In bouwteam maatschappelijk vastgoed verduurzamen? Yes we can!

Auteur: Albert Hulshoff

Verduurzaming van maatschappelijk vastgoed is momenteel een belangrijk speerpunt. En terecht, want in veel panden is met bewezen technieken nog veel energie en CO2 te besparen. Tegelijkertijd worstelen veel gemeenten en instellingen om dit in de praktijk vorm te geven. Hoe kun je de uitvoering van besparingsmaatregelen nu slim aanbesteden? 

Auteurs: Albert Hulshoff, technisch directeur Fit Our Future en Fanauw Hoppe, advocaat/adviseur duurzaamheid AT Lawyers

Energiebesparing lijkt op papier altijd eenvoudiger dan het in de weerbarstige praktijk te realiseren is. Omdat het bijna altijd om renovatie van bestaande panden gaat, weet je van tevoren nooit wat je precies gaat tegenkomen. Dus als je deze projecten op klassieke wijze gaat aanbesteden op basis van een bestek, is de kans op lastige meerwerk-discussies groot. Daarnaast spelen nog andere factoren:

• Voor de financiële onderbouwing van de investering wil je weten hoeveel je gaat besparen. Vooraf beloven veel partijen de mooiste besparingen, maar hoeveel ga je na oplevering echt besparen?
• Het feitelijke energieverbruik is bovendien altijd ‘techniek x gedrag’, dus hoe kun je die twee factoren scheiden?
• Als er sprake is van externe huurders, hoe verdeel je als gemeente de investeringskosten en de besparingsopbrengsten met die huurders (het dilemma van de split incentive)?

Laagdrempelig energieprestatiecontract

Vanuit de ambitie om energiebesparing een stuk makkelijker te maken, hebben wij in navolging van het Nationaal Energieakkoord met diverse toonaangevende marktpartijen waaronder Triodos Bank, BAM, Strukton, ENGIE Services en NLII een nieuw laagdrempelig model-energieprestatiecontract ontwikkeld. Uitvoerende partijen geven daarin een technische prestatiegarantie op de besparingsmaatregelen. Opdrachtgevers kunnen met dit model-energieprestatiecontract:

•  technische risico's van hun energiebesparingsprojecten minimaliseren;
•  met grotere zekerheid de investering terugverdienen uit meetbaar lagere energiekosten;
•  meetbare afspraken maken met huurders over de verdeling van investeringskosten en besparingsopbrengsten (‘shared incentive’ in plaats van ‘split incentive’);
•  de besparingsmaatregelen makkelijker kasstroomneutraal financieren;
• voldoen aan de huidige en toekomstige wet- en regelgeving, waaronder de Wet Milieubeheer en de energielabel C-verplichting voor kantoren.

De gebruiker blijft in ons model-prestatiecontract nadrukkelijk verantwoordelijk voor het gebruik van het pand, zonder zich met handen en voeten te hoeven binden aan een ingewikkeld contract. Hierdoor blijft de gebruiker maximaal gemotiveerd om het pand zo energiezuinig mogelijk te gebruiken, waarbij de monitoring tot een beter inzicht in het gebruik zal leiden.

Bouwteam-aanbesteding

Om op efficiënte wijze tot een succesvol energieprestatiecontract te komen, achten wij een bouwteam-aanbesteding het meest geschikt. Opdrachtgever, beoogd opdrachtnemer (de bouwteam-partner) en adviseurs werken daarin gezamenlijk aan de uitwerking van het verduurzamingsplan. Iedere deelnemer brengt daarbij zijn kennis en kunde in. Selectie van de bouwteam-partner vindt plaats door middel van een aanbestedingsprocedure. Opdrachtgever sluit daarna een bouwteam-overeenkomst met de gekozen bouwteam-partner, die als eerste en enige een aanbieding zal doen voor het uitvoeringsgereed ontwerp met bijbehorende open-kostenbegroting. De intentie is om de uitvoering van het ontwerp aan de bouwteam-partner te gunnen op basis van het model-energieprestatiecontract, maar het staat de opdrachtgever vrij om na betaling van een vooraf afgesproken bouwteam-vergoeding met het ontwikkelde bestek opnieuw de markt op te gaan.

