Stedelijke vastgoedontwikkeling in de 21e eeuw

Stedelijke vastgoedontwikkeling in de 21e eeuw

De afgelopen jaren beleeft de bouw- en vastgoedsector een uitdagende periode. Omvangrijke leegstand en stilvallende ontwikkeling maakt pijnlijk duidelijk dat de sector zich zo snel mogelijk moet aanpassen aan de eisen en wensen van gebruikers in de 21e eeuw om te kunnen overleven.

Dat wat decennia lang gebeurde –het neerzetten van gebouwen met een technische levensduur van enkele tientallen jaren, zonder ons te bekommeren over wat er daarna mee zou gebeuren– is niet langer acceptabel.

Voor de overheid, zowel op het niveau van centrale organen alsook gemeentes,  levert dat nieuwe uitdagingen op. Om de ontwikkeling van stedelijk gebied te reguleren acteert de overheid primair kader stellend en faciliterend. Dat betekent dat de lessen die op dit moment worden geleerd in eerste instantie moeten doorklinken in de eisen die worden gesteld aan nieuwe projecten. Alleen op die manier kan een situatie zoals die op dit moment bestaat in de toekomst worden vermeden.

Herbruikbaarheid moet al in het eerste ontwerp worden meegewogen
De voornaamste doelstelling ligt in de herbruikbaarheid en aanpasbaarheid van toekomstige  bouwwerken. Op basis van de inzichten van vandaag moeten kantoren gemakkelijk kunnen ‘upgraden’ naar de laatste stand der techniek. Het snelst verouderende element van een (kantoor)gebouw is de installatie-infrastructuur. De afgelopen jaren zijn de eisen aan bijvoorbeeld de hoeveelheid dataverbindingen, maar ook op het gebied van (individuele)  klimaatbeheersing en energieverbruik drastisch veranderd.

Een kantoorgebouw van minder dan 15 jaar oud zonder de juiste voorzieningen is soms, omdat aanpassingen aan bovenstaande installaties ingrijpende verbouwingen vergen, economisch obsoleet. Nog steeds worden leidingen en installaties ingestort in beton, wat aanpassen of uitbreiden moeilijk maakt. Een standaard oplossing in de utiliteitsbouw is de plaatsing van een verlaagd plafond. Inmiddels heeft de praktijk aangetoond dat verlaagde plafonds de mogelijkheden voor functiewijziging negatief beïnvloeden. Veel verstandiger is het om installaties structureel bereikbaar te houden, bijvoorbeeld door toepassing van holle vloersystemen. De conceptuitwerking voor Green Office 2015, een breed door de ontwikkelings-, ontwerp-, bouw-, en installatiesector gedragen initiatief uit 2008, ondersteunt die stelling.

Bijkomend voordeel van het in de vloer opnemen van installaties is dat de bouwhoogte van gebouwen wordt gereduceerd, waardoor de vaak schaarse grond in binnenstedelijk gebied beter benut kan worden. Lagere verdiepingshoogte betekent namelijk meer etages in dezelfde bouwhoogte.

Als de principes van het hierboven omschreven ‘toekomstbestendig bouwen’ jaren geleden waren omarmd zou er vandaag bijvoorbeeld geen huisvestingsproblematiek voor studenten in de grote steden meer bestaan. Met bereikbare installaties zouden leegstaande kantoorgebouwen namelijk met veel minder moeite kunnen worden veranderd in studentenunits, waardoor een gebouw een volledig nieuw leven kan beginnen in een nieuwe functie. De functies wonen, werken en retail kunnen zo onderling uitwisselbaar worden in multifunctionele bouwwerken.

Duurzaamheid en comfort dragen bij aan minimale bouwoverlast en maximale levensduur
Naast de aanpasbaarheid kunnen de duurzaamheids- en comforteisen onder de loep worden genomen. Dit onderwerp is tweeledig en kan worden verdeeld in de bouwfase en de gebruiksfase van een gebouw.

Tijdens de bouwfase komt duurzaamheid tot uiting in bijvoorbeeld materiaalgebruik. De hoeveelheid benodigd materiaal speelt een rol, maar bijvoorbeeld ook de herbruikbaarheid van de toegepaste materialen. Het Cradle-to-Cradle gedachtengoed is hier van belang. Daarnaast moet tijdens de binnenstedelijke ontwikkeling de overlast voor omwonenden zoveel mogelijk worden beperkt. Bouwprojecten moeten de infrastructuur van een stad zo kort mogelijk belasten, waardoor minimale transportbewegingen nagestreefd moeten worden.

