Steeds meer kantoorhuurders vragen om een omgeving die niet alleen toekomstbestendig en uitgerust is met de slimste technologie, maar ook een bijdrage levert aan de beleving en het welzijn van gebruikers van het gebouw. Niet alleen in de kantorenmarkt is aandacht voor de maatschappelijke opgave die gezondheid heet. Ook bij logistieke gebouwen, winkels en woningen wordt gezondheid steeds belangrijker.
Foto bovenaan: Het World Trade Center in Utrecht heeft is een van de eerste kantoren met een WELL Building Standard.
Om erachter te komen welke sectoren dat precies zijn, zitten we om tafel met Fund Manager van het CBRE Dutch Office Fund Ronald van der Waals (een fonds van CBRE Global Investors). Al snel blijkt dat het thema gezondheid in het DNA van de hele organisatie zit. “We hebben een team van 55 mensen volledig gefocust op de Nederlandse markt en zijn hier met name actief in vier vastgoedsectoren, kantoren, logistiek, winkels en woningen. Overkoepelend geldt dat we gezondheid en responsible investment als uitgangspunten voor onze hele Europese business beschouwen.”
Die richting staat in scherp contrast met het sec opwaarderen van energielabels, dat tien jaar geleden in de kantorenmarkt als leidend principe werd aangehouden. Van der Waals: “Tegenwoordig gaat het gelukkig steeds vaker om de prestaties van gebouwen en de omgeving waarin je leeft en werkt. Het sociale element krijgt steeds meer impact en we willen de betrokkenheid van gebruikers naar een hoger niveau tillen. Natuurlijk moeten de gebouwen goed presteren, maar deze vorm van toekomstbestendigheid is wat ons betreft een gegeven.”
Onder andere de zoektocht naar talentvolle young professionals stuwt de wens om voor een excellente werkomgeving te zorgen. Nederland is een kenniseconomie, dus bedrijven realiseren hun omzet met de mensen die in dienst zijn en dat maakt de focus op welzijn en optimaal presteren logisch. “We spenderen veel tijd op kantoor en willen ons daar goed voelen. Er zijn veel verschillende lagen die bijdragen aan gezondheid. Denk aan sportiviteit, gezonde catering en vanzelfsprekend en een gezond binnenklimaat. De krapte op de arbeidsmarkt versterkt de nadruk op een fijne omgeving. Daarbij zijn mensen zich hier veel bewuster van dan bijvoorbeeld tien jaar geleden”, zegt Van der Waals
Onafhankelijke graadmeter voor gezonde gebouwen
Mede om die reden is er een groeiend belang om gezondheid in gebouwen zichtbaar te maken. De internationaal erkende WELL-certificering is ondertussen bekend bij menig professional werkzaam in de bouw- en vastgoedsector. De methodiek lanceerde een versie 2.0 met 10 onderwerpen, waaronder lucht, water, materialen, akoestiek, thermisch comfort en community. Van der Waals: “Het doorlopen van het proces en behalen van zo’n certificaat laat zien dat je weet wat de sterkte punten van je gebouw zijn en geeft je de mogelijkheid om te blijven optimaliseren. Daarnaast heb je een onafhankelijke boodschap en graadmeter, die je aan je gebruikers kunt uitdragen.”
Door het gebouw aantoonbaar gezond te maken, is het voor huurders duidelijk dat ze kunnen rekenen op een werkplek met een positieve impact op het arbeidsproces. Diverse studies, waaronder het rapport ‘Gezondheid, Welzijn & Productiviteit in kantoren’ van de World Green Building Council, onderbouwen deze stelling: een gezond gebouw draagt bij aan betere prestaties van medewerkers. Van der Waals: “Het is geen geheim meer dat we productiviteit en prestaties in het algemeen mede kunnen toewijzen aan een fijne werkomgeving. Nu blijft het lastig om hier concrete cijfers en ook harde KPI’s aan te hangen, maar de relatie tussen een gezond gebouw en goed presteren, is duidelijk.”
De woningen van Rhapsody in West-Amsterdam.
Crosswalks
Het is dan ook niet gek dat CBRE Global Investors in beweging blijft om haar eigen portefeuille op de meetlat van WELL te meten. “Het doel is dat we onze complete kantorenportefeuille laten certificeren. De certificering is voor ons een middel, geen doel, waarmee we gebouwen alsmaar beter maken, gezondheid zichtbaar maken en steeds zorgen voor een optimaal gebouw voor de huurder.” Ook de verbinding met certificeringsmethodiek BREEAM is eenvoudig te maken, vooral dankzij de zogenoemde ‘Crosswalks’, die het eenvoudiger maken om synergie tussen de twee meetlatten mogelijk te maken. Van der Waals: “Door eisen uit WELL en BREEAM te verenigen wordt de ambitie om beide certificeringen in huis te halen gestroomlijnd. Waar BREEAM zich vooral richt op de gebouwprestaties en het ontwerp, ligt er vanuit WELL meer nadruk op de exploitatie- en beheerfase. Beide onderdelen zijn uiteraard van belang als je een toekomstbestendig gebouw neerzet. Hierbij is BREEAM vooral interessant voor de huurders en WELL voor de gebruikers.”
