Als gemeente maak je strategische keuzes om vastgoed te verduurzamen en het einddoel CO₂-arm in 2050 te bereiken. Voor welke gebouwen is verduurzaming ‘logisch’ en welke paden kun je bewandelen om een toekomstbestendige vastgoedvoorraad te realiseren? Expert Rik Altena van DWA gaat in dit artikel in op de verschillende strategische afwegingen en de beschikbare verduurzamingsroutes.

“De landelijke ambitie in het Klimaatakkoord is duidelijk”, begint Altena: “95% CO­_2-reductie in 2050 en een streefdoel van 49% CO_2-reductie in 2030. Een groot deel van deze ambitie wordt gerealiseerd via (vervanging door) nieuwbouwprojecten. Nieuwbouw wordt direct BENG (Bijna EnergieNeutraleGebouwen) of door aanscherping van bouweisen en ambities ENG (EnergieNeutraleGebouwen). Voor overige gebouwen met een levensduur tot na 2050 ligt vergaande verduurzaming voor de hand. Ondanks de resterende periode van dertig jaar, vraagt dit een versnelling. En dat kan goed, want alle bestaande gebouwen hebben wel een natuurlijk moment voor vergaande verduurzaming in de periode tot 2050. Daarom stellen alle gemeenten als (groot) vastgoedbezitters een vierjaarlijkse portefeuilleroutekaart op.”

Verplichte portefeuilleroutekaart

Gemeenten zijn als groot vastgoedbezitters verplicht om een vierjaarlijkse portefeuilleroutekaart – inclusief een plan van aanpak, planning en investeringen – op te stellen. Dat is opgenomen in het Klimaatakkoord en uitgewerkt in de routekaart voor maatschappelijk vastgoed van de VNG. “Hierin maak je strategische afwegingen om desinvesteringen te voorkomen, plan je de vervanging door nieuwbouw en keuzes voor verduurzaming van vastgoed.”

Gebouwen met in de komende jaren natuurlijke vervangingsmomenten kunnen in de routekaart ver uitgewerkt zijn. Voor andere gebouwen kunnen voorlopige keuzes worden opgenomen: “Alle gebouwen moeten voldoen aan de duurzaamheidswetgeving”, gaat Altena verder. “Quick Wins uit de Energie Maatregelen- Lijst (EML) zijn verplicht bij een relevante resterende levensduur. Deze maatregelen verdienen zich snel terug en met hun opbrengst kunnen andere maatregelen gefinancierd worden, in de vorm van een revolverend fonds. Voor een gebouw dat op korte termijn vernieuwd of vergaand verduurzaamd gaat worden, zijn deze maatregelen niet relevant.”

DWA-expert Rik Altena: “40% van de doelstelling ‘95% CO₂-reductie in 2050’ wordt al behaald, door in hetzelfde tempo door te gaan met sloop en nieuwbouw.”

Strategische afwegingen

Welke gebouwen kunnen verduurzaamd worden en op welke termijn? “Logisch is om eerst strategische afwegingen te maken. Past het gebouw in de vastgoedportefeuille, welke functie is nodig en is er ook behoefte aan een kwaliteitsimpuls of nieuwe (multi)functionaliteit? Monumentstatus, wijkaanpak met voorkeurstechniek en demografische veranderingen kunnen keuzes bepalen. Een ‘warmtewijk’ met hoogtemperatuur warmtenet stelt andere eisen aan een gebouw dan een buurt waarin warmtepompconcepten het uitgangspunt vormen. Door data-analyse en koppeling kunnen wij snel deze analyse uitvoeren en besluitvorming ondersteunen.”

De verduurzaming en nieuwbouw van vastgoed vraagt om aandacht en inzet van de gemeentelijke organisatie, maar als gemeente kun je niet alles tegelijk doen. “Je kunt een selectie maken van gebouwen die in de komende jaren veel onderhoud nodig hebben en die gebouwen uit te werken in de vierjaarlijkse portefeuilleroutekaart. Voor de overige gebouwen kan op korte termijn met ‘spijtvrije’ maatregelen-aanpak worden ingespeeld en op de langetermijn verduurzamingsplanning na de vierjaarlijkse termijn.”

