Tijdens de uitreiking van de diploma’s aan de geslaagden van de vijfde leergang Master City Developer (MCD) hield prof. mr. Friso de Zeeuw van de TU Delft een lezing over de gevolgen van de crisis voor gebiedsontwikkeling.

De MCD opleiding is een samenwerking van Erasmus Universiteit Rotterdam, TU Delft en het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam en leidt professionals uit de praktijk op in de gebiedsontwikkeling en de integrale aanpak daarvan. De succesvolle opleiding is recent door het NVAO geaccrediteerd als Masteropleiding.

Wankelende iconen
Ondanks de vreugdevolle aanleiding van de samenkomst had De Zeeuw geen onverdeeld positieve boodschap voor zijn gehoor. In tegendeel: de crisis is diep en zal naar verwachting nog wel even duren. Voor gebiedsontwikkeling zijn de gevolgen groot, ambities moeten worden bijgesteld.

Een aantal iconen van de gebiedsontwikkeling staat zelfs te wankelen en op omvallen. Zo’n icoon is bijvoorbeeld de Blauwe Stad in Groningen, de eerste grote gebiedsontwikkeling in het landelijk gebied. De situatie valt momenteel te omschrijven als ‘redden wat er te redden valt’: de tekorten lopen op tot maar liefst 100 miljoen euro. Ook het Wieringerrandmeer ‘staat op kiepen’: tekort al 80 miljoen.

Inkomstenderving
De tendens die De Zeeuw signaleert is dat er bij de grondbedrijven van de gemeenten grote inkomstenderving ontstaat, geraamd op ongeveer 2 miljard per jaar. De gevolgen voor projecten zijn verkleinen, versoberen, vertragen, verzelfstandigen of zelfs stoppen. Dit wil echter niet zeggen dat gebiedsontwikkeling niet meer aan de orde zou zijn.
 
In tegendeel, juist in deze tijden zijn meerwaardecreatie, samenhang en risicodeling meer dan ooit van belang. En dat vraagt om samenwerking tussen publiek, privaat en maatschappelijke organisaties. Gebiedsontwikkeling is dus wellicht meer dan ooit actueel.

Cultuuromslag
De reacties van gemeenten op de ontstane situatie zijn niet eenduidig. Sommige gemeenten, zoals Rotterdam, ‘rukken zelf uit’ om bouw en ontwikkeling op gang te brengen en impasses te doorbreken. Maar deze steun is eindig: gemeenten moeten juist gaan bezuinigen vanwege de crisis.

Van Alkmaar tot Zwolle komen gemeenten met initiatieven en zie je dat bureaucratische lagen nu ineens wél ‘doorploegd’ kunnen worden. Zo leidt de crisis zowaar tot zoiets als een cultuuromslag en worden verstarde verhoudingen doorbroken. Andere gemeenten laten het nu juist meer dan ooit aan de markt en corporaties over, uit gebrek aan eigen middelen en mogelijkheden en onvermogen om risico te nemen.

Tegelijkertijd zijn er de marktpartijen die komen ‘huilen’ bij de gemeente zonder zelf toe te geven op hun winst: dit versterkt juist het onderlinge wantrouwen.

Combineer!
Hoewel de effecten dus niet eenduidig zijn is er onmiskenbaar verandering gaande. Zo signaleert De Zeeuw de neiging om nu maar vooral grote gedetailleerde plannen te maken ‘’die dan gelijk kunnen worden ingevuld wanneer de zware tijden voorbij zijn’’. Niet verstandig, meent De Zeeuw. Werk eerder met een combinatie van projecten die nu wel door kunnen gaan en ga uit van een meer programmatische benadering.

Begin met die gebieden, waar je goede programmatische verbindingen kunt maken. Dit zijn dan de deelplannen binnen een visie op hoofdlijnen van het totale plangebied. Hart van Zuid in Rotterdam is in dit kader een mooi voorbeeld. Onderdeel van deze aanpak is een vroegtijdige betrokkenheid van de eindgebruiker bij de planvorming.

De ‘overdosis plannen’ die momenteel gemaakt worden (bijvoorbeeld regio Twente) leiden alleen maar tot concurrentie tussen gebieden en gemeenten en betekenen een afbreuk aan de kwaliteit. Daarnaast geldt dat een beetje schaarste geen kwaad kan als het gaat om kwaliteit.” Noord Brabant heeft dit goed begrepen.

