Versnelde nieuwbouw dankzij een CPC

timer5 min
Versnelde nieuwbouw dankzij een CPC

Al schrijvend en analyserend ontdekte ik dat we voor het versnellen van de nieuwbouw een nieuw instrument nodig hebben, om een lokale goedkeuring ook landelijk toe te passen. Hierdoor ontstaat de mogelijkheid van een snelle ‘copy paste’. In dit artikel vertel ik je over de mogelijke impact hiervan.

Alle eenmaal goedgekeurde en succesvol gebleken nieuwbouw* kan gebundeld worden in een zogenoemde Copy Paste Catalogus, kortweg CPC. Hieruit kan een gemeente een bouwwerk kiezen en een daarbij behorende locatie zoeken om aan een bewezen lokale vraag te voldoen. Zij kan dan ook, in een vroeg stadium, de ‘Not in my backyard’-bezwaren inventariseren.

En als de keuze is gemaakt, waarbij alle bezwaren zijn afgehandeld? Dan kan het bouwen direct beginnen, op de door de gemeente aangewezen locatie. Immers, alle vergunningen zijn al verleend, door een keuze uit een CPC. Basisvoorwaarde voor een effectief gebruik van een CPC is natuurlijk een perfect ingeregelde overheid. De structuurvisie (Rijk en provincie), het bestemmingsplan (provincie en gemeenten) en de projectbesluiten met mogelijke vrijstellingen (gemeenten) moeten wel op elkaar zijn afgestemd en het gebruik van een CPC toestaan.

De regie

Het Rijk is marktmeester in een geleide markteconomie van de bouwproductie. Zij kan onder meer via structuurvisies mogelijkheden bijsturen, zodat de bouw weer aansluit bij wat er in de maatschappij gaande is. Het Rijk, de provincie en de gemeenten kunnen daarbij wat minder vasthouden aan achterhaalde inzichten.

Doordat een aantal productiemiddelen zijn gedemocratiseerd kan men nu pre-industrieel werken vanuit ‘eigen huis’. De overheid moet daarom het functionalisme (het scheiden van wonen en werken) loslaten. Combinaties moet ze beter faciliteren. Zo kunnen er woonwerkgebouwen worden goedgekeurd. Iedere verdieping kent daar een woonunit, met daaraan gekoppeld een werkunit.

Ik geef een voorbeeld. De werkunit kan bij een zelfstandige zorgverlener een praktijkruimte zijn. Naast het Rijk en de provincies is de gemeente aan zet. In de uitvoering ligt de regie meestal bij de gemeente, die zich moet houden aan de structuurvisie. Naast het geopperde gebruik van een CPC kan een gemeente de nieuwbouw ook anders versnellen. Nu vertragen gemeenten nieuwbouw door onder meer te weinig deskundige ambtenaren, dicht regelen van mogelijke bestemmingen en door het kiezen van een niet actief grondbeleid**.

Opgeschaald maatwerk

Het gebruik van een CPC geeft de mogelijkheid om op verschillende locaties tegelijkertijd direct maatwerk te bieden, zonder al te veel indirecte kosten. Daarmee wordt de verhouding tussen de directe kosten*** met de totale kosten gunstiger. Het maatwerk begint bij het inventariseren van de vraag en het juist vastleggen in een Programma van Eisen (PvE). Het gaat hierbij, onder meer, om een duiding van de ruimtevraag en het budget. Hoeveel functioneel nuttig vloeroppervlak**** is vereist voor welke prijs?

Denk daarom vanuit plattegronden en niet vanuit de gevelvorm. Dat laatste wordt vaak afgedwongen door gemeenten, wanneer je wilt bouwen in een historisch stadscentrum of een straat met beschermde stadsgezichten of met monumenten. Deze locaties vallen, mijn inziens, daarom zeker af wanneer men wil gaan werken met een CPC. Natuurlijk moet een gevel wel esthetisch verantwoord zijn.