Het gesprek met Van Der Waals gaat tot dusver vooral in op de markt voor high end duurzame en gezonde kantoren. Enerzijds logisch, aangezien CBRE Global Investors hier een belangrijke aanwezigheid heeft en voornamelijk de top van de huurdersmarkt bedient. Anderzijds is er nog veel meer te vertellen over hoe met dit onderwerp wordt omgegaan binnen de andere sectoren waarin de organisatie actief is. “Zo zien we ook onder retailers dat zij het belangrijk vinden om in duurzaamheid te investeren. Daar zie je ook een groeiende belangstelling voor de sociale component, want winkels en centra vormen een spil van sociale interactie in de wijk. Daarbij is een winkel een ontmoetingsplek. Ook voor deze sector stellen we ons continu de vraag hoe we de kwaliteit van het vastgoed kunnen verhogen.”
Perfect match
Diverse projecten passeren de revue als we het over retail hebben, waaronder Winkelcentrum Heuvel in Eindhoven en de Alexandrium Megastores in Rotterdam. Eerstgenoemde winkelcentrum is recent helemaal opgeknapt, waardoor het internationale allure kreeg en het de internationale BREEAM Award voor meest duurzame herontwikkeling in Europa in de wacht sleepte. “Het winkelcentrum heeft daarnaast een BREEAM-NL In-Use Double Outstanding-certificaat, voor zowel Gebouw als Management. Voor Alexandrium Megastores zorgden we voor een verrijking en differentiatie van het aanbod. De Franse sportketen Decathlon bleek er goed te passen en zorgde voor een uitbreiding van het aanbod aan consumentenproducten, waardoor het aantal bezoekers sterk toenam en ook andere retailers hun winkels vernieuwden. Daarbij hebben we op de Heuvel in Eindhoven 1.400 zonnepanelen geïnstalleerd. Deze gaan we binnenkort ook op het grote dak van Alexandrium neerleggen. ”
Ook in de logistieke sector maakte eerst duurzaamheid zijn entree, met diverse centra die de afgelopen jaren gecertificeerd werden onder BREEAM. Tot dusver lijkt de focus op gezondheid wat ondergesneeuwd, maar hier komt verandering in en dat is een goede ontwikkeling. “Er is een duidelijke businesscase. Medewerkers brengen de hele dag in een loods door en worden blootgesteld aan de hitte in de zomer en koude in de winter. Ook op het gebied van daglichttoetreding is er een opgave, evenals op de vlakken van beweging en fitheid van medewerkers.”
Ronald van der Waals, Fund Manager CBRE Dutch Office Fund.
Sociaal bewustzijn en community building
Kijkende naar woningbeleggingen zien we de focus op welzijn ook. “Zoals eerder gezegd neemt het sociale bewustzijn over gezondheid toe, dus zien we ook hier een verandering en versnelling opkomen voor deze sector, echter hier is de invloedsfeer anders dan in de andere sectoren. Dit komt doordat woningen de privéruimtes van onze huurders zijn. Hierin kan je adviseren en informeren, maar we kunnen bijvoorbeeld niet voorkomen dat de verwarming hoog gezet wordt. Wel wordt hier veel gedaan aan de efficiëntie van koel- en verwarmsystemen, voldoende daglicht, buitenruimtes en worden er verschillende duurzame shared mobility oplossingen aangeboden. Dat laten wij onder andere zien bij het complex Rhapsody.” Dit appartementencomplex in Amsterdam-West is energieneutraal. Vanaf het eerste ontwerp is sociaal en gezond leven hier een uitgangspunt geweest. Dit zie je terug in de positionering van de woningen. “Daarnaast stelden we voor dit gebouw community managers aan, die de verbinding moeten maken tussen de bewoners en de omgeving.”
De nadruk op community building zien we ook weer terug in de kantorensector, waar het een steeds belangrijkere invloed heeft op gebruikersretentie. En daarmee op huurdersretentie. “Aan de hand van diverse activiteiten willen we een warm thuisgevoel creëren, een werkplek waar je eigenlijk niet weg wilt. Daarom wordt er bijvoorbeeld door de community manager van UP Amsterdam een wekelijkse bootcamp georganiseerd, worden er experts uitgenodigd voor presentaties, wordt er gezorgd voor maandelijkse borrels en proberen we ondersteuning te bieden in de balans tussen privé en werk. Het gaat erom dat de gebruiker de overtuiging krijgt dat dit zijn plek is en hij zich optimaal kan ontplooien.” Naast de duurzaamheid van de gebouwen, is en wordt gezondheid een integraal onderdeel van het productaanbod binnen alle sectoren van het vastgoed.
Tekst: Marvin van Kempen, Beeld: CBRE Global Investors