Ondanks het doordacht ontwerpen van toekomstbestendige gebouwen zijn er toch gebouwen die binnen tien jaar aan een grondige renovatie toe zijn. Of waar het binnenklimaat jaren na de oplevering nog steeds te wensen overlaat. Hoe zorgen we ervoor dat we een verantwoorde en duurzame investeringsbeslissing nemen? Dat begint met inzicht in de levenscyclus en levensduurkosten van het gebouw.
Het zal je vast bekend voorkomen: een ontwerpteam werkt een bouwproject uit. Architecten en adviseurs maken een ontwerp en de kostendeskundige berekent de bijbehorende investeringskosten. De keuzes worden gemaakt binnen het beschikbare investeringskostenbudget. Als blijkt dat de investeringskosten boven het budget uitkomen, gaan we optimaliseren of bezuinigen. Waar kan het een tandje minder zodat we binnen het budget blijven? Het ontwerpteam heeft haar werk gedaan. Het project wordt gerealiseerd en het gebouw wordt in gebruik genomen. Maar is het resultaat wel optimaal, zijn de budgetgestuurde keuzes ook de beste keuzes op de lange termijn? Het antwoord is: waarschijnlijk niet.
Het had beter gekund als niet alleen de initiële kosten bepalend waren geweest, maar ook was gedacht aan het langetermijnbelang van de eigenaar, belegger en gebruiker. Er volgen nog tientallen jaren waarin dagelijks sprake is van kosten en opbrengsten, zoals zonne-energie en ook arbeidsproductiviteit. Hierbij gaat het in totaal om veel hogere bedragen dan alleen de initiële kosten. Het is dus wijs om daar tijdens de planvorming bij stil te staan, of beter: ermee rekening te houden bij het budgetteren in de initiatieffase.
Bestaande gebouwen
Tot zover de nieuwbouwprojecten. Ook de bestaande voorraad moet echter worden onderhouden, verduurzaamd of aangepast aan de actuele wensen en eisen. Misschien sluit de indeling niet meer aan op de eisen van deze tijd of moet de klimaatinstallatie worden vervangen. Hier is het advies hetzelfde: denk vooruit, reken vooruit. Zet alternatieven naast elkaar en breng focus aan op thema’s als energie, circulariteit en toekomstwaarde. Hoelang gaat het gebouw nog mee, wat is optimaal gegeven de investerings- en de exploitatiekosten? Het is echt niet nodig alle mogelijke varianten tot in detail door te rekenen. Met logisch beredeneren kom je al snel tot drie of vier kansrijke opties.
Weet je alles na het maken van een levensduurkostenberekening? Nee. Bij een variantenafweging spelen naast financiën meer aspecten een belangrijke rol. Denk aan kwalitatieve aspecten als duurzaamheid, comfort, gezondheid en toekomstwaarde. Een levensduurkostenberekening is geschikt om de financiële component van deze afweging objectief en kwantitatief in beeld te brengen. De combinatie van kwantitatieve en kwalitatieve aspecten stelt je in staat de juiste beslissing te nemen.
De kwantitatieve benadering kent verschillen in detailniveau. Dat maakt de methode geschikt voor toepassing in de vroege planfase, waarbij een abstracte benadering gewenst is. Maar ook bij een vergevorderd ontwerp biedt het kansen op een hoger detailniveau. De ISO 15686 hanteert hiervoor de volgende begrippen:
- Strategisch niveau
- Systeemniveau
- Detailniveau
In onderstaande figuur staat een schematische weergave hiervan:
In Nederland wordt de ISO 15686 niet door iedereen gebruikt, terwijl bijna iedereen daarentegen de NEN 2699 kent. Deze norm kan dienen als checklist, biedt een herkenbaar format en geeft handvatten voor het kiezen van het juiste detailniveau. De ene norm sluit de andere niet uit. We zien dat de detailniveaus uit de NEN 2699 passen binnen de gedachtegang van de ISO. In onderstaand figuur zijn de zes detailniveaus aan de grafiek uit figuur 1 toegevoegd.