Dat pleit voor bouwtechnieken die gebaseerd zijn op prefabricatie; een beginsel dat goed aansluit bij de ambitie om ‘flexibele inbouw’ te faciliteren. Ook beperkt het verkorten van de bouwtermijn de overlast voor omwonenden.

Wanneer het gebouw in gebruik is verschuift het duurzaamheidsaspect naar de energiezuinigheid en de regelbaarheid van het binnenklimaat. Hiertoe bieden nieuwe technieken, zoals WKO-installaties en dubbele bouwdeelactivering voor het koelen en verwarmen van ruimtes met zo min mogelijk energie, goede mogelijkheden. Een prettig binnenklimaat, bijvoorbeeld op basis van het beginsel ‘warme voeten, koel hoofd’ leidt tot een gevoel van welbevinden bij de gebruikers van het gebouw, en kan een rol spelen bij het verlengen van de levensduur van het gebouw. Een goede mogelijkheid om de spreekwoordelijke ‘twee vliegen in één klap’ te slaan.

Rol overheid is cruciaal voor structurele verandering
De huidige stand van de bouwtechniek biedt alle bewezen mogelijkheden om bovenstaande ambities te realiseren. De praktijk leert echter dat de bouwsector een overwegend conservatieve instelling heeft, waarschijnlijk niet in de laatste plaats door de recente ontwikkelingen in de sector. Het is best begrijpelijk dat ondernemingen in zwaar weer liever ‘doen wat ze altijd al deden’ dan nieuwe technieken toe te passen; onbekend maakt ook hier onbemind. Een zetje in de rug is noodzakelijk om de anders vicieuze cirkel van ‘ouderwets bouwen’ te doorbreken.

Daarbij speelt de overheid een belangrijke rol. In Japan is bijvoorbeeld al jaren regelgeving van toepassing die stelt dat nieuwe gebouwen zodanig ‘flexibel’ moeten zijn dat ze minimaal 200 jaar aan de wensen van gebruikers moeten kunnen blijven voldoen. Een dergelijke stelling kan ook in ons land een belangrijke stap in de goede richting betekenen. Hoewel er verschillende initiatieven zijn om bijvoorbeeld duurzaamheid (zoals BREEAM) en energiezuinigheid van gebouwen te beoordelen zodra die ontwikkeld zijn, blijken hardere eisen aan ontwikkelplannen voordat er gebouwd wordt, bijvoorbeeld op bouwvergunningsniveau, vaak nog papieren tijgers. Het is zaak om het belang dat Nederlandse steden hebben bij het stimuleren van de ontwikkeling van multifunctionele, aanpasbare en duurzame gebouwen goed af te wegen. Dat is namelijk groter dan men op het eerste gezicht zou kunnen beseffen.

De urgentie om de eisen aan herbruikbaarheid en aanpasbaarheid van gebouwen structureel te heroverwegen wordt onderstreept door een simpele blik uit het raam: leegstaande winkel- en/of kantoorpanden die in een andere functie opnieuw waardevol zouden kunnen zijn voor gebruikers en overheid.

Auteur: Ger van der Zanden
E: zanden@slimlinebuildings.com

Over Slimline Buildings
Met het Slimline vloersysteem, een unieke combinatie van plafond, installatieruimte en topvloer, biedt Slimline Buildings B.V. de basis voor duurzaam en toekomstbestendig bouwen. De eigenschappen van het Slimline vloersysteem, zoals integratie van alle installaties in de holle vloer en de slankere verdiepingshoogte, maken Slimline het startpunt voor ieder ontwerp. Permanente bereikbaarheid maakt dat het opwaarderen van installaties of zelfs volledige functieverandering van (delen van) een gebouw met het Slimline vloersysteem tot de mogelijkheden behoren. Wonen, werken of retail; gebouwen klaar voor de toekomst, met een lange technische en economische levensduur.

Gerelateerde artikelen, events & downloads

c21 c40 c225 c243
Nieuwe gebouwen moeten vanaf 2030 emissievrij zijn

Nieuwe gebouwen moeten vanaf 2030 emissievrij ...

