Wat kunnen we leren van koplopergemeenten? - deel 3

Wat kunnen we leren van koplopergemeenten? - deel 3

Het financieel mogelijk maken van verduurzaming van gemeentelijk vastgoed zie ik als de grootste uitdaging binnen het verduurzamingsproces waar de meeste gemeenten zich middenin bevinden. Het bepalen en uitwerken van de financieringsvorm vraagt samenwerking ‘over de muurtjes’ binnen een gemeente.

Vaak ligt er financieel-technisch geen concrete oplossing klaar en ook op operationeel niveau is er de benodigde afstemming nodig om bijvoorbeeld de split incentive tussen eigenaar en huurder op te lossen. Een van de eerste topics die opkomt bij het financieringsvraagstuk: het intern of extern organiseren van middelen, oftewel kan er binnen de eigen organisatie geld vrijgemaakt worden of wordt er gezocht naar een oplossing buiten de deur?

We zien externe financiering in de vorm van een ESCo in de gemeente Rotterdam, via provinciale energiefondsen in bijvoorbeeld Overijssel en Noord-Brabant en intern georganiseerde financiering bij o.a. gemeente Den Bosch en gemeente Nijmegen in de vorm van (revolverende) duurzaamheidsfondsen. Over het algemeen vraagt het extern laten financieren een verder gevorderde voorbereiding en zeer heldere uitgangspunten. Denk hierbij bijvoorbeeld aan het omschrijven van de te behalen (besparings)doelen, gedestilleerd uit een routekaart of bovenliggende ambitie. In het geval van bredere uitbesteding van taken, denk aan het onderhoud in het geval van een ESCo, is professioneel opdrachtgeverschap essentieel om vanuit een regierol grip te houden op hetgeen buiten de deur wordt gezet. Elke onduidelijkheid of onzekerheid die aanwezig is, zorgt voor uitbestede onduidelijkheid resulterend in een afgeprijsd risico door de opdrachtnemer en een groter prijskaartje voor de gemeente. Intern financieren vraagt op een andere manier een flexibiliteit van een gemeentelijke organisatie, omdat hier een nieuwe vorm of financieringsinstrument ingepast moet worden binnen de bestaande processen.

Alloceren separaat verduurzamingsbudget essentieel?

De praktijk laat zien dat duurzaamheid als thema in strategie en operatie veelal nog gescheiden wordt van de meer traditionele processen en taken binnen een gemeente. Idealiter groeit het thema in de organisatie en wordt zowel voor nieuwbouw als bestaand vastgoed altijd gekozen voor de meest optimale oplossing vanuit een levenscyclusperspectief. Komt het aan op de financiële kant van verduurzaming, dan lijkt in de gemiddelde huidige gemeentelijke organisatie het inrichten van een separaat verduurzamingsbudget – voor zowel fte’s als voor de uitvoering van maatregelen - essentieel. Allereerst omdat de aandacht voor verduurzaming namelijk in de dagelijkse praktijk veelal sneuvelt doordat bestaande budgetten niet toereikend zijn voor verduurzamingsingrepen. Nico Koelman, bureauhoofd vastgoed bij de gemeente Hoorn: “Als ik vanuit mijn onderhoudsbudget moet kiezen tussen 9 gebouwen onderhouden en 1 verduurzamen, of ik kan 12 gebouwen onderhouden, dan kies ik het laatste”.  Hiernaast zijn boekhoudkundig gezien verduurzamingsmaatregelen vaak levensduur verlengende ingrepen, waardoor de kosten geactiveerd mogen worden – dit in tegenstelling tot onderhoudswerkzaamheden. Tenslotte zien we dat het adresseren van het vraagstuk door op alle lagen in de organisatie verantwoordelijkheden te beleggen soms vergeten of overgeslagen wordt. Ook hier gaat het alloceren van budget aan vooraf. 

