Aantrekkende economie grootste bedreiging duurzame gebiedsontwikkeling

Auteur: Arno Kleine Staarman

Op Binnenlandsbestuur.nl van 9 september 2016 is te lezen: “Voor het eerst sinds 2008 hebben gemeenten een positief saldo op hun grondexploitaties. De plus van € 555 miljoen komt voor ruim driekwart uit Noord-Holland. Maar Drenthe, Friesland, Gelderland, Overijssel, Limburg en Flevoland noteren nog minnen.”

Dit wordt vervolgd met: “De provincie Noord-Holland was in 2015 goed voor 76% van het positieve saldo op grondexploitaties van gemeenten. Ook de gemeenten in Noord-Brabant, Zuid-Holland, Utrecht, Groningen en Zeeland boekten een positief saldo. Voor gemeenten gelegen in provincies gelegen buiten de Stedenring Centraal Nederland was er echter overwegend sprake van een negatief saldo op de grondexploitaties.” En: “Het lijkt erop dat gemeentelijke grondexploitaties in een rustiger vaarwater zijn gekomen.”

De oorzaak is dat de prijzen van woningen met name in de Randstad weer stijgen naar recordhoogten. Zelfs hoger dan voor de crisis van de 2e helft in 2008, waarbij de Amsterdamse woningmarkt zelfs droog kookt... Tel daarbij op dat het kabinet op Prinsjesdag 2016 bericht dat Nederland er economisch goed voor staat. Dan is er toch alle reden om tevreden te zijn met de gebiedsontwikkeling in Nederland en dan met name bij nieuwbouwwoningen?

Transformatie woningmarkt toe aan herwaardering?

De ‘Bijdrage transformatie aan woningmarkt is toe aan herwaardering’ via Vastgoedactueel.nl schetst echter een compleet ander beeld. Het Planbureau voor de Leefomgeving typeert het ‘Transformatiepotentie: woningbouw in de bestaande stad’-debat onder vakgenoten over de rol en betekenis van transformatie als alternatief voor nieuwbouw als fact-free of op zijn minst fact-poor, want:

1. De discussie tussen 2 kampen: nieuwe woningbouwlocaties buiten de stad of juist binnen de bestaande stad is te ongenuanceerd, te stellig en wordt niet of nauwelijks gevoerd op basis van feiten;
2. Het kamp ‘nieuwe woningbouwlocaties buiten de stad’ wil dat er zo snel mogelijk nieuwe woningbouwlocaties buiten de stad worden aangewezen, omdat alleen zo een nieuwe woningnood kan worden voorkomen;
3. Het kamp ‘nieuwe woningbouwlocaties binnen de bestaande stad’ vindt juist dat de woningbehoefte binnen de grenzen van de stad moet worden opgevangen, omdat hier veel meer mogelijkheden zijn om vastgoed en locaties te hergebruiken dan nu erkend wordt.
   

Uit de reacties van beide kampen komt de reflex haarscherp naar boven om onweerstaanbaar verleidelijk terug te vallen in gebiedsontwikkeling ‘oude stijl’. Alsof er geen Omgevingswet is vastgesteld die in 2019 van kracht wordt? Gebiedsontwikkeling ‘oude stijl’ met 2 smaken:

1. op basis van de oude 4 P’s:  Pieken, Pakken, Pleite en Puinhoop
   
2. of om in de risico-regelreflex te schieten, die juist gevaarlijk is bij de Omgevingswet

Duurzame gebiedsontwikkeling

Om te komen tot duurzame gebiedsontwikkeling van nieuwbouwlocaties in Nederland moet in de Nationale Omgevingsvisie een integrale keuze voor ‘Anders en beter’ worden gemaakt ook over nieuwe woningbouwlocaties. Een 4-dimensionale discussie over de woningbouwopgaven in de Nationale Omgevingsvisie biedt kansen voor oplossingen. Dus niet alleen woningbouw in de lengte en breedte, maar ook in de hoogte en duurzaam in de tijd. Dit om te komen tot een gezamenlijke integrale aanpak voor de veranderende maatschappelijke vragen, waaronder de woningbouwvraag. 