Het Europees Parlement heeft afgelopen dinsdag ingestemd met plannen om het energieverbruik en de CO2-uitstoot in gebouwen te verminderen. Uiterlijk in 2050 moeten ...

Lees verder

c21 c190 c225
Ecologisch bouwen: “Meer end-use brandtesten nodig!”

Ecologisch bouwen: “Meer end-use brandtesten ...

Leveranciers en producenten besteden op dit moment nog te weinig aandacht aan de brandveiligheid van toepassingen van ecologische isolatiematerialen. En dat terwijl ...

Lees verder

c21 c40 c185 c225
Position Paper: Samen Circulair voor een Duurzame Toekomst

Position Paper: Samen Circulair voor een Duurzame ...

De Branchevereniging Nederlandse Architectenbureaus (BNA) lanceert de position paper ‘Samen Circulair’. Het is een handreiking met als doel de overgang ...

Lees verder

c21 c225
Duurzame banden versterken met zeilrace
sep06

Duurzame banden versterken met zeilrace

Ieder jaar organiseert CFP Green Buildings de Green Buildings Regatta. Deze zeilrace is een mooie kans om de banden met klanten of collega’s te versterken. ...

Lees verder

c21 c40 c225 c237 c265
Kanaalplaat met 90% CO2-reductie op het bindmiddel

Kanaalplaat met 90% CO2-reductie op het bindmiddel

VBI wil al in 2025 voldoen aan de Paris Proof-normen, die pas in 2030 van kracht zijn. Die ambitie wordt nu al overtroffen, dankzij een recente innovatie: prefab ...

Lees verder

c21 c225
Kracht van parametrisch ontwerpen uitgelicht

Kracht van parametrisch ontwerpen uitgelicht

De mogelijkheden en de kracht van parametrisch ontwerpen worden duidelijk op de nieuwe site. Ontdek het meest duurzame gebouwontwerp voor benutting van daglicht, ...

Lees verder

c21 c40 c140 c225 c237 c276
Klimaatdoelstellingen overtreffen met lef en vernieuwende samenwerkingen

Klimaatdoelstellingen overtreffen met lef en ...

Een duurzaamheidsvisie maakt pas impact als het in de praktijk gestalte krijgt, in de vorm van innovatie, projecten en nieuwe samenwerkingen. Knauf sprak de ambitie ...

Lees verder

c21 c41 c134 c225 c237 c265
Lees nu ‘Bouwen aan de toekomst van wijken’

Lees nu ‘Bouwen aan de toekomst van wijken’

De toekomst van wijken staat centraal in het nieuwste e-zine van Duurzaam Gebouwd. Je leest hem gratis in onze kennisbank en opent hem direct via deze link.

Lees verder

c21 c35 c225
50 sleutels tot succes tijdens het Green Buildings Event
apr11

50 sleutels tot succes tijdens het Green Buildings ...

Extern evenement De 50 sleutels tot succes, de best practices van het Green Buildings Event, zijn bekend. Zij delen kennis, innovaties en praktische tips binnen het thema ‘Duurzaam ...

Lees verder

c21 c40 c225 c265
Milieu-impact verlagen dankzij verduurzaming verpakkingen

Milieu-impact verlagen dankzij verduurzaming ...

Het verduurzamen van verpakkingen speelt een belangrijke rol, onder andere in het kader van minimaliseren van afval. Itho Daalderop meldt dat ze vernieuwde en plasticvrije ...

Lees verder

c21 c35 c225
Kennismiddag over Bouwen onder de Omgevingswet
apr09

Kennismiddag over Bouwen onder de Omgevingswet

Extern evenement Als architect of professional werkzaam bij een architectenbureau zoek je naar verdieping van specifieke wijzigingen in de Omgevingswet. De kennismiddag ‘Bouwen ...

Lees verder

c21 c41 c136 c225 c244
Vloer met fabrieksmatig ingebouwde installaties

Vloer met fabrieksmatig ingebouwde installaties

Hogere kwaliteit, minder faalkosten en uitstoot van schadelijke broeikasgassen zijn voordelen van prefab bouwen. De VBI Integraalvloer is een plug-and-play-vloer ...

Lees verder

Reactie plaatsen

keyboard_arrow_up