De coalitieplannen voor nieuwbouw in Amsterdam, gericht op meer betaalbare en duurzame woningen, kunnen juist leiden tot een groter woningtekort, hogere huurprijzen en minder aandacht voor duurzaamheid bij nieuwbouwprojecten. Dit concludeert vastgoedadviseur CBRE op basis van eigen onderzoek. Dat terwijl nu het moment is om te werken aan de oplossing voor het woningtekort.
Een belangrijk knelpunt is de voorgenomen bouwproductie die te laag is om aan de voorspelde vraag te voldoen. Daarnaast vermindert de sterke regulering van het middensegment de investeringswaarde voor beleggers. Hierdoor dreigt de stad de kans te missen om het woningtekort aan te pakken, aangezien langetermijnbeleggers juist actief op zoek zijn naar investeringsmogelijkheden in middeldure huurwoningen.
Hogere woningproductie nodig
Om het woningtekort in Amsterdam te verminderen zijn er volgens de Primos prognose per jaar minimaal 8660 nieuwe woningen nodig. De voorgestelde jaarlijkse woningproductie is echter 7500. Dit tekort zal leiden tot verdere stijging van de prijzen in de vrije sector.
Investeerders
Daarnaast verminderen de restricties in de nieuwe regulering de investeringswaarde van woningprojecten, berekende CBRE. Bij een gelijkblijvende grondwaarde worden beleggers gedwongen genoegen te nemen met een lager rendement, om de financiële haalbaarheid van het project te waarborgen. Als mogelijk gevolg kunnen beleggers uitwijken naar andere gemeenten, waar wel hun rendementseisen op projecten kunnen worden gehaald.
In combinatie met de stijgende bouwkosten en hoge grondprijzen, kan dit voor ontwikkelaars reden zijn om te kiezen voor een andere functie van gebouwen (zoals kantoorruimte) of zelfs voor andere (buitenlandse) steden. Hierdoor vertraagt de woningproductie voor middeldure huur, waardoor het tekort zal oplopen en de betaalbaarheid van woningen verder onder druk komt.
Duurzaamheid onder druk
De lagere investeringswaarde kan bovendien gevolgen hebben voor de kwaliteit van nieuwbouw. "Ontwikkelaars hebben minder ruimte om te investeren in de kwaliteit van woningen door de lagere investeringswaarde,” zegt Robbert Arkenbout, Associate Director Residential Capital Markets. “Zij zullen hierin keuzes moeten maken. Denk bijvoorbeeld aan geen of een kleiner balkon, een eenvoudigere keuken of keuzes in de algehele afwerking van een wooncomplex. Ook voor additionele duurzaamheidaspecten zal in mindere mate ruimte zijn. Juist in deze tijd is dat geen goede ontwikkeling,"
"Er is nu momentum om te werken aan de oplossing voor het woningtekort: beleggers willen graag voor de lange termijn investeren in middeldure huurwoningen. Ze hebben voorkeur voor betaalbare woningen met stabiele huurgroei, en dezelfde ambitie als de gemeente om voor de lange termijn de betaalbaarheid voor de stad te waarborgen. Er is juist nu veel kapitaal in de markt beschikbaar, maar de voorgestelde regulering is een belemmering," zegt Alexander Buijs, Director Capital Markets.