Verduurzaming door nieuwbouw

Voor gebouwen die vóór 1992 gebouwd zijn, is verduurzaming naar BENG minder logisch, zo bemerkt Altena. “De gebouwen bereiken hun einde levensduur vóór of rond 2050. Ook is de isolatie en de klimaatinstallatie beperkt en is infrastructuur (nog) niet geschikt voor duurzame technieken. Met nieuwbouw is een hoge energieambitie vaak gemakkelijker te bereiken. Ook is nieuwbouw voor een gemeentelijke organisatie gemakkelijker te realiseren. Hergebruik daarvoor nieuwbouwmaterialen en maak gebruik van circulaire grondstoffen”, adviseert Altena.

Gebouwen van vóór 1992 die wel in aanmerking komen voor renovatie naar BENG, behoeven een slimme aanpak. “Een mix van EML-maatregelen en een optimale benutting van het MJOP (meerjarenonderhoudsplan) in combinatie met de wijkaanpak, waarmee je als gemeente op de lange termijn geen spijt krijgt van kortetermijnmaatregelen.” Nieuwbouw biedt de meeste kansen voor optimale energieprestaties, zo blijkt. “Multifunctionaliteit gemakkelijker gerealiseerd worden. Functies samenvoegen in een gebouw verlaagt de bouwkosten, maakt onderhoud en toekomstige vervanging goedkoper en zorgt voor lager energiegebruik, energiekosten en beheerkosten.”

DWA stelde een routekaart op met overzichtelijke keuzemogelijkheden voor de verduurzaming van diverse types vastgoed. Bekijk de .pdf hier.

Verduurzaming van vastgoed

Gebouwen na 1992 hebben in veel gevallen een redelijke isolatie en klimaatinstallatie. “Deze gebouwen kunnen na strategische afwegingen met eventuele aanvullende isolatiemaatregelen voorzien worden van een warmtepomp of aangesloten worden op een warmtenet. Het gebouw kan daarnaast optimaal benut worden met zonnepanelen. Ook bij een slimme aanpak van verduurzaming van bestaand vastgoed moeten soms maatregelen naar voren gehaald worden om een duurzame techniek en versnelling mogelijk te maken. Zo is voor een warmtepomp vaak een nieuw afgiftesysteem nodig, of zijn isolatiemaatregelen vereist die pas voor 2025 in het meerjarenonderhoudsplan (MJOP) zijn opgenomen.”

Verduurzaming vraagt om forse investeringen, maar de meeste gebouwen lijken zich uitstekend te lenen voor rendabele investeringen. “Andere gebouwen vragen een hoge investering door veel planmatig onderhoud, de vorm van het gebouw of verduurzamingstechniek. Een gemeente kan dan kiezen om maatregelen te faseren en pas op termijn de ‘dure’ concepten uit te voeren wanneer investeringen mogelijk lager zijn. Dit vraagt wel om een visie op concepten waarin quick wins op korte termijn en investeringen op lange termijn leiden tot een aantrekkelijke businesscase.”

Gemeentelijke organisatie

De versnelling van verduurzaming en toegenomen nieuwbouw vraagt meer van gemeenten. “Strategische beslisssingen zijn essentieel om budgetten goed te besteden en de eigen organisatie niet té zwaar te belasten. Daarnaast wordt er intensiever samengewerkt tussen afdelingen, zoals vastgoedbeheer, duurzaamheidsbeleid, onderwijs, sport en welzijn. Dit vraagt ook om extra capaciteit voor het plannen en realiseren van verduurzaming, of slim aanbesteden op KPI’s (Key Performance Indicators) waarbij je de markt oplossingen laat bieden en realiseren aan de hand van heldere prestaties”, beschrijft Altena.

Samenwerking

“Gemeenten staan niet alleen in de opgaves van het Klimaatakkoord. Andere sectoren, zoals onderwijs, sport en welzijn zijn vaak vervlochten met het gemeentelijk vastgoed. Door samen op te trekken is er sprake van synergievoordeel. Bijvoorbeeld in multifunctionele accomodaties (MFA). Ook kan een organisatie samenwerken tussen verschillende bestuurslagen zoals bij de Green City Deal – Energierijk Den Haag”, besluit Altena.