De toegevoegde waarde van Life Cycle Costing

Auteur: Ellis ten Dam

Wanneer het op investeren aankomt stellen veel vastgoedpartijen zich nog steeds afwachtend op. Dat is niet bevorderlijk voor het herstel van onze economie, maar wel begrijpelijk. Vastgoedinvesteerders trekken lessen uit de crisis. Zij willen investeringszekerheid - en geef ze eens ongelijk. De uitweg? Een nieuwe benadering van kostenmanagement, gericht op het toevoegen van vastgoedwaarde.

Investeringen stimuleren
In de vroegere aanbodmarkt stonden de kosten per projectfase centraal, maar in de huidige vraagmarkt is het van belang om alle projectfasen als een samenhangend geheel te beschouwen. Ontwikkeling en ontwerp, realisatie, exploitatie, renovatie en vervanging - elke fase brengt specifieke kosten met zich mee en alle fasen beïnvloeden elkaar. Door de gehele levenscyclus van gebouwen in ogenschouw te nemen staren we ons niet langer blind op kortetermijnkosten en ontwikkelen we een beter oog voor de langetermijnwaarde die onmisbaar is om nieuwe investeringen te kunnen stimuleren.

Goed beginnen
Overzien we de gehele levenscyclus van een vastgoedobject, dan springt één kostenpost al snel in het oog: de exploitatiekosten. Deze leggen doorgaans een onevenredig groot beslag op de totale gebouw-gerelateerde kosten. Verder weten we dat de uiteindelijke exploitatiekosten voor een groot deel worden bepaald door keuzen die in de ontwerp- en realisatiestadia worden gemaakt. Het is dan ook in deze eerste projectfasen waar veel winst te behalen is, door besparingspotentieel te benutten en extra toegevoegde waarde te creëren. Een goed begin is het halve werk, en een kostenanalyse die de gehele levenscyclus van gebouwen omvat is een goed begin.

Life Cycle Costing in de praktijk
Life Cycle Costing (LCC) is een methode voor het becijferen en optimaliseren van alle gebouwgerelateerde kosten gedurende de gehele levenscyclus van een vastgoedobject. De toegevoegde waarde van LCC kan schuilen in een vroegtijdige minimalisering van de exploitatiekosten of in een maximalisering van de flexibiliteit (het adaptieve vermogen van gebouwen). Een voorbeeld van meerwaarde door flexibiliteit is Het Nieuwe Kantoor van NSI, een verhuurconcept dat resulteert in een betere spreiding van het financieel risico voor de verhuurder.

Optimaliseren
LCC is niet alleen relevant voor nieuwbouwprojecten. Elke investering kan met een LCC-analyse worden geoptimaliseerd, dus ook investeringen in de opwaardering of herbestemming van bestaand vastgoed. Zo investeert Schiphol in nieuwe systemen voor het ventileren van luchthaventerminals. Life Cycle Costing wees uit dat een periodieke ventilatie van de terminals vele malen voordeliger is dan continu operationele ventilatiesystemen. Het aanbrengen van een koppeling tussen vluchtgegevens en de besturing van de ventilatiesystemen resulteerde in aanzienlijke besparingen.

Nieuwe kansen
De wijze waarop strategische investeringsbeslissingen worden genomen verandert snel. In de huidige vraagmarkt kiezen investeerders en eindgebruikers voor oplossingen die structureel betaalbaar en duurzaam zijn. Zij eisen daarom inzicht in de totale gebruikskosten van elk vastgoedobject: de Total Cost of Ownership. LCC biedt dit inzicht en geeft een helder beeld van de totale gebouwgerelateerde kosten over de gehele gebruiksperiode. Zo levert LCC een bijdrage aan het ontstaan van een nieuw investeringsklimaat - een klimaat waarin de waarde van vastgoed op een meer omvattende en weloverwogen manier wordt bepaald. In het opwaarderen van de gehele levenscyclus van gebouwen liggen nieuwe kansen om samen te werken aan waardevol, duurzaam en commercieel succesvol vastgoed.”