Revolverend duurzaamheidsfonds gemeente Nijmegen

In Nijmegen is drie jaar geleden gekozen voor een intern rendabel krediet. Annet Scholten, business controller vastgoed bij de gemeente Nijmegen, vertelt: “Dat we wilden verduurzamen was duidelijk, maar geld was er niet. We werkten vaker met rendabele kredieten en bedachten samen met DHV (red. voor de fusie met Royal Haskoning) hoe we met de opgehaalde energiebesparingen de kapitaallasten van een investeringskrediet zouden kunnen dekken.” Bij sommige maatregelen is de jaarlijkse besparing groter dan de kapitaallasten die de investering en afschrijving met zich meebrengt; daar ontstaat de revolverende werking van het fonds. Het ‘surplus’ kan ingezet worden voor nieuwe maatregelen. Scholten vertelt: “Op dit gebied verschilt het fonds van de kredieten die we al kenden. Technisch hebben we het fonds zo ingeregeld dat alle behaalde besparingen, ook als die groter zijn dan de kapitaallasten, via een speciaal ingestelde Reserve Duurzaamheid, beschikbaar blijven voor verduurzamingsmaatregelen in plaats van dat het terugstroomt naar de algemene middelen.”

Praktisch oplossen van split incentive

In vrijwel alle financieringsvormen is het essentieel om de behaalde besparingen ergens weg kunnen strepen tegen de gedane investeringen. Het overbruggen van de schotten binnen een gemeentelijke organisatie kan al uitdagend zijn, de uitdaging is des te groter in het geval dat de gemeente niet zelf het te verduurzamen gebouw gebruikt maar het verhuurt aan een derde. In Nijmegen is men begonnen met de verduurzaming van gebouwen waar de gemeente zelf de energierekening betaalt. Toch moeten er ook intern strakke afspraken gemaakt worden over de terug te halen energiebesparing. Hierbij wordt gerekend met de theoretische besparing die de maatregel tot gevolg heeft, om de invloed van gebruik- en gedragsveranderingen buiten beschouwing te kunnen laten. Erik Cobussen: “Dit blijft een case-afhankelijke uitdaging waar we soms na een jaar opnieuw in gesprek gaan om te evalueren hoe de werkelijke en berekende besparingen zich tot elkaar verhouden”. Al is er wel een win-win situatie: de gemeente berekent de besparingen en terugverdientijden aan de hand van het eigen energietarief, die voordeliger is dan de tarieven van een particuliere huurder. De besparing die de maatregel een huurder oplevert, is dus vaak groter dan de vergoeding die de gemeente aan de huurder vraagt.

Samenwerking ‘over de muren’

Eén specifiek ideaal financieringsmodel voor de verduurzaming van gemeentelijk vastgoed bestaat niet. Vele kleuren zijn mogelijk en de best passende is sterk afhankelijk van de volwassenheid van de vastgoedorganisatie, de (mogelijke) samenwerking binnen een gemeente en de hoeveelheid en potentie van het vastgoed zelf. Cruciaal in het vinden en uitwerken van de juiste financieringsmethode? Communicatie en samenwerking over de grenzen van de betrokken disciplines en door de verschillende lagen van de organisatie, van strategie tot operatie.

Zoek verder binnen deze onderwerpen

Gerelateerde artikelen, events & downloads

c21 c190 c225
Duurzaamheid kunststof en houten kozijnen onder de loep

Duurzaamheid kunststof en houten kozijnen onder ...

Om de vraag ‘Wat is duurzamer: kunststof of houten kozijnen?’ te beantwoorden dook een onderzoeksteam in deze materie. In de nieuwe vlog ‘De Keuringsdienst ...

Lees verder

c21 c225 c261
Kans voor bouwbedrijven in analyseren projectinformatie-data

Kans voor bouwbedrijven in analyseren projectinformatie-data

Eén derde van bouwbedrijven analyseert de verzamelde projectinformatie-data (nog) niet. En 27 procent analyseert op dit moment ook geen data over de voortgang ...