Figuur 2: vereenvoudigde weergave detailniveaus ISO 15686, met toegevoegd de niveaus uit de NEN 2699
De keuze voor een detailniveau in een bepaalde fase is natuurlijk niet in beton gegoten. Je maakt per project of variant de afweging. Abstract of gedetailleerd.
Een voorbeeld: de keuze voor een klimaatinstallatie. Wat zijn in zo’n geval de doorslaggevende aspecten? Niet de vloerafwerking waarop de installatie staat, ook niet het onderhoud van de dakbedekking. Wel de investeringskosten, het energieverbruik en het onderhoud van de installatie zelf.
Het onderzoek kan uitgevoerd worden op Systeemniveau. Je kiest daarbij voor een detailniveau dat past bij de fase waarin het vraagstuk speelt. In dit geval in het begin van het ontwerptraject. Maak daarbij gebruik van kosteninformatie op het niveau van Elementclusters of Elementen. Kosteninformatie die recht doet aan het verschil tussen de varianten, maar niet disproportioneel gedetailleerd is. In dit geval dus bijvoorbeeld niveau drie of vier uit de NEN 2699.
Een aantal vraagstukken speelt al eerder in de vastgoedcyclus en we denken daar nog niet aan systemen of oplossingen. Bij een vraagstuk in de initiatieffase waarbij je de afweging wilt maken tussen eigendom en huur of verbouw en nieuwbouw, volstaan kostenkengetallen.
Waar je bij het eerdere voorbeeld vooral inzoomt op een enkel gebouwonderdeel, is het belangrijk hier naar het grotere plaatje te kijken. Naast energie en onderhoud zijn ook de gemeentelijke heffingen, de schoonmaakkosten en het beheer van invloed, en soms zelf doorslaggevend. De combinatie van de vroege planfase en het abstracte kostenniveau maakt dat we hier spreken over Strategisch niveau. De kosteninformatie die gebruikt wordt bevindt zich op het niveau van Rubrieken of Clusters. In dit geval dus bijvoorbeeld niveau een of twee uit de NEN 2699.
Om dit principe nog wat meer te duiden, hebben we de grafiek voorzien van drie voorbeelden. In figuur 3 hebben de volgende voorbeelden een plaatsje gekregen:
- Huisvestingsopgave (eigendom of huur?). De keuze voor een benadering op Strategisch niveau met abstracte kosteninformatie (niveau 1 of 2) lijkt het meest toepasbaar.
- Constructieprincipe (droge of natte bouw?). De keuze voor een benadering op Systeemniveau met niet disproportioneel gedetailleerde kosteninformatie (niveau 3 of 4) lijkt het meest toepasbaar.
- Binnendeurafwerking (geschilderd of kunststof?). De keuze voor een benadering op Detailniveau met detailkosteninformatie (niveau 5 of 6) lijkt het meest toepasbaar.
Vanzelfsprekend kan het ook zo zijn dat je de berekening van de huisvestingsopgave op een later moment in je ontwikkeltraject (opnieuw) beschouwt. Bijvoorbeeld als op basis van een definitief ontwerp een (definitieve) berekening van de kostprijsdekkende huur wordt opgesteld. Je zult dan zien dat de berekeningsmethodiek langs de x en y-as gaat bewegen. De oranje pijlen in figuur 3 illustreren dit.
Figuur 3: voorbeelden detailniveau
De levensduurkostenberekening is op vele manieren inzetbaar. Een paar voorbeelden: de belegger die een complex al dan niet aankoopt voor de verhuur, een schoolbestuur dat moet beslissen over het vervangen van de luchtbehandelingsinstallatie, een woningbouwcorporatie die een grootschalige renovatie wil afzetten tegen een beperkte upgrade, maar ook een particuliere woningbezitter die overweegt zonnepanelen te plaatsen. Dus zijn de levensduurkosten eigenlijk geschikt voor iedereen die een goed onderbouwd investeringsbesluit wil nemen voor de lange termijn.
In deze reeks publiceerden wij eerder dit artikel en deze whitepaper. Je vindt de artikelen ook in dezeLinkedIn-groep.