan dat de eerste gebruiker alles moet betalen? Dan is er bijvoorbeeld een label nodig met de kenmerken van het product. Je schrijft dan ook niet in 10 of 20 jaar af, maar in 50 jaar omdat het zich laat hergebruiken.”
Pieter Noorlander (Gispen): “Het probleem is dat op het moment dat je die wanden na 10 jaar gebruik plaatst, ze goedkoper zijn dan dat je ze voor 30 jaar ontwikkelt.”
Rakhorst: “Dat zit goed in C2C uitgewerkt: de korte en langere gebruikscyclus in een gebouw. De vraag is wel hoe het met dat eigendom juridisch zit. Als een leverancier failliet gaat, wie is dan is de eigenaar van de grondstoffen?”
Wietse Walinga (Duurzaam Gebouwd): “Een leverancier van liften lanceert de eerste leaselift. Die financiert de oplossing vanuit eigen middelen en ook zegt het juridisch geregeld te hebben.”
Gert-Jan van Doormalen (Saint-Gobain): Voor mij is het grote vraagstuk: welke formule moeten we bedenken? Wat me daarbij bezighoudt, is de aansprakelijkheid voor de materialen. We moeten een model ontwikkelen dat we dat altijd kunnen herleiden. Niet alleen het materiaal, maar ook de handelingen bij verwerking. Dat zie ik als een voorwaarde. En dat in combinatie met big data en innovatie.”
Goede businesscase blijft voorwaarde
Koen Eising (Alliander): “De leeftijd van een businessmodel is teruggegaan van 30 naar 5 jaar. Het kan niet zo zijn dat de panden waarin we zitten altijd hetzelfde blijven, want de bedrijven erin moeten zich ontwikkelen. Ik hoor hier dat je moet oppassen als je balans vol zit met trajecten die allemaal te maken hebben met het leasen en dus in de toekomst te verkrijgen inkomsten. Hoe kijk je daar tegenaan?”
Barend Post (AKD): ”Trek de parallel met de zorgsector waar je niet hoeft aan te komen bij een financier zonder een goede businesscase. Je moet het voorwerk doen, voordat je naar een financier stapt. Op het moment dat je dat niet hebt gedaan, dan is het al een lost case. Je moet een robuuste businesscase hebben.”
Dat is ook de opdracht van Verwaaijen aan de rondetafel voor de volgende sessie. Dan gaan de deelnemers vanuit de eigen ervaring werken aan een model, dat een circulair bouwen een fundament geeft. Een verslag van deze tweede sessie verschijnt in juni op DuurzaamGebouwd.nl.
Fotografie: Robert Tjalondo