Stedelijke vastgoedontwikkeling in de 21e eeuw

Stedelijke vastgoedontwikkeling in de 21e eeuw

De afgelopen jaren beleeft de bouw- en vastgoedsector een uitdagende periode. Omvangrijke leegstand en stilvallende ontwikkeling maakt pijnlijk duidelijk dat de sector zich zo snel mogelijk moet aanpassen aan de eisen en wensen van gebruikers in de 21e eeuw om te kunnen overleven.

Dat wat decennia lang gebeurde –het neerzetten van gebouwen met een technische levensduur van enkele tientallen jaren, zonder ons te bekommeren over wat er daarna mee zou gebeuren– is niet langer acceptabel.

Voor de overheid, zowel op het niveau van centrale organen alsook gemeentes,  levert dat nieuwe uitdagingen op. Om de ontwikkeling van stedelijk gebied te reguleren acteert de overheid primair kader stellend en faciliterend. Dat betekent dat de lessen die op dit moment worden geleerd in eerste instantie moeten doorklinken in de eisen die worden gesteld aan nieuwe projecten. Alleen op die manier kan een situatie zoals die op dit moment bestaat in de toekomst worden vermeden.

Herbruikbaarheid moet al in het eerste ontwerp worden meegewogen
De voornaamste doelstelling ligt in de herbruikbaarheid en aanpasbaarheid van toekomstige  bouwwerken. Op basis van de inzichten van vandaag moeten kantoren gemakkelijk kunnen ‘upgraden’ naar de laatste stand der techniek. Het snelst verouderende element van een (kantoor)gebouw is de installatie-infrastructuur. De afgelopen jaren zijn de eisen aan bijvoorbeeld de hoeveelheid dataverbindingen, maar ook op het gebied van (individuele)  klimaatbeheersing en energieverbruik drastisch veranderd.

Een kantoorgebouw van minder dan 15 jaar oud zonder de juiste voorzieningen is soms, omdat aanpassingen aan bovenstaande installaties ingrijpende verbouwingen vergen, economisch obsoleet. Nog steeds worden leidingen en installaties ingestort in beton, wat aanpassen of uitbreiden moeilijk maakt. Een standaard oplossing in de utiliteitsbouw is de plaatsing van een verlaagd plafond. Inmiddels heeft de praktijk aangetoond dat verlaagde plafonds de mogelijkheden voor functiewijziging negatief beïnvloeden. Veel verstandiger is het om installaties structureel bereikbaar te houden, bijvoorbeeld door toepassing van holle vloersystemen. De conceptuitwerking voor Green Office 2015, een breed door de ontwikkelings-, ontwerp-, bouw-, en installatiesector gedragen initiatief uit 2008, ondersteunt die stelling.

Bijkomend voordeel van het in de vloer opnemen van installaties is dat de bouwhoogte van gebouwen wordt gereduceerd, waardoor de vaak schaarse grond in binnenstedelijk gebied beter benut kan worden. Lagere verdiepingshoogte betekent namelijk meer etages in dezelfde bouwhoogte.

Als de principes van het hierboven omschreven ‘toekomstbestendig bouwen’ jaren geleden waren omarmd zou er vandaag bijvoorbeeld geen huisvestingsproblematiek voor studenten in de grote steden meer bestaan. Met bereikbare installaties zouden leegstaande kantoorgebouwen namelijk met veel minder moeite kunnen worden veranderd in studentenunits, waardoor een gebouw een volledig nieuw leven kan beginnen in een nieuwe functie. De functies wonen, werken en retail kunnen zo onderling uitwisselbaar worden in multifunctionele bouwwerken.

Duurzaamheid en comfort dragen bij aan minimale bouwoverlast en maximale levensduur
Naast de aanpasbaarheid kunnen de duurzaamheids- en comforteisen onder de loep worden genomen. Dit onderwerp is tweeledig en kan worden verdeeld in de bouwfase en de gebruiksfase van een gebouw.

Tijdens de bouwfase komt duurzaamheid tot uiting in bijvoorbeeld materiaalgebruik. De hoeveelheid benodigd materiaal speelt een rol, maar bijvoorbeeld ook de herbruikbaarheid van de toegepaste materialen. Het Cradle-to-Cradle gedachtengoed is hier van belang. Daarnaast moet tijdens de binnenstedelijke ontwikkeling de overlast voor omwonenden zoveel mogelijk worden beperkt. Bouwprojecten moeten de infrastructuur van een stad zo kort mogelijk belasten, waardoor minimale transportbewegingen nagestreefd moeten worden.