 Een ‘Anders en beter’-discussie met duurzame gebiedsontwikkeling als fundering voor de ontwikkeling van Nederland met een onderscheidende identiteit:

• vanuit de ruimtelijke en omgevingskwaliteiten van het gebied;
• met draagvlak van de huidige en toekomstige gebruikers;
• op basis van een duurzame gebiedsexploitatie ook 10, 20 en 30 jaar na realisatie, bijvoorbeeld ontwikkeld als BREEAM-NL Gebiedsontwikkeling;
• met als uitgangspunt een CO₂-neutrale ontwikkeling en beheer van het gebied en waar aan de milieunormen (bijvoorbeeld luchtkwaliteit, geluidhinder en bodemkwaliteit) wordt voldaan;
• zodanig dat de komende generaties het ontwikkelde gebied graag willen erven, willen gebruiken en kunnen onderhouden.

Zonder Nationale Omgevingsvisie geen integrale keuzes

Zonder Nationale Omgevingsvisie blijven we in Nederland hangen in sectorale keuzes, die langs of tegen elkaar ingaan over vragen als:

• Willen we meer of minder woningbouw buiten stad?
• Wanneer is sprake van klimaatbestendige steden en is de City Deal geslaagd?
  
• Hoe en waarom moeten gemeenten en rijk forse investeringen leveren aan de aanpak van wateroverlast in stedelijk en landelijk gebied de komende jaren?
  
• Hoe voldoet Nederland aan het klimaatverdrag COP21 van de Verenigde Naties om de uitstoot van broeikasgassen of CO₂ terug te dringen voor de wereldwijde beperking van de opwarming van de aarde tot maximaal 2 graden in 2100?
  

In de Nationale Omgevingsvisie moeten integraal en met breed maatschappelijk draagvlak keuzes worden gemaakt over woningbouw, bedrijventerreinen, vervoer, winkelcentra, natuur en agrarische gronden, met duurzame gebiedsontwikkeling als fundering voor de ontwikkeling van Nederland. Het ontbreken van een Nationale Omgevingsvisie wreekt zich nu als de olifant die het uitzicht op duurzame gebiedsontwikkeling belemmert. 

Positief bijdragen aan nationale omgevingsvisie

Voor alle partijen die meedoen aan de Tweede-Kamerverkiezingen op 15 maart 2017 rust de verplichting om positief bij te dragen aan deze nationale omgevingsvisie zowel van en voor ‘de man op straat’ als de bewoners van de 'grachtengordel' en van Groningers tot Maastrichtenaren! Als de nieuwe Tweede Kamerleden en het nieuwe kabinet na de verkiezingen deze historische kans laten lopen, bepaalt iemand anders wat de ‘Nationale Omgevingsvisie’ en ‘Duurzame Gebiedsontwikkeling’ in Nederland wordt. En dat is altijd iets wat Nederlanders NIET willen: dat is een levenswet.’

Conclusie

1. De aantrekkende woningmarkt en het ontbreken van een Nationale Omgevingsvisie zijn de grootste bedreigingen voor duurzame gebiedsontwikkeling.
2. Om te komen tot duurzame gebiedsontwikkeling in Nederland moet in de Nationale Omgevingsvisie integrale keuzes voor 'Anders en beter' worden gemaakt.
3. Voor alle partijen die meedoen aan de Tweede Kamerverkiezingen op 15 maart 2017 rust de verplichting om positief bij te dragen aan deze Nationale Omgevingsvisie!

Ik ben zeer benieuwd hoe u tegen de Nationale Omgevingsvisie en Duurzame Gebiedsontwikkeling aankijkt. Uw reacties zie ik dan ook graag tegemoet...

Foto bovenaan: Duurzaam Gebouwd-expert Arno Kleine Staarman voor het Innhotel Hotel Zaandam als geslaagde 4-dimensionale gebiedsontwikkeling in: lengte, breedte, hoogte en duurzaam in de tijd.