Vernieuwing van de woningmarkt ligt buiten het woonakkoord

Vernieuwing van de woningmarkt ligt buiten het woonakkoord

Met het woonakkoord laat een structurele hervorming van de woningmarkt nog even op zich wachten. Maar niet getreurd: de woonsector kan de vernieuwing ook zelf in gang zetten. Stap uit de vertrouwde kaders: herwaardeer de huur, denk vanuit regionaal perspectief en creëer meerwaarde over de grenzen van sectoren heen.

Huren is ‘hot’
Stimuleren van eigen woningbezit: het staat bovenaan in de woonparagraaf van het regeerakkoord. De realiteit is echter anders, want datzelfde regeerakkoord voorziet in tal van maatregelen die de toegang tot de koopmarkt belemmeren:

  • de hervorming van de studiefinanciering vergroot de schuldenlast van de nieuwe toetreders tot de woningmarkt;
  • startersleningen dichten dit gat niet, maar vergroten de schuldenlast en leiden tot prijsopdrijving;
  • de flexibilisering van de arbeid leidt tot minder zekerheid t.a.v. inkomen en vergroot het risico voor de kredietverlener;
  • de verplichte aflossing leidt tot hogere maandlasten en beperkt het leenvermogen;
  • de sanering van de bancaire sector leidt tot verscherping van de eisen voor kredietverlening.

Noodzakelijk of niet, het is duidelijk dat deze maatregelen de koop van een eigen woning bepaald niet stimuleren. De geringe concurrentie tussen de banken, de afnemende koopkracht en hogere eigen bijdragen in de zorg doen dat evenmin. Het woonakkoord repareert slechts in de marge en voor de korte termijn. Tegenover dit alles staan dalende huizenprijzen. Die maken de koopmarkt weer iets toegankelijker, maar laten ook zien dat een eigen woning toch niet dat veelbelovende appeltje voor de dorst is: eerder een blok aan het been waar je moeilijk vanaf komt. Dat zal niet gauw anders worden, want het aanbod aan koopwoningen zal alleen maar toenemen, als de babyboomers hun koopwoningen over een aantal jaren gaan verlaten.

Het heil zit dus niet in eigen woningbezit, zeker niet voor iedereen. Niet de koop, maar de huur moet gestimuleerd en verdient herwaardering: in euro’s en in emotie. Maak huren echt marktconform en beëindig gelijktijdig de fiscale bevoordeling van eigen woningbezit. Maak huur weer aantrekkelijk voor consument, producent en exploitant: huren is niet zielig, huren is ‘hot’!

Couleur locale
Marktconforme huren leiden tot regionale differentiatie: in prijzen en in verhoudingen tussen koop en huur. Dat is een goede zaak, want het confronteert het product direct met de concrete lokale behoefte en dwingt tot heldere keuzen tussen kwaliteit, rendement en financiering enerzijds en woonwensen, leefstijl, demografisch ontwikkelingen en betaalbaarheid anderzijds. Wie waarde hecht aan dynamiek en flexibiliteit stelt nu eenmaal andere eisen dan wie prijs stelt op rust en zekerheid. Verjonging en groei leiden tot andere marktverhoudingen dan vergrijzing en krimp.

Vier muren met een dak erop en een prijskaartje eraan is dan niet genoeg. Woonomgeving, energie, zorg en financiering, het zijn onderwerpen die consument, producent en exploitant steeds meer raken: op emotioneel vlak en direct in de portemonnee. Bovendien neemt de consument steeds meer zelf het heft in handen, geholpen door de ontwikkeling in technologie en communicatie. Meer en meer komt het initiatief van onderop en krijgt het collectief opnieuw waarde: we doen het zelf en we doen het samen, en als het even kan onafhankelijk van de ‘oude’ instituties. Dat daagt producenten uit om met nieuwe arrangementen te komen, vanuit nieuwe rollen en allianties die over de grenzen van de eigen sector en het vertrouwde systeem heen gaan.

