Praktijkervaringen bij functietransformatie

Aan de Kortenaerkade 1 in Den Haag vindt een functietransformatie plaats van 15.000 m² leegstaande kantoorruimte naar 153 appartementen. Wat zijn de praktijkervaringen bij een transformatie als deze?

De uitvoering van de transformatieopgave is in handen van Bouwbedrijf De Vries en Verburg. “Een kantoorfunctie uit 1966 transformeren naar een woonfunctie, met de kwaliteitseisen en het wooncomfort van nu, dat is een grote uitdaging”, zegt planontwikkelaar Quincy Meurs van Bouwbedrijf De Vries en Verburg.

Er gelden verschillende eisen voor de transformatie, naast het gewenste comfort. Zo moet de transformatie voldoen aan het Bouwbesluit 2012, opgebouwd uit voorschriften voor ‘nieuwbouw’ en voorschriften voor ‘bestaande bouw’. De nieuwbouwvoorschriften gelden voor nieuw te bouwen en ook voor te verbouwen bouwwerken. In de ontwikkel-/ontwerpfase werd het kwaliteitsniveau bepaald conform schema 1 (zie hieronder).

Bekijk het schema op volledige grootte

Het kwaliteitsniveau werd bepaald aan de hand van verschillende criteria:

1. Het vigerende bestemmingsplan staat de functiewijziging toe
2. De eisen die hierin zijn opgenomen, zoals de geluidsparagraaf – het vigerende bestemmingsplan prevaleert boven het Bouwbesluit 2012
3. De voorschriften bestaande bouw van het Bouwbesluit 2012 – indien er gedeelten van het gebouw niet worden veranderd, dan moeten deze voldoen aan de voorschriften bestaande bouw (inclusief de gelijkwaardigheidsartikelen) voor de nieuwe functie
4. De voorschriften verbouw van het Bouwbesluit 2012 – indien gedeelten van het gebouw wel worden veranderd, vernieuwd of vergroot, dan moeten deze voldoen aan:

• Voorschriften nieuwbouw, indien er voor onderdelen geen voorschriften verbouw zijn gegeven
• Voorschriften verbouw, indien in deze voorschriften specifieke ondergrenzen zijn gegeven
• Rechtens verkregen niveau, in de meeste gevallen verwijzen de voorschriften verbouw naar het rechtens verkregen niveau

Rechtens verkregen niveau

Meurs legt uit wat het begrip ‘rechtens verkregen niveau’ exact inhoudt. “Dit wordt omschreven als het actuele kwaliteitsniveau van het bouwwerk, voor zover dat niveau rechtmatig is en niet ligt onder het minimumniveau. Rechtmatig betekent: in het verleden gebouwd conform de destijds geldende eisen. Hiervoor is een archiefonderzoek naar de oorspronkelijke vergunning noodzakelijk. In de meeste gevallen wordt in de verbouwvoorschriften verwezen naar het rechtens verkregen niveau. Dit betekent dat bij deze transformatie, in de meeste gevallen het kwaliteitsniveau van destijds kan worden gehandhaafd. Mits het kwaliteitsniveau hoger is dan de voorschriften bestaande bouw (het minimumniveau).”

Kwaliteitsniveau

Dit gewenste kwaliteitsniveau wordt vastgelegd door de opdrachtgever in het programma van eisen, bestek en tekeningen. “Het komt echter voor dat enkele zaken niet in de stukken zijn opgenomen”, weet Meurs. “Deze hiaten lossen wij, in goed overleg met de opdrachtgever, op. Zo zorgen wij dat aan de voorschriften wordt voldaan.”

Quincy Meurs, planontwikkelaar bij Bouwbedrijf De Vries en Verburg

Voorschriften

Meurs hanteert hiervoor schema 1, dat helder aangeeft welke voorschriften van toepassing zijn, zoals bestaande bouw of verbouw. “Onze oplossingen moeten voldoen aan het Bouwbesluit 2012, maar ook aan de kwaliteitswensen van de eindgebruiker. Dat laatste lukt in een beperkt aantal gevallen, door het karakter van het gebouw, helaas niet. Echter voor de meeste bouwonderdelen ligt het kwaliteitsniveau hoger dan het niveau dat het Bouwbesluit 2012 voorschrijft. Met als resultaat 153 appartementen in een voormalig leegstaand kantoor, met het wooncomfort van nu.”