Nóg gunstiger

Een ruim geformuleerde welstandsnota kan daarbij van dienst zijn. Daar waar specifieke vraag is kan men een bepaald type CPC-gebouw snel realiseren. En ook op verschillende locaties tegelijkertijd. Maatwerk kun je daardoor opschalen. Prefab in bouwfabrieken voor CPC is mogelijk, neergezet door eenzelfde bouwteam. Daarmee wordt de verhouding tussen directe en totale kosten nóg gunstiger.

Grond- en parkeerquote

Om CPC-gebouwen betaalbaar te krijgen is het raadzaam om zo min als mogelijk geld uit te geven aan de grond. Een indicator daarvoor heet de grondquote. Deze quote geeft aan welk deel van de totale stichtingskosten grondkosten zijn. De grondkosten kun je gelijkstellen aan de geïndexeerde uitgifteprijs, óf aan de huidige residuele grondprijs.

In lijn met deze gedachte kunnen we ook spreken over een parkeerquote. Deze quote geeft dan aan welk deel van de totale stichtingskosten kosten zijn voor het creëren van parkeergelegenheid op eigen terrein en voor eigen gebruik. Voor ondergronds parkeren is dat aanzienlijk. Bij een klein appartement is dat al snel één zesde.

Beter is bovengronds te parkeren in de publieke ruimte. Financieel gezien is dat ook te verdedigen. Bewoners betalen al onroerende zaak belasting en motorrijtuigenbelasting. Mogelijk, mede dankzij de bankencrisis, begaf de overheid zich in een andere richting. Veel gemeenten kozen voor zo veel als mogelijk gronduitgifte, met parkeren op eigen terrein.

Bij nieuwbouwprojecten, met gemeentelijke gronduitgifte, zitten in de totale stichtingskosten meestal de indirecte kosten van bovenwijkse voorzieningen, van planeconomische berekeningen en van planschade. Of deze indirecte kosten ook verhaald worden op de kopers van de bouwkavels, hangt af van de gemeente. Rijke gemeenten rekenen deze kosten soms niet door (wat een vorm van objectsubsidie is). Deze indirecte kosten hebben zeker invloed op de bovenstaande quotes. Het wordt tijd voor meer actief grondbeleid, zodat de grondquote en de ‘parkeerquote’ omlaag kunnen gaan. Grondbeleid kun je inzetten om mensen te huisvesten die sociaal zijn ontwricht en met hun bestaanszekerheid worstelen.

Objectsubsidies op bouwgrond voor CPC-(woonwerk)gebouwen en op de daarbij vereiste parkeergelegenheid zouden niet misstaan. Ook wanneer dat officieel niet voor het algemeen nut is. Het is overigens aan ieder kabinet om “voor het algemeen nut” te definiëren. Dit kan het best in samenwerking met de SER (Sociaal Economische Raad). Zo krijgt de pechgeneratie alsnog een kans op passende huisvesting.

Tekst: Hans Hidden


*  N.B. 1: Zie ook het artikel over isochroniteit. Succesvol vastgoed ontstaat wanneer er een aantal levensduren op elkaar worden afgestemd. Zeker die van de Fysieke -, Financieel economische -, Functioneel economische -, Fijn milieutechnische – en eventueel die van de Fiscale levensduur.

** N.B. 2: Lees een faciliterend of passief grondbeleid; te weinig gemeenten kiezen voor samenwerking met mogelijke marktpartijen zoals met pensioenfondsen. Dit kan via bouwclaim-, joint venture- en via concessiemodellen.

*** N.B. 3:  Bouwkosten kunnen worden opgesplitst in directe – en indirecte bouwkosten.  Directe kosten betreft alles wat direct zichtbaar opgaat in het bouwwerk. Ze kunnen worden toegerekend naar kostendragers (elementen) of kostenplaatsen (soort werk). Directe- en indirecte bouwkosten kunnen worden gezien als parameters. Stelregel is om de verhouding tussen directe kosten met de totale kosten zo gunstig mogelijk te maken. Hoe hoger dit quotiënt hoe beter.

**** N.B. 4: NEN 2580 is een vrijwillig te accepteren landelijke norm voor hoe oppervlakten te definiëren en te meten. Een aparte groep deskundigen beheren deze norm.