Lees verder

c21 c225 c243 c277
Seminar toont belang van ventilatieve koeling en zonwering

Seminar toont belang van ventilatieve koeling ...

Het belang van ventilatieve koeling en zonwering komt onder de aandacht op woensdag 12 juni in Burgers’ Zoo te Arnhem.

Lees verder

c21 c41 c185 c190 c225
Onderzoek en onderwijs broodnodig voor veilige bouwmethodetransitie

Onderzoek en onderwijs broodnodig voor veilige ...

De bouw- en vastgoedsector wil op korte en lange termijn de CO2-uitstoot fors verminderen. Door hier budgetten aan te koppelen, verdwijnt de vrijblijvendheid. Alle ...

Lees verder

c21 c40 c120 c185 c225
Circulair renoveren en CO2-reduceren in e-zine

Circulair renoveren en CO2-reduceren in e-zine

Nu de nieuwbouwopgave op diverse plekken vertraging oploopt vanwege netcongestie en vertraagde afgifte van vergunningen, zijn de ogen gericht op renovatie. Terecht ...

Lees verder

c21 c185 c225 c243
Circulaire transitie heeft nu meer stimulansen nodig

Circulaire transitie heeft nu meer stimulansen ...

Het is gek dat zo veel aandacht en stimulansen gaan naar de transitie naar een energieneutraal Nederland, vindt Paul van Doorn van Giesbers Ontwikkelen en Bouwen. ...

Lees verder

c21 c41 c225
Pleidooi voor andere manier van bouwen

Pleidooi voor andere manier van bouwen

Een andere manier van bouwen is cruciaal in het streven een klimaatpositieve leefomgeving en een leefbare wereld. De grootste uitdaging is de keuze voor bouwmaterialen ...

Lees verder

c21 c40 c120 c185 c225
Duurzaam Gebouwd Op Locatie: Circulair Renoveren

Duurzaam Gebouwd Op Locatie: Circulair Renoveren

Op donderdag 16 mei laten Heijmans en Rijksvastgoedbedrijf je de waarde zien van circulair renoveren, aan de hand van praktijkvoorbeelden en innovaties. Je ontdekt ...

Lees verder

c21 c41 c225 c237 c265
Sturen op Paris Proof en Quick Carbon Indicator met GPR Materiaal

Sturen op Paris Proof en Quick Carbon Indicator ...

Om binnen de 1,5 graad opwarming van de Aarde te blijven, moeten we sturen op onze korte termijn emissies: de bouwsector moet in 2030 55% minder CO2-uitstoten ten ...

Lees verder

c21 c40 c148 c225 c243
Duurzaamheid gaat verder dan de energieprestatie

Duurzaamheid gaat verder dan de energieprestatie

Tijdens bouwprojecten ligt de focus nu vooral op het toepassen van een energiezuinig systeem. Liever ziet René Cas van R-Vent dat er naast die energieprestatie ...

Lees verder

c21 c225 c243
<span class='TextRun SCXW226760378 BCX0' lang='NL-NL' xml:lang='NL-NL' data-contrast='auto'>Slimme oplossingen voor congestiearm bouwen</span>

Slimme oplossingen voor congestiearm bouwen

Itho Daalderop liet op de VSK 2024 onder andere slimme oplossingen zien voor congestiearm bouwen. Het bedrijf presenteerde producten die bijdragen aan het verminderen ...

Lees verder

c21 c185 c225
Gebruikte gevelstenen dragen bij aan een betere MPG-score

Gebruikte gevelstenen dragen bij aan een betere ...

In zijn zoektocht naar het hergebruik van bouwmaterialen ontdekte Bob Floris de mogelijkheden van gebruikte gevelstenen. Deze behouden niet alleen kwaliteit maar ...

Lees verder

Reactie plaatsen

keyboard_arrow_up