Marlies Pierik, partner bij AKD, is nauw betrokken bij het adviseren over juridische consequenties bij circulaire projecten in de bouw- en de logistieke sector. Eigendomsrecht op grondstoffen of materialen is complex en een wetswijziging zou helpen om juridisch getouwtrek te voorkomen bij veranderingen tussen opdrachtgever en leverancier.
AKD is gevestigd in The Edge in Amsterdam, een gecertificeerd duurzaam pand. Is circulair gebruik van grondstoffen voorzien voor dit gebouw?
“The Edge is duurzaam, zeker. Over energieconsumptie en alternatief gebruik is door de ontwikkelaar OVG goed nagedacht, want dit gebouw is een computer met een dak erop. Of het een circulair gebouw is? Er is voorzien in een alternatief gebruik mocht het als kantoor niet meer voldoen. Bovendien zijn onderdelen van The Edge, zoals het verlichtingssysteem, eigendom gebleven van de leverancier. Daardoor kunnen deze onderdelen aan het einde van hun levensduur weer teruggenomen worden door de leverancier die ze vervolgens weer kan hergebruiken. Maar behalve de verlichting is The Edge niet gebouwd conform circulaire principes. Daarbij speelt dat wanneer onderdelen aard- en nagelvast in een gebouw worden verwerkt, zoals een liftsysteem, er best wat juridische voetangels en klemmen zijn.”
Wat speelt daarbij?
“Het traditionele model is dat je een lift verkoopt en daarop het onderhoud doet als leverancier. Op het moment dat je liftsystemen ‘circulair’ wilt maken, ontstaat er juridisch gezien een ingewikkelde situatie. Ons Burgerlijk Wetboek voorziet immers (nog) niet in een eenvoudige regeling op grond waarvan dit mogelijk is. Wanneer namelijk een lift in een gebouw is gemonteerd, ziet de huidige wetgeving dit als een aard- en nagelvast onderdeel van het gebouw. De eigenaar van het gebouw wordt dus tevens eigenaar van de lift. Dit geldt ook voor de levering van een ‘circulaire’ gevel waarbij partijen beogen de leverancier eigenaar van deze gevel te laten blijven. Bij onduidelijkheden over wat wel en wat geen onderdeel van het gebouw is of wie de juridische eigenaar is van die onderdelen zal een bank minder snel geneigd zijn om te financieren. Ook bij een faillissement van de gebouweigenaar kunnen er problemen ontstaan. De curator zal immers de lift als onderdeel van het gebouw meeverkopen aan een derde partij. Het is dus zoeken naar constructies binnen de wet die ervoor zorgen dat de eigendom van geleverde installaties of gebouwcomponenten blijft bij de maker/leverancier en niet op grond van de huidige regelgeving overgaat op de gebouweigenaar. Een van deze constructies betreft het vestigen van zakelijke rechten, zoals een opstalrecht en een recht van erfpacht. Een eenvoudigere constructie is operational lease, waarbij de leverancier eigenaar blijft van bijvoorbeeld de lift of de gevel. Nadeel van de leaseconstructie is echter dat deze berust op een obligatoire overeenkomst en er niet een zakelijk recht wordt gevestigd. In geval van bijvoorbeeld een faillissement bestaat dan het risico dat de curator het onderdeel meeneemt in de verkoop van het betreffende gebouw.”
Marlies Pierik, partner bij AKD
Zijn er ook verschillen tussen kantoorgebouwen en woontorens?
“Het kan zijn dat een gebouw gesplitst is in appartementsrechten of dat er sprake is van mandeligheid. Dit betreft twee situaties waarbij onderdelen van een gebouw gezamenlijk eigendom zijn van twee of meer partijen. Dergelijke situaties komen veel voor bij woontorens, maar ook bij kantoorgebouwen of gebouwen met gemengde functies. Dat kan van het beschrijven van het eigendom van bijvoorbeeld een lift in een gebouw een zeer kostbare zaak maken. En, in Amsterdam is erfpacht van de grond een complicatie. Kortom, de transactiekosten zullen bij circulaire gebouwen door deze complexiteit veel hoger worden. Overigens zijn de risico’s op problemen rondom eigendom minder groot bij bepaalde type eigenaren, zoals ziekenhuizen, universiteiten en woontorens op toplocaties. Er dan kan gekozen worden voor bijvoorbeeld operational lease, waarbij aan de eigenaren een verplichting wordt opgelegd de contractuele afspraken door te leggen aan opvolgende eigenaars.”
Wat betekent een initiatief als Madaster in dit verband?
“Als ik meedenk in de wereld van Thomas Rau, begrijp ik hem volledig en ben ik het ook met hem eens. Als ik echter kijk naar de dagelijkse praktijk bij bouwbedrijven en toeleveranciers dan ben ik somber over de haalbaarheid, wanneer zij de bouwstoffen of installaties die zij leveren op de eigen balans moeten houden. Toeleveranciers van grondstoffen als eigenaar registreren en daarbij verantwoordelijk maken voor het hergebruik van materialen kan een belangrijke functie hebben in het kader van hergebruik, maar levert wat financiering betreft grote problemen op. Thomas Rau ziet dit overigens anders. Hij stelt dat de grondstoffen een restwaarde hebben aan het einde van de levensduur, waardoor minder gefinancierd hoeft te worden. Er is dan dus geen afschrijving meer tot nul op dat gebouw vanwege de daarin aanwezige grondstoffen. De conclusie is: we zijn gewoon nog niet zo ver en ik vraag mij af of het behoud van eigendom circulariteit niet frustreert. Circulariteit is een concept waarbij we willen dat alle gebouwen demontabel worden en de materialen - waarvan we de oorsprong kunnen traceren - volledig kunnen worden hergebruikt. Misschien moeten we nadenken over een wettelijke terugkoopverplichting voor de leverancier van de grondstoffen en/of bouwmaterialen, waarbij de leverancier de keuze heeft dit tegen vooraf vastgestelde waarde te doen, dan wel op grond van de marktwaarde op dat moment.”
Wat is juridisch gezien goed nieuws?
“Er is een wetgevingscommissie bezig om vernieuwingen te formuleren voor Boek 5 BW zodat de regeling met betrekking tot natrekking en bestanddeelvorming wat minder star wordt en nieuwe manieren van bouwen de ruimte krijgen. De eis van eigendomsbehoud om circulariteit te stimuleren, houdt de ontwikkeling van dat concept tegen zolang het wetboek niet is aangepast. Maar misschien zijn er ook andere mogelijkheden om circulaire bouw te stimuleren. Madaster is daarbij in ieder geval een zeer waardevol initiatief.”
Tekst: Tom De Hoog