Een van de laatste evenementen van het jaar, Bouwpoort, had het prangende onderwerp Wonen op het programma. Terwijl de vraag naar meer geschikte woningen alsmaar groter wordt, is er een worsteling om de vastgoedvoorraad snel én duurzaam uit te breiden. Dagvoorzitter Cindy Kremer van Vereniging Eigen Huis: “Wat gaat er goed en wat moet er beter?”

Tot en met 2030 zijn er totaal 981.000 woningen nodig, meer dan oorspronkelijk omschreven in de regionale Woondeals en het programma Woningbouw. De bouw loopt vertraging op door onder andere stikstofproblematiek, stijgende kosten, gebrek aan grond en uitblijven van versneld vergunningen verlenen. Onlangs gaf demissionair woonminister Hugo de Jonge aan dat het lastiger is geworden om de doelstellingen te halen voor de nieuwbouw: in 2023 komen er naar verwachting slechts 90.000 woningen bij.

De huidige aanpak lijkt onvoldoende zoden aan de dijk te zetten. Henri de Groot, hoogleraar Regionaal Economische Dynamiek aan de Vrije Universiteit in Amsterdam ging daarom in op het huidige speelveld en mogelijke oplossingen. Vanuit zijn positie in de Sociaal Economische Raad (SER) sinds 2016 kwam de verkenning ‘Hoe wonen werkt’ onder zijn voorzitterschap tot stand. Wat is de huidige aanpak en wat zijn de oplossingen?

Internationaal koploper

De urgentie van de opgave is volgens hem evident. De woningbouw is een belangrijk instrument om maatschappelijke opgaven in te vullen: huisvesting voor jongeren, impact op de arbeidsmarkt, macro-economische stabiliteit en vergrijzing en zorg. Hij noemt wat feiten over het bouwlandschap: “We zien dat we internationaal koploper zijn op het vlak van sociale woningbouw en staan met kop en schouders boven het Europese gemiddelde. Daarnaast doen we het iets beter met nieuwgebouwde woningen dan andere Europese landen.”

Hij ziet dat subsidies ervoor zorgen dat bepaalde segmenten van de woningmarkt meer aandacht krijgen; vooral de onder- en bovenkant van de woningmarkt. “Terwijl het middensegment kleiner en kleiner wordt. Deze zit klem tussen gesubsidieerde delen en een oplossing is dan ook subsidies afbouwen op bijvoorbeeld de bovenkant van de woningmarkt. Daarnaast moeten we de doorstroming versoepelen. We zien dat senioren geen afscheid nemen van de woning die zij hebben afbetaald.” Wat hem betreft schuilt een oplossing dan ook in de verdeling van de meters die beschikbaar zijn.

Sturingsinstrument

Uit de verkenning blijkt dat een aantal zaken bijdragen aan versnelling. Zoals meer centrale regie, verkorting van procedures en voorspelbaar ruimtelijk beleid door gemeenten en provincies. Maar dat is niet de realiteit, want er zijn vertragingen, vertelt Henri: “Het woningaanbod in Nederland blijft achter bij ontwikkelingen in de woningprijzen. De woningvoorraad is daarnaast onvoldoende meegegroeid met de demografische trends, zoals vergrijzing, grondprijzen, grondstoffen- en personeelsschaarste en vertragingen in vergunningsverlening. Daar moeten we een gezamenlijk antwoord op formuleren.” Hij vindt dat we een belangrijk sturingsinstrument eerder uit handen gaven: “Veel grond is nu in handen van particulieren. Daar moeten we meer grip op krijgen en het naar publieke handen brengen.”

Henri de Groot vertelt over macro-economische verbanden met de woonopgave en het belang van grip op grond. 

Een paneldiscussie ging onder andere in op deze oplossingsrichting. Deelnemers waren Marja Appelman, directeur woningbouw Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, Karin Schrederhof, wethouder wonen Delft en Martin van Rijn, voorzitter Aedes. Karin blikte kritisch terug op eerdere investeringen van haar gemeente in grondposities: “Daar kijken we nu scherp naar. Bijvoorbeeld door erfpacht te introduceren. Om het complete vraagstuk op te lossen hebben we meerdere regionale ontwikkelingen nodig.”

Daarvoor is geen tijd te verliezen volgens Martin. Hij ziet dat er simpelweg te weinig woningen zijn, waardoor mensen tussen wal en schap raken. Zo kan iemand die bij de politie werkt of docent is misschien geen beroep doen op een sociale huurwoning, maar ook geen particuliere huurwoning betalen. “We moeten meer aanbod creëren in stedelijk gebied. En misschien moeten we wel meer tevreden zijn met minder ruimte. Dan kunnen we betaalbaarheid dichterbij brengen.”

Betaalbaar bouwen

Marja geeft tegelijkertijd aan dat ‘betaalbaar bouwen’ vaak niet uit kan: “De grond is heel duur en basiskosten zijn heel hoog.” Daarnaast is het volgens haar van belang dat er meer aandacht komt, bijvoorbeeld vanuit gemeenten, voor de koppeling tussen demografische ontwikkelingen en de type woningen die we bouwen of renoveren. Dat kan bijvoorbeeld gaan om aanleunwoningen, levensloopbestendige of gesplitste woningen, naar gelang de demografische ontwikkelingen dit verlangen.

Maar het grote goud ligt misschien nog wel bij de 8 miljoen woningen die een renovatie behoeven. Martin: “We moeten bouwen waar het kan én goed naar renovatie kijken. Bijvoorbeeld het optoppen van bestaande gebouwen.” Daar sluit Karin zich bij aan, die aangeeft dat ‘én, én, én’ een sterk uitgangspunt is. Dat betekent 'Ja!' zeggen tegen renovatie, nieuwbouw, optoppen, transformeren. “Dat is voor iedereen een zoektocht. 20 procent van de toevoegingen aan de woningvoorraad gebeurt via de bestaande gebouwen. Ook wij geven optoppen een boost.” Hierbij mag duurzaamheid niet ontbreken.

Exportproduct

Maar is duurzaam ook duurder? Niet als we niet alleen economische waarde, maar ook sociale waardes hieraan koppelen. Als Martin naar de lange termijn kijkt, vindt hij dat er technisch al heel veel mogelijk is en legt hij de nadruk op industrieel bouwen: “We zijn al af van de eenheidsworsten, die tijd is geweest. Tegenwoordig kunnen we modulair opgebouwde, CO₂-neutrale en biobased woningen uit de fabriek laten rollen. We kunnen aan de hoogste duurzaamheidseisen voldoen en het is belangrijk dat onder andere meer architecten hier kennis van nemen.” Martin ziet dit niet alleen als een belangrijke invulling van de woonopgave. “Het kan zelfs een exportproduct zijn.”

Over Bouwpoort

Het doel van Bouwpoort bijeenkomsten is om een brug tussen marktpartijen en politiek te vormen langs onderwerpen die maatschappelijk van belang zijn. Initiatiefnemers van Bouwpoort zijn het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties, NLingenieurs, Duurzaam Gebouwd en NVTB (Nederlandse Vereniging Toeleverende Bouwmaterialenindustrie).

Tekst: Marvin van Kempen
Foto bovenaan: paneldiscussie met Marja Appelman, directeur woningbouw Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, Karin Schrederhof, wethouder wonen Delft en Martin van Rijn, voorzitter Aedes.