Label C in 2023 en Parisproof in 2050, het perspectief voor verduurzaming van vastgoed is geschetst. De opgave ligt op het bord van eigenaren van kantoren, scholen en ziekenhuizen, met de energietransitie als één van de onderdelen. Wie een duurzaamheidsstrategie aan z’n meerjarenonderhoud en -begroting toevoegt, is op de lange termijn veel beter af. Je doet dat met roadmaps, waarvan Christiaan de Wolf en Gertjan Verbaan (DGMR) je hieronder de toegevoegde waarde beschrijven.
De vragen die wij uit de markt krijgen zijn divers. De ene vastgoedeigenaar is op zoek naar een strategie om te verduurzamen, vaak met het idee om het energiegebruik terug te dringen. De andere denkt na over een strategie voor de huisvesting om bijvoorbeeld langer te blijven zitten of om panden af te stoten. En een derde begint bij comfortklachten in het gebouw en wil meteen de ventilatie aanpakken. Wat de aanleiding ook is, de boodschap blijft: doe verstandige investeringen en kies voor de holistische aanpak. Bouw stap voor stap aan verduurzaming en blijf toch flexibel. Dat is het idee achter de roadmap van DGMR.
Gezondheid, comfort én veiligheid
Wat is die roadmap voor verduurzaming precies? Het is een stappenplan dat veel aspecten meeneemt die de staat van het pand bepalen. De bouwkundige staat bijvoorbeeld, met de meerjarenplanning waarin de natuurlijke momenten voor onderhoud staan. En ook de installaties in energiegebruik en bijdrage aan de gezondheid van mensen. Ook de lopende huurcontracten horen thuis in deze aanpak. Omdat ze op elkaar van invloed zijn, gaat verduurzaming hand in hand met gezondheid, comfort en veiligheid van gebruikers.
Het aanbrengen van samenhang in deze aspecten zorgt voor een logische volgorde in verduurzaming. Een systeem voor lage temperatuur heeft alleen zin als eerst de isolatie van de gevel op orde is. Vaak is het goed om te beginnen bij het comfort in een gebouw. Vanuit het perspectief van de gebruikers brengt de Healthy Building Index-tool hun ervaringen met het gebouw in kaart. Achter klachten over koude zitten vaak energielekken in het gebouw. Verder kunnen luidruchtige installaties klachten over geluid geven. Wat de aanpassingen uiteindelijk opleveren, is opnieuw vast te stellen met de tool.
Er zijn nog meer tools die inzicht geven. BENG-rekenmodellen berekenen de maatregelen voor de gebouwschil en de klimaatinstallaties en met energiesimulatiemodellen wordt het gebouwgebonden energiegebruik en de gebruiksgebonden energie op de prestaties van het gebouw bepaald.
Expertises afstemmen
Het belang om een roadmap voor verduurzaming te maken, is meer dan voldoen aan Parisproof. De maatschappelijke vraag naar duurzame, comfortabele en gezonde gebouwen neemt toe. De roadmap biedt een kans om de waarde van panden te verhogen. Niet alleen omdat het kostenefficiënt is vanwege het lage energiegebruik. Ook werknemerskosten kunnen omlaag, omdat een gezond gebouw aantoonbaar tot een hogere productiviteit leidt. Dat zijn de gebouwen van de toekomst; ze zijn aantrekkelijk en ze liggen beter in de markt.
Oplossingen op het gebied van duurzaamheid, gezondheid, bouwfysica, installaties en geveltechniek zijn afzonderlijk minder sterk. Het is beter om tegelijkertijd vanuit deze verschillende expertises te kijken naar het gebouw en ze meteen onderling op elkaar af te stemmen. Elk pand is daarin weer anders en de roadmap met de te nemen stappen is dus altijd op maat. Alleen op deze manier krijgt de gebouweigenaar voor alle expertises de beste oplossing. Daarin is bijvoorbeeld ook de balans gevonden tussen ventilatie aan de ene kant en energiegebruik aan de andere kant.
Tussendoor schuiven
Natuurlijk kan een vastgoedeigenaar met een roadmap nog steeds gaan voor het wettelijke minimum, maar duurzaamheidsambities kunnen veel meer opleveren. Dat kan ook blijken uit een kostenadvies, want een financieel overzicht met investeringskosten en opbrengsten laat zien wat bijvoorbeeld het terugdringen van het energiegebruik oplevert. Maar ook hoe het comfort de productiviteit bevordert en het ziekteverzuim terugdringt, en wat dat in euro’s betekent.
Die speelruimte in de roadmap voor verduurzaming werkt verhelderend. Vastgoedeigenaren weten waar ze staan, waar ze naartoe werken en wat het ze oplevert. Het stelt ze ook in staat om andere keuzes te maken, als bijvoorbeeld marktontwikkelingen daarom vragen. Soms kan het handig zijn om bepaalde investeringen een paar jaar uit te stellen. Zo koos een school ervoor de aanschaf van PV-cellen uit te stellen, met uitzicht op een beter rendement.
Inzicht in de stappen en het einddoel geeft de mogelijkheid om tussendoor te schuiven, zonder dat de duurzaamheidsambities uit beeld raken. De roadmap is dan net zo relevant geworden als het meerjarenplan voor onderhoud en de -begroting, aldus de adviseurs van DGMR.