Gerelateerde artikelen, events & downloads

c21 c225
DUMAVA 2025 ook voor sportverenigingen

DUMAVA 2025 ook voor sportverenigingen

De subsidieregeling Duurzaam Maatschappelijk Vastgoed (DUMAVA) wordt in 2025 opnieuw opengesteld, met een totaal subsidiebudget van € 405 miljoen ...

Lees verder

c21 c225 c302
Dit betekent het inperken van CSRD voor je duurzaamheidsrapportage

Dit betekent het inperken van CSRD voor je duurzaamheidsrapportage

De recente aanpassing van de Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) door het Omnibus-voorstel van de Europese Commissie schudde het duurzaamheidslandschap ...

Lees verder

c21 c40 c185 c225
Financiële incentieven voor circulair bouwen

Financiële incentieven voor circulair bouwen

Overheden die samen met het bedrijfsleven meetbaar circulair bouwen. Is dat een vergezicht of is dit al werkelijkheid? Tijd om de status quo op te maken.

Lees verder

c21 c41 c185 c225
Oproep: schaal de circulaire economie op 

Oproep: schaal de circulaire economie op 

Grote Nederlandse bedrijven luiden de noodklok en eisen dat het kabinet-Schoof direct actie onderneemt om de circulaire economie in Nederland te versnellen. De ...

Lees verder

c21 c225 c301
Whitepaper met oplossingen voor netcongestie

Whitepaper met oplossingen voor netcongestie

De whitepaper ‘Watt nu?’ helpt je je kennis op te vijzelen over netcongestie en mogelijke oplossingen. Het volraken van het elektriciteitsnet hoeft ...

Lees verder

c21 c225 c265 c301
Beter benutten van het elektriciteitsnet om netkosten te drukken

Beter benutten van het elektriciteitsnet om ...

De investeringskosten tot 2040 kunnen met 30 miljard euro worden verlaagd. Dat vindt de Nederlandse Vereniging Duurzame Energie (NVDE). Zoals het er nu voor staat, ...

Lees verder

c21 c225 c243
Toekomstbestendig wonen: nieuw Deltaplan?

Toekomstbestendig wonen: nieuw Deltaplan?

De klok tikt richting 2050, en de uitdaging is gigantisch: de bestaande bouw moet in hoog tempo verduurzamen, om Nederland klimaatneutraal te maken. Het is een ...

Lees verder

c21 c225
STOER: Versimpelen én verduurzamen? Denk mee!

STOER: Versimpelen én verduurzamen? ...

Het STOER-team klaarde een flinke klus: honderden voorstellen uit het veld zijn geanalyseerd en omgezet in een concreet conceptadvies. Een eerste stap richting ...

Lees verder

c21 c225 c302
CSRD en CO2: van uitdaging naar succes

CSRD en CO2: van uitdaging naar succes

Een CO2-rapportage als een slimme bouwsteen voor volledige CSRD-compliance. Het verduurzamen van je organisatie staat centraal in een webinar, dat je helpt om te ...

Lees verder

c21 c140 c185 c225
NMD verduidelijkt hergebruik en losmaakbaarheid

NMD verduidelijkt hergebruik en losmaakbaarheid

De Stichting Nationale Milieudatabase (NMD) publiceerde een toelichting over hoe hergebruik en losmaakbaarheid worden meegenomen in milieuprestatieberekeningen ...

Lees verder

c21 c225 c243
De slimste aanpak voor vastgoedverduurzaming

De slimste aanpak voor vastgoedverduurzaming

Wet- en regelgeving wordt strenger en banken stellen steeds hogere duurzaamheidseisen bij de herfinanciering van vastgoed. Gebouwen toekomstbestendig maken is enerzijds ...

Lees verder

c21 c225
Eindhoven bouwt door: 189 appartementen in Gildekwartier

Eindhoven bouwt door: 189 appartementen in Gildekwartier

Op donderdag 27 maart werd de feestelijke start van de bouw van het Gildekwartier gevierd. Wethouder Mieke Verhees verrichtte de starthandeling, een ferme klap ...

Lees verder

Reactie plaatsen

keyboard_arrow_up