Veranderend palet
De Zeeuw signaleert een aantal structurele gevolgen van de crisis. Zo is niet uit te sluiten dat de komende tijd nog meer marktpartijen kopje onder gaan doordat ze geen omzet en winst kunnen maken en tegelijkertijd met hogere financieringslasten worden geconfronteerd “Die combinatie van factoren is killing voor een aantal bouwers en ontwikkelaars.”

Maar ook bij corporaties zullen klappen gaan vallen, hoewel enkele grotere, financieel krachtige corporaties juist meer zullen gaan acteren in gebiedsontwikkeling. Kortom: het palet van partijen in de gebiedsontwikkeling verandert. Ook de financieringsstructuur van gebiedsontwikkelingsprojecten zal blijvend veranderen en een aantal gemeenten zal zoals gezegd een dominantere rol gaan spelen.

De meeste marktpartijen zullen door afname van het machtsmiddel van grondposities meer in gaan zetten op voorwaartse integratie: het eerder in de planvorming inbrengen van kennis en expertise. Ook zullen enkele langer in de keten aanwezig blijven en - deels noodgedwongen - het gerealiseerde vastgoed zelf in beheer nemen in plaats (tegen een lage prijs) van af te stoten.

Transformatie
Het verschil tussen de krimp- en groeiregio’s in ons land zal zich scherper gaan aftekenen aldus De Zeeuw. Ook zal de vraag naar kantoren blijvend lager zijn. In transformatiegebieden zoals Stadshavens (Rotterdam), Binckhorst (Den Haag), A12-zone (Utrecht) zullen we ons kritischer moeten afvragen wanneer welke we ingreep willen doen.

Als deelgebieden nog redelijk goed draaien met rendabele bedrijven is transformatie wellicht te kostbaar en ‘te luxe’. De tijd van rijksoverheidssubsidies raakt sowieso voorbij. Naar Den Haag hoeft de sector dus niet te kijken als het verlossende antwoord. “Extra subsidies zijn echt verleden tijd, het zit er niet meer in.”

Bij de nieuwe generatie gebiedsontwikkeling draait het om strategische investeringsprogramma’s, samenwerking met transparante afspraken en marktgerichte programma s en ontwerpen. Nieuwe samenwerkingsvormen doen hun intrede zoals de bouwclaim nieuwe stijl, het jointventuremodel light en het alliantiemodel.

Ondernemerschap en betere communicatie
De afdeling luxe bonbons van de ‘snoepwinkel’ van de hoge grondprijzen waaruit publieke voorzieningen ruimschoots werden betaald, gaat dicht. De kostensoortenlijst van de grondexploitatiewet is bepalend, uitzonderingen daargelaten. Dit betekent meer marktgerichte plannen, bijgestelde ambities en vraagt om meer ondernemerschap, vanzelfsprekend aan de kant van de markt, maar ook aan de kant van de overheid.

De Zeeuw constateert voorts een politieke mentaliteitsverandering als het gaat om de ‘onnodige complexiteit’ die de huidige wet- en regelgeving met zich meebrengen. Met de voorgestelde Crisis- en Herstelwet lijkt het de goede kant op te gaan en gebiedsontwikkeling van veel onnodige ballast te worden ontdaan.

Miscommunicatie
Tot slot van zijn betoog wees De Zeeuw op het belang van communicatie en draagvlakverwerving, omdat daar nog zo veel grondig mis gaat. Het incorporeren van de ideeën van bewoners en gebruikers van een gebied in de plannen is essentieel voor het welslagen van het project, met als sluitstuk: doorzettingsmacht en politieke durf van de overheid. “Communicatie en een interactief planproces zijn onlosmakelijk onderdeel van gebiedsontwikkeling.” Te vaak gaat het hierbij nog mis. Als meest recente voorbeelden noemde hij het Westerscheldedrama en de CO₂-opslag bij Barendrecht. Los van de toekomstwaarde, kunnen we deze miscommunicatie, nu de financiering aan vele kanten onder druk staat echt niet meer veroorloven.

Onlangs verscheen 'De engel uit graniet, perspectief voor gebiedsontwikkeling in tijden van crisis', door Agnes Franzen en Friso de Zeeuw. Te bestellen bij de TU Delft: re-h@bk.tudelft.nl

In september verschijnt de Reiswijzer selectie marktpartijen, waarin een aantal spelregels met betrekking tot selectie is ontwikkeld.