Stimulans van buiten
Voor wie die stap wil maken biedt het regeerakkoord aanknopingspunten genoeg, maar dan vooral op andere dossiers dan ‘wonen’:

  • een duurzame energievoorziening geeft comfort en helpt woonlasten te beheersen;
  • zorg dichtbij en extramuralisering vereisen levensloopbestendigheid van woning en woonomgeving;
  • nieuwe alternatieve financieringsvormen helpen consumenten en ondernemers zelf initiatief en verantwoordelijkheid te nemen;
  • een innovatie-agenda stimuleert techniek die de zelfbeschikking van de consument vergroot;
  • decentralisatie en vermindering van de regeldruk activeren lokaal maatwerk en lokaal vermogen;
  • verbetering van ordening en governance van corporaties, verzekeraars, zorginstellingen en pensioenfondsen vraagt gerichtheid op investeringspotentieel en rendement.

Het zijn beleidsvoornemens die, zij het niet direct, dan toch indirect voor consumenten, producenten, exploitanten en financiers nieuwe wegen openen naar innovaties in de woningmarkt.

Over de sectoren heen
Energiebesparing krijgt prioriteit, met name in de bestaande voorraad; kleinschalig en duurzaam opwekken van energie wordt gestimuleerd. Een energiefonds biedt extra stimulans. Technologische ontwikkeling zorgt voor een steeds hoger rendement, energetisch en financieel. Als de fiscale en wettelijke belemmeringen dan ook echt worden weggehaald ontstaat ruimte voor een collectieve aanpak en financiering, die de afhankelijkheid van individuele financieringsmogelijkheden kan doorbreken. Energiebesparing en –productie wordt zo voor meer mensen bereikbaar, en zal meer opleveren. Andere arrangementen zijn ook denkbaar en ook al realiteit, bijvoorbeeld waarbij de aanbieder zorgt voor financiering, het risico draagt en eigenaar blijft van de installaties.

Naast huur en koop komen zo tussenvormen en combinaties in beeld die inspelen op een trend waarin beschikbaarheid en flexibiliteit belangrijker worden dan bezit en gebondenheid. Denk aan eigendom van het casco, lease van de keuken, participatie in de energieopwekking en een abonnement op ict-diensten met gratis apparatuur. Het zou ook andersom kunnen, het is maar wat iemand het beste past.

De woning wordt dan steeds meer een modulair systeem, waarin elke module zijn eigen levenscyclus heeft met een eigen eigendoms- en financieringsvorm. Een duurzame, circulaire economie waarin aanbieders de verantwoordelijkheid houden voor het hergebruik, komt steeds meer in zicht. In plaats van een nieuwe keuken kopen (en financieren) en de oude naar de stort afvoeren wordt het leasen, inruilen en hergebruiken.

Wat met keukens kan, kan ook met aanpassingen voor zorg. Extramuralisering is dan geen door bezuinigingen opgelegde maatregel meer, maar een persoonlijke keuze uit de catalogus ‘woongenot’ voor modules met technische aanpassingen en levering van diensten.

Eigendom, bekostiging en financiering komen zo in nieuw perspectief te staan. Het gaat niet alleen meer om een hypotheek of belegging in vastgoed, maar om een scala aan diensten tussen aanbieders en afnemers. Zorgverzekeraars en pensioenfondsen investeren dan niet alleen om de ‘belegging’. Zij investeren om de zorg voor hun verzekerden effectiever en aangenamer te maken. De consument zal dat wat waard zijn, lees: zal daarvoor willen betalen.

Woonsector is zelf aan zet
Niets staat de woonsector in de weg dit potentieel uit andere dossiers naar zich toe te trekken. De innovatiekracht komt uit het vermogen met andere sectoren verbinding te maken. De condities en potenties hiervoor liggen vooral op lokaal en regionaal niveau: buurt, wijk, stad en regio zijn de bindende factor. Door geldstromen lokaal te verbinden ontstaat lokaal rendement dat opnieuw lokaal kan worden geïnvesteerd en waarde creëert die sectoraal niet tot stand komt. Op tal van plekken zien we dat al gebeuren, vaak tegen de stroom van ‘het beleid’ in dat krampachtig blijft sturen op kosten en korte termijn. Ooit zal dat wel veranderen, maar wacht er niet op. Het beleid volgt wel.

Tekst: Pieter Buisman, Royal HaskoningDHV

Gerelateerde artikelen, events & downloads

c21 c225 c243 c244 c293
Bramske van Beijma: belang en urgentie ABN AMRO Duurzame 50

Bramske van Beijma: belang en urgentie ABN AMRO ...

