Er gaat de komende tijd het een en ander veranderen in de utiliteitsmarkt. Label C en A-eisen voor de kantorenmarkt komen er snel aan, met een deadline van respectievelijk 2023 en 2030. Daarnaast is er meer en meer focus op het omvormen van functieloos en leegstaand vastgoed en het verbeteren van het binnenklimaat. Gebouweigenaren moeten dus aan de bak om ervoor te zorgen dat zij relevant blijven bij de verhuur en verkoop van hun vastgoed.
Het was aan dagvoorzitter Wytze Kuijper van ZOOOW! om het enthousiasme aan te wakkeren om te gaan omdenken. “Wanneer deed je voor het laatst iets voor het eerst?”, prikkelde hij de zaal, om vervolgens met verschillende procesveranderingen te inspireren. “De vastgoedwereld is opgebouwd uit lineaire processen en dit vraagt om disruptie.” Naast omdenken in systemen richtte hij zijn pijlen op ‘minder praten, meer doen’. In rap tempo vroeg hij aandacht voor herontwikkelingen als de watertoren in Bussum, het gemeentehuis in Brummen en het Alliander-kantoor in Duiven.
Maar: first things first. Met beide benen op de grond is het voor gebouweigenaren tijd om eerst wat huiswerk te doen. Het was aan Irma van Leeuwen van RVO om advies te geven over succesvolle transformaties. Wanneer is leegstand een probleem, wanneer kan het probleem een kans worden en wat en wie heb je daar voor nodig? Zowel de gemeente als de onroerend goed eigenaar moeten zich goed voorbereiden en hun huiswerk gedaan hebben. “Ga eerst met de gemeente om tafel, die op zijn beurt moet aangeven of de beoogde transformatie voldoende kans op slagen heeft. Daarvoor moet je je verdiepen in de stedelijke omgeving waar je je plan wilt realiseren, om erachter te komen waar behoefte aan is. Kom met een realistisch plan dat waarde toevoegt aan het gebied en sta open voor samenwerking met innovatieve partijen.”
Sturen op kwaliteit
Transformatie lijkt steeds populairder te worden in de markt. Eenvoudige projecten zijn succesvol, maar gebieden worden nog onvoldoende onder handen genomen. “Projectteams krijgen te maken met conflicterende belangen en botsende ruimteclaims. Sturen op kwaliteit, authenticiteit en uniciteit kan hierin het verschil betekenen.” Om deze gedachtegang in te vullen is een gebiedsvisie noodzakelijk, evenals planologische kaders en spelregels. “Een gebiedstransformatie draait om fijn wonen, een buurtgevoel en goede mobiliteit en bereikbaarheid.”
Van gebouw naar gebied, dat is de tendens. In de praktijk zien we dit vormkrijgen in bijvoorbeeld Haarlem, waar in een kantorenwijk de leegstand hoog is. “Voordelen bij deze gebiedsontwikkeling zijn het beperkte aantal eigenaren en de nauwe samenwerking met de gemeente. Een nieuwe betekenis voor oude panden creert een vliegwiel. Iconische gebouwen kunnen draagvlak creëren om een gebied te vernieuwen. Het geeft identiteit aan wijkbewoners en vertelt het verhaal van een stad.”
Wat heeft het gebied nodig?
Uiteindelijk wil je als ontwikkelaar dat je gebied transformeert naar een bruisende en aantrekkelijke wijk. Maar wat zijn nu de succesfactoren? Van Leeuwen benoemde onder andere de kennis en ervaring op dit gebied als belangrijke driver. “Daarnaast is het essentieel om de woningzoekende en bewoners centraal te stellen. Verder moet je veel informatie hebben over de stad en de wijk. Vraag jezelf af wat de stad en het gebied nodig heeft.”
Diezelfde vraag stelde woningcorporatie Woonwenz zich, toen ze zich boog over de opgave om relatief oud bezit om te buigen naar relevant vastgoed. De corporatie heeft het bezit geconcentreerd in de oude wijken van de gemeente Venlo, met op dit moment 8.300 woningen en 1.950 overige vastgoedeenheden. “Ontwikkel een visie voor het gebied waar het te transformeren object ligt”, adviseerde Peter Peeters van Woonwenz. “Hierbij is een communicatieplan onontbeerlijk, zodat er vertrouwen ontstaat in de ontwikkeling. Daarnaast is het van belang om zelf de regie van alle verschillende projectfases in handen te houden. Zorg dat je een professioneel opdrachtgever bent.”
Deze best practices kwamen terug in succesvolle praktijkvoorbeelden. Onder andere het getransformeerde voormalige politiebureau aan de Lohofstraat, het Metropole en het voormalig slachthuis passeerden de revue, evenals de omvorming van de Nedinsco fabriek. Hier werd ingezet op een verandering naar een multifunctioneel gebouw. Dat onderstreepte ook Paul Diederen van architectenbureau Diederendirrix. Hij illustreerde het verhaal dat we eerder schetsten op DuurzaamGebouwd.nl, naar aanleiding van een interview met zijn compagnon Bert Dirrix.
Meerwaarde voor omgeving
“Er was veel kapot gegaan aan dit unieke en authentieke gebouw”, vertelde Dirrix destijds. “Bij de renovatie wilden we per se dat belangrijke momenten in de geschiedenis van dit pand zichtbaar bleven. Tegelijkertijd lag er de uitdaging om deze fabriek om te vormen naar een multifunctioneel gebouw met een woon- en werkfunctie.” In het nieuwe Nedinsco-gebouw zie je tevens horecafaciliteiten als een bar en restaurant. “Ook hier zie je de meerwaarde voor de omgeving terugkeren als een van de kernpijlers.” Daarom moet een transformatie op grotere schaal bekeken worden. “Het kan dus een grote impuls geven aan een gebied”, geeft Diederen aan. Een naastgelegen gebouw kan veel extra waarde krijgen door de transformatie van een specifiek object.
Het was aan Peter Stam van Merosch om het eigen getransformeerde kantoor onder de aandacht te brengen. De eerder leegstaande gymzaal werd circulair gerenoveerd tot een duurzaam kantoorgebouw. Stam haalde verschillende duurzaamheidskenmerken aan van de realisatie. “Het is een gasloos en energieleverend gebouw met een focus op een gezonde en comfortabele werkomgeving. Daarnaast voorzien we in continue kennisdeling, in de vorm van een living lab.”
De aanpak voor de nieuwe huisvesting is opgedeeld in drie stappen. “Allereerst de verbetering van de gebouwschil. Daarna de circulaire renovatie met herbruikbare materialen en ten slotte het installatieconcept, dat het gezonde binnenklimaat garandeert”, aldus Stam. In Duurzaam Gebouwd Magazine editie #40 publiceerden we een groot interview met Duurzaam Gebouwd-expert Ronald Schilt. Lees het volledige interview online.
Bekijk de terugblik naar het seminar Renovatie & Transformatie op DuurzaamGebouwd.nl. Hier vind je onder meer de evaluatieresultaten en een fotorapportage.