Het is goed te beseffen dat de beoogde werkzaamheden door de bouwteam-partner in veel gevallen als ‘opdracht voor werken’ zullen worden gekwalificeerd. Het hoofddoel van de overeenkomst is feitelijk het mede-ontwerpen en uitvoeren van werken van stoffelijke aard. Dat betekent dat opdrachten tot verduurzaming voor bedragen lager dan € 5.225.000,- exclusief BTW (drempelbedrag 2017) niet verplicht Europees hoeven te worden aanbesteed. Wel gelden de nationale regels voor aanbestedingen, naast het eigen inkoopbeleid. Ook Europees aanbesteden biedt veel mogelijkheden tot een goede invulling van een bouwteam-aanbesteding.

Voordelen

Waar in een traditionele aanbesteding meerdere concurrerende marktpartijen hoge kosten moeten maken voor het ontwikkelen van een verduurzamingplan, hoeft in een bouwteam-aanbesteding slechts één partij deze kosten te maken na verwerving van de bouwteam-opdracht.

Ook zorgt deze vorm van aanbesteden ervoor dat in een zeer vroeg stadium de volledige betrokkenheid van één marktpartij is verzekerd. Deze partij heeft belang bij een snel en efficiënt verloop van het project en zal niet terughoudend zijn met het inbrengen van ideeën en innovaties vanwege het zicht op opdrachtverlening na de totstandkoming van het ontwerp.

Kostendeskundigheid vereist

De bouwteam-vorm vraagt om een goede kostendeskundigheid aan de zijde van de opdrachtgever. In de bouwteam-fase is er immers geen rechtstreekse prijsconcurrentie met andere aanbieders. Wel is er indirecte prijsconcurrentie door de prikkel dat de opdracht na het bouwteam-project alsnog apart kan worden aanbesteed. Bovendien dient de open-kostenbegroting van de bouwteam-partner te voldoen aan vooraf overgekomen randvoorwaarden, zoals uurtarieven, algemene kosten-opslag, bouwteam-vergoeding, etc. Om verassingen te voorkomen, is het raadzaam om de kandidaten in de aanbestedingsfase een ‘richtprijs’ te laten afgeven op basis van het dan beschikbare programma van eisen. In het bouwteam kan de bouwteam-partner consequenties in prijs, tijd en kwaliteit direct aangeven en berekenen. Afwijkingen op de afgegeven richtprijs zullen zij dan moeten onderbouwen en motiveren. Slimme software-tools zoals RETScreen kunnen helpen om de project- en beheerkosten van de voorgestelde maatregelen inzichtelijk te maken.

Praktijkcasus: energieprestatiecontracten voor gemeente Haarlemmermeer

Gemeente Haarlemmermeer heeft de ambitie om energieleverend te worden en ziet daarbij dat de grootste winst te boeken is in energiebesparing. De gemeente laat daarom haar maatschappelijk vastgoed verduurzamen door inzet van het in dit artikel beschreven model-prestatiecontract. Voor de eerste groep panden is na een aanbesteding gekozen voor Strukton Worksphere als bouwteam-partner. Martine Enthoven, Projectmanager verduurzaming maatschappelijk vastgoed: “In plaats van eeuwig praten, zijn we het bij de gemeente Haarlemmermeer gewoon gaan doen. Het is soms nieuw en spannend, maar wij ervaren het als heel inspirerend om in bouwteamverband samen met de uitvoerende partner en de exploitant tot innovatieve duurzame oplossingen voor onze dorpshuizen en sportaccommodaties te komen met een gegarandeerde energiebesparing.”

Yes, we can!

Veel gemeenten willen hun vastgoed graag met energieprestatiecontracten verduurzamen, maar vragen zich af of zij die in bouwteam-vorm kunnen aanbesteden binnen de aanbestedingsregels. Met dit artikel willen de auteurs de onduidelijk hierover wegnemen: ja, het kan!

Voor reacties of vragen kunt u ons mailen: a.hulshoff@fitourfuture.com en fanauw.hoppe@atlawyers.nl. Bekijk ook onderstaand het expertprofiel van Albert Hulshoff.