Gisteren om 10:01 uur
timer 3 min

Tijdens de komende, vernieuwde editie van Building Holland, op 8 en 9 november 2023 (Koninklijke Jaarbeurs, Utrecht), ...

Lees verder »

c21 c225 c293
‘Summum van ventilatie’ zuivert lucht in liftcabines

‘Summum van ventilatie’ zuivert ...

27 jan om 10:01 uur
timer 3 min

Met de grote woningbouwopgave op tafel, is verdichten met hoogbouw steeds vaker de oplossing. Maar hoe hoger onze ...

Lees verder »

c21 c190 c225 c265
CO2-uitstoot verkleinen met duurzaam plaatmateriaal

CO2-uitstoot verkleinen met duurzaam plaatmateriaal

26 jan om 10:01 uur
timer 2 min

Om de milieu-impact fors te kunnen verkleinen, gaat het Ierse staatsbedrijf MEDITE SMARTPLY nauwer samenwerken ...

Lees verder »

c21 c135 c185 c225
Congres Gamechangers: debat over eisen duurzaam bouwen

Congres Gamechangers: debat over eisen duurzaam ...

25 jan om 10:01 uur
timer 3 min

‘Normen zijn een ziekte’, klonk het eerder uitdagend in een discussie over het Congres Gamechangers ...

Lees verder »

c21 c225
Duurzaam Gebouwd Lunchlezing: Circulaire renovatieaanpak

Duurzaam Gebouwd Lunchlezing: Circulaire renovatieaanpak

24 jan om 15:30 uur
timer 1 min

Als we niet de juiste paden bewandelen, gebruiken we ons hele CO2-budget op in de bestaande bouw. Met onder andere ...

Lees verder »

c21 c225 c261
Tweedimensionale adviezen direct beschikbaar in 3D

Tweedimensionale adviezen direct beschikbaar ...

24 jan om 10:01 uur
timer 3 min

Vaak krijgen ontwerpers input en adviezen aangeleverd in tweedimensionale vorm. Vervolgens moeten zij dit zelf ...

Lees verder »

c21 c138 c225 c261
Nederlandse CAD-standaard volledig inzetten in BIM-projecten

Nederlandse CAD-standaard volledig inzetten ...

23 jan om 13:11 uur
timer 1 min

De derde editie van de NLCS-gebruikersmiddag, op donderdag 16 februari 2023, belooft interessant te worden met ...

Lees verder »

c21 c135 c225 c243 c244
Hugo de Jonge: 'Wel bouwen in backyard'

Hugo de Jonge: 'Wel bouwen in backyard'

23 jan om 07:01 uur
timer 6 min

De versnelling en opschaling van de woningbouw is gebaat bij een vereenvoudiging van de regels. Precies dat was ...

Lees verder »

c21 c225
Building Holland 2023 op 8 en 9 november in Koninklijke Jaarbeurs Utrecht

Building Holland 2023 op 8 en 9 november in ...

20 jan om 07:00 uur
timer 2 min

Building Holland 2023 vindt plaats op 8 en 9 november in Koninklijke Jaarbeurs in Utrecht. Het tweedaagse event ...

Lees verder »

c21 c225 c243 c244 c295
BAM: ‘duurzamer, voorspelbaarder en winstgevender’

BAM: ‘duurzamer, voorspelbaarder en winstgevender’

19 jan om 11:01 uur
timer 2 min

Vandaag presenteert bouwreus Koninklijke BAM Groep nieuwe plannen op het gebied van duurzaam ondernemen. De nieuwe ...

Lees verder »

c21 c190 c225
Marktleider kunststof kozijnen lid van VKG Keurmerk

Marktleider kunststof kozijnen lid van VKG Keurmerk

18 jan om 10:01 uur
timer 2 min

De grootste producent van kunststof kozijnen in Nederland, de VHZ Groep, is nu ook lid geworden van de branchevereniging ...

Lees verder »

c21 c185 c225 c263 c293
Strijd om de thermostaat

Strijd om de thermostaat

17 jan om 15:01 uur
timer 4 min

Duurzaam Gebouwd trapt 2023 af met het nieuwe, gratis digitale magazine Gezondheid. Met daarin een breed scala ...

Lees verder »

Reactie plaatsen

keyboard_arrow_up