De EPV en de Renovatieversneller: een gouden combinatie

Auteur: Jan Willem van de Groep

Op 29 juni aanstaande is het zover. Dan opent de regeling Renovatieversneller. Noodzakelijk, want de verduurzaming van de bestaande woningvoorraad stagneert. De overheid heeft ingezien dat de prijs van renovaties met een flinke besparingsambitie een forse belemmering vormen voor corporaties om in hun bestaande plannen voor renovatie een flinke CO₂-emissiereductie te halen.

Met de renovatieversneller probeert de overheid schaal te creëren, wat moet leiden tot lagere prijzen van renovatieoplossingen. De komende 4 jaar is daar €100 miljoen voor beschikbaar. De eerste tranche bevat 20 miljoen euro. Voor grondgebonden woningen bedraagt de subsidie maximaal 7.000 euro per woning, wanneer deze wordt gerenoveerd naar een warmtevraag die kleiner is dan 50 kWhth/m².

Prijsontwikkeling van reovaties bij grote schaal. (bron: Future Factory)

De renovatieversneller

Het is de bedoeling dat corporaties met elkaar samenwerken om mandjes te maken waar aanbieders zich dan bij aansluiten. Ik heb niet veel fiducie in die werkwijze. Gelukkig zien we ook steeds meer aanbieders die met een concept de markt op gaan. Die hoeven alleen maar gekozen te worden door een corporatie, waarna juist die partijen met een landelijke dekking zorgen voor het vullen van grote manden met woningen. De kans dat de subsidie van 7.000 euro per woning wordt toegekend hangt namelijk af van een score die behaald wordt op de volgende onderdelen:

• Omvang van het project (35%)
• Opschalingspotentieel (20%)
• Vernieuwing (20%)
• Kostendaling en TCO (25%)

De kans dat je dus als corporatie een toekenning krijgt is vele malen groter wanneer wordt gekozen uit aanbod zonder daarvoor ingewikkelde aanbestedingsprocedures te volgen. Die aanbieders hoeven maar een paar corporaties aan zich te binden om schaal te creëren. Belangrijk, want onderdeel van hun propositie moet zijn dat die schaal ook daadwerkelijk leidt tot significante prijsverlaging. Dat lukt helaas niet met uw geliefde onderhoudsaannemer. Hoe graag u dat ook zou willen. Er is echter wel een plek voor regionale partijen die u normaal gesproken graag aan het werk ziet voor uw corporatie.

EPV-kansen

Er liggen meer kansen: de warmtevraag van 50 kWh/m² zorgt er ook voor dat u gebruik kunt maken van de Energie Prestatie Vergoeding. Een regeling die het mogelijk maakt om de daadwerkelijke bespaarde energierekening in te zetten voor deze verduurzamingsopgave. De huurder gaat er dan in woonlasten niet op achteruit (vaak op voorruit is de praktijkervaring) en u creëert een extra investeringsruimte van tussen de €20K en €25K. Tel daarbij de subsidie op van de Renovatieversneller en de warmtepomp en u kunt maar zo € 30.000 van uw investering aftrekken.

Ik heb samen met het bedrijf Smart Real Estate (in nauwe samenwerking met Ortec Finance) ook wat doorrekeningen uitgevoerd om te bekijken hoe deze investering, die dus deels wordt gedekt door subsidies en EPV, scoort op financiële projectratio’s van de corporatie. We hebben een scenario ‘niks doen’ afgezet tegen renovatie naar ‘label A en naar EPV-geschikt’.

De resultaten laten zien dat de EPV-geschikte woning (aangeduid als renovatieversneller) op alle ratio’s beter scoort dan een label A. Zeker wanneer realistische prijsverlagingsscenario’s op basis van grotere aantallen worden meegenomen. 

Doorrekening businesscase 

Uitgangspunt voor de berekening is een woning van 80m² met een basishuur van € 521. Grotere woningen komen positiever uit. In de berekeningen van de ratio’s zijn de voordelen van de eerste tien jaar onderhoudskosten niet meegenomen, dat is wel onderdeel van het aanbod van deze aanbieder.  

De uitkomsten van alle ratio’s zijn ook zonder dat voordeel gunstiger voor de oplossing die die deze aanbieder biedt. Zetten we het voordeel van schaal in dan zien we dat de IRR beleidswaarde de norm van 2,5% gaat overstijgen. Naast bovengenoemde ratio’s dient er ook gekeken te worden naar de waardeontwikkeling. Hierbij is gekeken naar de marktwaardeontwikkeling van een reguliere verbetering en de aanpak die deze aanbieder voorstaat.  

Conclusies

• De IRR van een EPV-geschikte renovatie scoort beter dan een reguliere renovatie naar label A. De norm van 2,5% wordt gehaald bij de prijsdaling die deze aanbieder realiseert bij grotere aantallen. Wanneer de subsidie meegerekend wordt dan is dat al het geval met de basisprijsstelling.
• Het direct rendement van een EPV-geschikte renovatie is hoger dan die van een reguliere renovatie.
• Door de toenemende cashflow van de EPV is het rendement op de investering aanzienlijk gunstiger dan een reguliere renovatie.
• De waardecreatie van een renovatie op het niveau van deze propositie is op alle vlakken hoger (Leegwaarde, Marktwaarde en Beleidswaarde) dan een reguliere renovatie.
• Het voordeel van 10 jaar onderhoud, monitoring en instandhouding als onderdeel van de prijs is niet meegenomen in de berekening.
• De doorrekening is gedaan voor relatief kleine woningen. De ratio's geven een gunstiger beeld bij grotere woningen omdat daar de EPV hoger is.

Hoe nu verder?

Een paar tips:

1. De renovaties voor de komende 3 tot 5 jaar staan al in uw meerjarenbegroting.
2. Wanneer daar woningen tussen zitten met een renovatiekostprijs van boven de 45.000 euro per woning dan kan een aanpak zoals hierboven beschreven al interessant zijn. Inventariseer die.
3. Ga op zoek naar marktpartijen met kant en klare afgeprijsde proposities voor de woningtypes die uit punt 2 komen.
4. Beoordeel of die proposities passen bij de renovatieprojecten die u in het verschiet heeft.
5. Check of de desbetreffende aanbieders in staat zijn schaal te maken door uw project te combineren met projecten van andere corporaties in het land.
6. Kies voor de desbetreffende projecten een aanbieder.
7. Laat die projecten doorrekenen door Smart Real Estate / ORTEC en beoordeel de mogelijke scenario’s op de ratio’s zoals hierboven genoemd.
8. Regel een nieuw inkoopbeleid bij uw bestuur en RvC. Passende proposities met garanties op prijsdalingen en kostenniveaus die ongekend zijn in de markt verdienen dat.