Dat pleit voor bouwtechnieken die gebaseerd zijn op prefabricatie; een beginsel dat goed aansluit bij de ambitie om ‘flexibele inbouw’ te faciliteren. Ook beperkt het verkorten van de bouwtermijn de overlast voor omwonenden.

Wanneer het gebouw in gebruik is verschuift het duurzaamheidsaspect naar de energiezuinigheid en de regelbaarheid van het binnenklimaat. Hiertoe bieden nieuwe technieken, zoals WKO-installaties en dubbele bouwdeelactivering voor het koelen en verwarmen van ruimtes met zo min mogelijk energie, goede mogelijkheden. Een prettig binnenklimaat, bijvoorbeeld op basis van het beginsel ‘warme voeten, koel hoofd’ leidt tot een gevoel van welbevinden bij de gebruikers van het gebouw, en kan een rol spelen bij het verlengen van de levensduur van het gebouw. Een goede mogelijkheid om de spreekwoordelijke ‘twee vliegen in één klap’ te slaan.

Rol overheid is cruciaal voor structurele verandering
De huidige stand van de bouwtechniek biedt alle bewezen mogelijkheden om bovenstaande ambities te realiseren. De praktijk leert echter dat de bouwsector een overwegend conservatieve instelling heeft, waarschijnlijk niet in de laatste plaats door de recente ontwikkelingen in de sector. Het is best begrijpelijk dat ondernemingen in zwaar weer liever ‘doen wat ze altijd al deden’ dan nieuwe technieken toe te passen; onbekend maakt ook hier onbemind. Een zetje in de rug is noodzakelijk om de anders vicieuze cirkel van ‘ouderwets bouwen’ te doorbreken.

Daarbij speelt de overheid een belangrijke rol. In Japan is bijvoorbeeld al jaren regelgeving van toepassing die stelt dat nieuwe gebouwen zodanig ‘flexibel’ moeten zijn dat ze minimaal 200 jaar aan de wensen van gebruikers moeten kunnen blijven voldoen. Een dergelijke stelling kan ook in ons land een belangrijke stap in de goede richting betekenen. Hoewel er verschillende initiatieven zijn om bijvoorbeeld duurzaamheid (zoals BREEAM) en energiezuinigheid van gebouwen te beoordelen zodra die ontwikkeld zijn, blijken hardere eisen aan ontwikkelplannen voordat er gebouwd wordt, bijvoorbeeld op bouwvergunningsniveau, vaak nog papieren tijgers. Het is zaak om het belang dat Nederlandse steden hebben bij het stimuleren van de ontwikkeling van multifunctionele, aanpasbare en duurzame gebouwen goed af te wegen. Dat is namelijk groter dan men op het eerste gezicht zou kunnen beseffen.

De urgentie om de eisen aan herbruikbaarheid en aanpasbaarheid van gebouwen structureel te heroverwegen wordt onderstreept door een simpele blik uit het raam: leegstaande winkel- en/of kantoorpanden die in een andere functie opnieuw waardevol zouden kunnen zijn voor gebruikers en overheid.

Auteur: Ger van der Zanden
E: zanden@slimlinebuildings.com

Over Slimline Buildings
Met het Slimline vloersysteem, een unieke combinatie van plafond, installatieruimte en topvloer, biedt Slimline Buildings B.V. de basis voor duurzaam en toekomstbestendig bouwen. De eigenschappen van het Slimline vloersysteem, zoals integratie van alle installaties in de holle vloer en de slankere verdiepingshoogte, maken Slimline het startpunt voor ieder ontwerp. Permanente bereikbaarheid maakt dat het opwaarderen van installaties of zelfs volledige functieverandering van (delen van) een gebouw met het Slimline vloersysteem tot de mogelijkheden behoren. Wonen, werken of retail; gebouwen klaar voor de toekomst, met een lange technische en economische levensduur.

