Auteur: Rijkert Knoppers
Nieuwe woningen bouwen in bijvoorbeeld oude kantoorgebouwen lijkt een aantrekkelijke aanpak, om financiële redenen en uit oogpunt van duurzaamheid. Projectontwikkelaars moeten hierbij wel rekening houden met de veranderende eisen van de doelgroep. “Bij de eerste transformatie hebben we nog rekening gehouden met parkeerplaatsen. Inmiddels weten we dat een fietsenstalling belangrijker is.”
Aan de buitenkant van het voormalige kantoor van Rijkswaterstaat aan de Schubertstraat in ’s-Hertogenbosch is niets bijzonders te zien. Het pand staat echter al jaren leeg en niet als enige kantoorpand van ons land. “De leegstand van kantoren is opgelopen tot 7 miljoen m2, zo blijkt uit cijfers van begin 2016. 62% van de leegstaande kantoren bevindt zich binnen de grote steden”, stelt Tessa Kuiten van projectontwikkelaar Certitudo Capital. “Daarnaast is het aantal eenpersoonshuishoudens de afgelopen jaren ieder jaar gegroeid. Eind 2015 waren er 2,8 miljoen. Het aantal huurwoningen daalt en er zijn 600.000 scheefwoners. Dat komt door een tekort aan huurwoningen in het middensegment.”
97 appartementen van 50 tot 100 m2
Kuiten was een van de sprekers tijdens een discussieavond over ‘Nieuwe woningen in oude gebouwen’, georganiseerd door het Bosch Architectuur Initiatief (BAI). Niet zonder toeval vond de discussie plaats in het genoemde gebouw van Rijkswaterstaat. Na de komende zomervakantie gaat vastgoedontwikkelaar Wijkerzand Projecten dit pand volledig strippen, om daar vervolgens circa 97 huur- en koopappartementen van 50 tot 100 m2 te realiseren.
Minimaal 30 appartementen per pand en winkels in de buurt
Volgens Kuiten verklaren deze ontwikkelingen de grote noodzaak tot transformatie van leegstaande gebouwen. Dat wil echter niet zeggen dat elk kantoorpand hiervoor in aanmerking komt. “Bij de keuze van geschikte panden concentreren we ons vooral op steden met minimaal 100.000 inwoners. Een potentieel pand moet ruimte bieden voor minimaal 30 appartementen en er moeten winkels in de buurt zijn. Bovendien moet het betreffende pand niet te ver van een openbaar vervoervoorzieningen liggen, omdat steeds meer mensen de voorkeur geven aan reizen met openbaar vervoer”, geeft ze aan. “Onze grote uitdaging momenteel is het enorme gebouw van Centraal Beheer Achmea in Apeldoorn, waar we op een oppervlak van 45.000 m2 waarin we ongeveer 400 woningen willen realiseren.” Andere panden waarmee Certitudo Capital bezig is, bevinden zich onder meer in Arnhem, Rotterdam en Oss.
Lelijkste pand van ‘s-Hertogenbosch
Een ander project dat aan de orde kwam was het inmiddels leegstaande kantoorpand aan het Emmaplein in ’s-Hertogenbosch (zie foto bovenaan, red.). “Verreweg het lelijkste pand van deze stad”, becommentarieerde Maurice Delpeut van Wijkerzandprojecten. “Hierin heeft het Brabants Dagblad 30 jaar gezeten. Begin december 2015 hebben wij het gekocht. We slopen al het inwendige eruit en vanaf 2017 bouwen we er een compleet nieuwe indeling in.” Het gebouw krijgt compleet nieuwe gevels. In totaal komen er 59 appartementen van circa 50 tot 170 m2, circa 550 m2 aan kantoorruimte en 80 parkeerplaatsen. “We gaan bouwen onder Woningborg-garantie. De bouwkosten liggen op € 1.100 per vierkante meter, voor die prijs kunnen we dat tegenwoordig niet meer redden”, verduidelijkte Delpeut. “De opbrengsten gaan overigens sneller omhoog dan de bouwkosten, in bijvoorbeeld het centrum van ’s-Hertogenbosch liggen deze op ongeveer € 3.000 per vierkante meter.”
Winkels en openbaar-vervoervoorzieningen
Ook voor architect Sander Penners is de aanwezigheid van winkels en een openbaar-vervoervoorziening van belang bij de keuze of een kantoorpand geschikt is voor transformatie. Met zijn Bureau Penners Architectuur is hij betrokken bij de herbestemming van een oud kantoor aan de Goudsbloemvallei, in de Bossche wijk Maaspoort. “We hebben eerst gekeken op Funda naar de vraag naar huurwoningen in deze wijk”, legde hij uit. “De meeste vraag betrof 3 tot 4 kamerwoningen van 75 tot 100 m2. Dat gegeven hebben wij voor onze verbouwing als uitgangspunt genomen. Een grote technische ingreep ligt bij dit pand in het feit dat de dunne vloeren vanwege het tegengaan van geluidsoverlast een verhoging krijgen van 7 cm. En dat betekende onder meer dat we een nieuwe lift moeten bouwen.”
Foto: Houben & Van Mierlo Architecten