Gerelateerde artikelen, events & downloads

c21 c146 c225
De voordelen van het bepalen van levensduurkosten

De voordelen van het bepalen van levensduurkosten

Vandaag om 10:01 uur
timer 4 min

Levensduurkosten zijn alle kosten in de ontwerp-, realisatie- en exploitatiefase. Breng die kosten goed in beeld ...

Lees verder »

c21 c127 c225 c263
Uitbreiding datacenter in Eindhoven met slimme koeling

Uitbreiding datacenter in Eindhoven met slimme ...

Gisteren om 10:01 uur
timer 4 min

Bij de uitbreiding van het datacenter van Interconnect was het niet alleen de vraag welke koeling er moest komen, ...

Lees verder »

c21 c225 c245
’t Veen: slimste en gezondste stad van Nederland?

’t Veen: slimste en gezondste stad van ...

Gisteren om 07:00 uur
timer 6 min

De Duurzaam Gebouwd Expeditie ’t Veen – Gemeente Hattem is op volle kracht onderweg. In een vierde ...

Lees verder »

c21 c225
Grote namen op het ZorgSaamWonen Congres: ‘Kiezen voor geschikt wonen’

Grote namen op het ZorgSaamWonen Congres: ‘Kiezen ...

Gisteren om 06:30 uur
timer 2 min

Het ZorgSaamWonen congres op 7 december heeft als thema ‘Kiezen voor geschikt wonen’. Er zijn vier ...

Lees verder »

c21 c190 c225 c244
Wapeningsvrije betonnen brug uit 3D-printer

Wapeningsvrije betonnen brug uit 3D-printer

27 nov om 10:01 uur
timer 3 min

Half december wordt in Steenwijk de eerste 3D-geprinte brug uit de kokers van Antea Group geplaatst. De brug wordt ...

Lees verder »

c21 c135 c225
MVI-congres raakt juiste snaren met honderden inschrijvingen

MVI-congres raakt juiste snaren met honderden ...

27 nov om 08:00 uur
timer 1 min

Het programma voor het Maatschappelijk Verantwoord Inkopen-congres is bijna compleet en de belangstelling voor ...

Lees verder »

c21 c225
Bijzondere woonconcepten en het Langer Thuis Akkoord op het ZorgSaamWonen Congres

Bijzondere woonconcepten en het Langer Thuis ...

26 nov om 17:00 uur

Het thema van het ZorgSaamWonen Congres, dat plaatsvindt op 7 december is 'Kiezen voor Geschikt Wonen'. Keynotes ...

Lees verder »

c21 c125 c186 c225 c243
'Breng BENG en NoM dichterbij met conceptmatig bouwen'

'Breng BENG en NoM dichterbij met conceptmatig ...

26 nov om 16:45 uur
timer 5 min

De ambities voor BENG, energieneutraal en Nul op de Meter (NoM) komen sneller in zicht door de toepassing van ...

Lees verder »

c21 c225 c243
'Warmtewet 2.0 leidt tot onrechtvaardigheid'

'Warmtewet 2.0 leidt tot onrechtvaardigheid'

26 nov om 15:30 uur
timer 4 min

“De opzet van de nieuwe Warmtewet 2.0 verdeelt de kosten voor de energietransitie oneerlijk”, vindt ...

Lees verder »

c21 c225
Advertorial: Extra aandacht voor een veilig ontwerp van de groepenkast bij het aansluiten van zonnepanelen en duurzame belastingen

Advertorial: Extra aandacht voor een veilig ...

26 nov om 13:22 uur
timer 1 min

De aansluiting van duurzame energiebronnen zoals zonnepanelen (PV) vraagt extra aandacht voor het ontwerp van ...

Lees verder »

c21 c134 c185 c225 c244
A1 bedrijvenpark Deventer West gaat circulair

A1 bedrijvenpark Deventer West gaat circulair

26 nov om 10:01 uur
timer 5 min

De uitbreiding van het A1 Bedrijvenpark in Deventer biedt de kans om een circulaire afslag te nemen. Na de keuze ...

Lees verder »

c21 c225
Handen uit de mouwen tijdens workshops MVI-congres

Handen uit de mouwen tijdens workshops MVI-congres

26 nov om 07:00 uur

Met ‘Beleid’, ‘Beweging’ en ‘Borging’ als centrale thema’s voor het ...

Lees verder »

Reactie plaatsen

keyboard_arrow_up